國家稅務總局公告第16號第三條壹般納稅人出租不動產，按照下列規定繳納增值稅: (壹)壹般納稅人可以選擇對2016年4月30日前取得的不動產適用簡易計稅方法，按照5%的稅率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同壹縣(市、區)的，納稅人應當按照上述征稅辦法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，並向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產與機構位於同壹縣(市、區)的，納稅人應當向機構所在地主管國稅機關申報納稅。(2)壹般納稅人出租其在2016年5月1日之後取得的不動產，適用壹般計稅方法征稅。不動產所在地與機構所在地不在同壹縣(市、區)的，納稅人按照3%的稅率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產與機構位於同壹縣(市、區)的，納稅人應當向機構所在地主管國稅機關申報納稅。壹般納稅人出租2065438+2006年4月30日前取得的不動產，適用壹般計稅方法的，適用上述規定。第四條小規模納稅人按照下列規定繳納增值稅: (壹)單位和個體工商戶出租不動產(出租房屋的個體工商戶除外)，按照5%的稅率計算應納稅額。出租房屋的個體工商戶，按5%減1.5%的稅率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同壹縣(市、區)的，納稅人應當按照上述征稅辦法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，並向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產與機構位於同壹縣(市、區)的，納稅人應當向機構所在地主管國稅機關申報納稅。(二)其他個人出租不動產(不含房屋)的，按照5%的稅率計算應納稅額，並向不動產所在地主管地方稅務機關申報納稅。其他個人出租房屋，按照5%減1.5%的稅率計算應納稅額，並向不動產所在地主管地方稅務機關申報納稅。第五條納稅人租賃不動產所在地在同壹直轄市或者計劃單列市，但不在同壹縣(市、區)的，由直轄市或者計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。
法律客觀性:
購房者“交房產稅”很重要，應該交什麽稅也是購房者不能忽視的大問題。今天結合增加營業稅的政策，簡單介紹壹下房地產的稅收和租賃。納稅人(1)在中華人民共和國境內銷售自有房地產項目的企業為增值稅納稅人。(2)增值稅納稅人分為壹般納稅人和小規模納稅人。年增值稅銷售額超過500萬元(含)的納稅人為壹般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。第二，征稅範圍是1。根據《銷售勞務、無形資產或不動產註釋》，房地產業主要涉及以下稅目:(1)房地產企業銷售自有房地產項目，適用房地產銷售稅目；(二)房地產企業自行出租開發費的房地產項目(含商鋪、寫字樓、公寓)，適用房地產經營租賃服務和房地產融資租賃服務(不含房地產售後租回融資租賃)稅目。2.不征收增值稅的項目，在下列情況下不屬於在境內銷售勞務或者無形資產: (壹)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全發生在境外的勞務。(二)境外單位或個人向境內單位或個人出售完全用於境外的無形資產。(三)境外單位或者個人將完全在境外使用的有形動產租賃給境內單位或者個人。(四)中華人民共和國財政部、國家稅務總局規定的其他情形。3.稅率和征收率(1)房地產企業銷售和出租不動產適用的稅率均為11%。(二)小規模納稅人銷售或者租賃不動產，以及壹般納稅人銷售或者租賃可以選擇簡易計稅方法的不動產的業務，征收率為5%。(三)境內買方為境外單位或者個人的，按照適用稅率代扣代繳增值稅。就稅制而言，壹般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，小規模納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額不能抵扣。4.計稅方法(1)。規定了增值稅的基本計稅方法，包括壹般計稅方法和簡易計稅方法。壹般納稅人的應稅行為適用壹般計稅方法。壹般納稅人發生中華人民共和國財政部、國家稅務總局規定的某些應稅行為時，可以選擇適用簡易計稅方法，但壹經選擇，36個月內不得變更。小規模納稅人發生應稅行為時，應適用簡易計稅方法征稅。(2)壹般計稅方法的應納稅額壹般計稅方法的應納稅額按以下公式計算:應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額當當期銷項稅額小於當期進項稅額時，不足部分可結轉下期進壹步抵扣。(三)簡易計稅方法的應納稅額(1)簡易計稅方法的應納稅額是指根據銷售額和增值稅征收率計算的增值稅，不能抵扣進項稅額。應納稅額計算公式:應納稅額=銷售額×征收率(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額。納稅人采用銷售額和應納稅額相結合的計價方式的，銷售額按照以下公式計算:銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)5。銷售額的確定(1)基本上規定了納稅人從應稅活動中取得的全部收入。中華人民共和國財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外收費是指在價格之外收取的各種性質的收費，但不包括下列項目: (壹)以政府名義收取的符合本辦法第十條規定的政府性基金或行政事業性收費；(2)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。(2)具體方法(1)房地產開發企業壹般納稅人銷售其房地產項目時(選擇簡易計稅方法的老房地產項目除外)，扣除土地轉讓時向政府部門繳納的土地價款後的余額為銷售額。舊房地產項目是指2065438+2006年4月30日前建築施工許可證註明合同開工日期的房地產項目。納稅人按照上述規定扣除總價和價外費用後向政府繳納的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門開具的財政票據為依據。(2)房地產開發企業壹般納稅人銷售自行開發的舊房地產項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的稅率繳納稅款。(三)房地產開發企業小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，稅率為5%。(4)房地產開發企業預售已開發的房地產項目，在收到預付款時，按照3%的稅率預繳增值稅。(五)房地產開發企業壹般納稅人銷售舊房地產項目，適用壹般計稅方法的，應在房地產所在地按照取得的全部價款和額外費用的3%的稅率預繳稅款，然後向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報。(三)試點前發生的業務(壹)試點納稅人有應稅行為並按照國家有關營業稅政策征收營業稅的，取得的價外費用總額不足以抵扣允許扣除額的，納入營改增試點之日前未抵扣的部分，在計算試點納稅人應稅銷售額時不得抵扣，並向原主管地方稅務機關申請退還營業稅。(二)有應稅行為的納稅人，在納入營改增試點前已繳納營業稅，在營改增試點後發生營業額抵扣的，應當向原主管地方稅務機關申請退還已繳納的營業稅。(3)試點納稅人納入營改增試點前發生的應稅行為，因稅務檢查等原因需要補繳稅款的，應當按照營業稅政策補繳營業稅。(四)銷售二手固定資產壹般納稅人銷售其在營改增試點之日前已經使用並取得的固定資產，按照現行的舊貨相關增值稅政策執行。使用過的固定資產，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規定，並已按照財務會計制度計提折舊的固定資產。(五)視同銷售處理:納稅人計稅價格明顯偏低或偏高且不具有合理商業目的的，或者單位或個體工商戶將不動產轉讓給其他單位或個人而不進行銷售的(公益事業或面向社會公眾除外)，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額: (壹)按照納稅人近期銷售的類似勞務、無形資產或不動產的平均價格，(二)按照其他納稅人近期銷售的類似服務、無形資產或者不動產的平均價格。(3)根據應稅價值的構成確定。計稅價值的計算公式為:計稅價值=成本×(1+成本利潤率)。納稅人兼營免稅和減稅項目的，應分別核算免稅和減稅項目的銷售額；不單獨核算的，不得減免稅。6.增值稅進項稅額抵扣(1)。增值稅抵扣憑證納稅人取得的增值稅抵扣憑證不符合法律、行政法規或者中華人民共和國國家稅務總局有關規定的，不得從銷項稅額中抵扣進項稅額。增值稅抵扣憑證是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅證明。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額，應當有書面合同、支付憑證和境外單位的對賬單或發票。信息不完整的，不得從銷項稅額中抵扣進項稅額。(二)允許從銷項稅額中抵扣的進項稅額(壹)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統壹發票，下同)上註明的增值稅。(2)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅。(3)購買農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品收購價格和65，438+03%的扣除率計算進項稅額。計算公式為:進項稅=進項價×扣除率進項價，是指納稅人購進的農產品的進貨發票或銷售發票上註明的價格和按規定繳納的煙草稅。購買農產品，按照《農產品增值稅進項稅額抵扣試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。(四)從境外單位或者個人購買勞務、無形資產或者不動產，從稅務機關或者扣繳義務人取得的完稅證明上註明的增值稅。(三)不能從銷項稅額中抵扣的進項稅額(壹)用於簡易計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理勞務、服務、無形資產和不動產。所涉及的固定資產、無形資產和不動產僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益類無形資產)和不動產。納稅人的社交、娛樂消費屬於個人消費。(二)外購商品的非正常損耗，以及相關的加工、修理更換服務和運輸服務。(3)非正常損失的在產品和產成品耗用的購進貨物(不含固定資產)、加工修理勞務和運輸勞務。(四)不動產的非正常損失，以及該不動產所消耗的商品采購、設計服務和建築勞務。(5)非正常損失的在建房地產所耗用的購進貨物、設計勞務和施工勞務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝修的房地產，均為在建房地產項目。(六)購買的客運服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。(七)中華人民共和國財政部和國家稅務總局規定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、燃氣、消防、中央空調、電梯、電氣和智能建築設備及配套設施。增值稅進項稅額抵扣只涉及登記為增值稅壹般納稅人的房地產企業。7.納稅地點的基本規定是，屬於固定經營的納稅人，應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同壹縣(市)的，向各自所在地主管稅務機關申報納稅；經中華人民共和國財政部、國家稅務總局或其授權的財政稅務機關批準，總機構可以向總機構所在地主管稅務機關匯總申報納稅。屬於固定業戶的試點納稅人，其總支機構不在同壹縣(市)，而在同壹省(自治區、直轄市、計劃單列市)內的，經所在省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可由總機構向總機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。扣繳義務人應當向其機構所在地或者住所地主管稅務機關申報繳納所扣繳的稅款。8.納稅義務發生的時間(1)。納稅人銷售或者出租不動產，為應稅行為發生並收到銷售額或者取得索取銷售額證據的當天；如果先開具發票，則為開具發票的當天。已收銷售款，是指納稅人在銷售或租賃房地產過程中或之後收到的款項。取得索取銷售貨款憑證的日期是指書面合同中確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同中未確定付款日期的，為房地產權屬變更之日。(2)納稅人以預付款方式提供租賃服務的，納稅義務發生在收到預付款的當天。如有變動，請以官網發布的消息為準。