納稅人接受建設單位的委托，代為建設房屋(或其他不動產)，應按“服務業-代理業”征收營業稅。這裏說的“代建房”必須同時滿足以下四個條件:1。該項目由委托方立項；2.未發生土地使用權或產權轉移；3.受托人不墊付資金；4.事先與委托方簽訂委托代理施工合同。
不同時滿足上述四個條件的任何代建行為。受托人應按“銷售不動產”征收營業稅。
如果壹個項目的土地是單位委托的，而且不是自己出資，只是置換建設的費用，這個很正規的項目就不用談了，代建設項目就行了。
這裏我想說的是，這是非形象工程。
比如A單位想建辦公樓，但沒有土地，也沒有資金，委托給受托人b，項目完成後，根據審計後的決算，只支付部分占用資金的委托管理費及利息。各級領導都說這是建設項目，按建設項目核算。
呵呵，作為壹個財務人員，很難得到這份工作。這是建築代理嗎？如果領導說是，那肯定是。以後的會議和各種文件裏都說這是建設項目，財務人員再不行也是妳的水平。
在這種情況下，財務人員必須提出自己的建議:
建設代理需要幾個方面的配合:壹是委托方的配合，二是公司各部門的配合，特別是工程(付款)和管理部門的配合(簽訂合同)，三是與稅務機關的溝通。
壹、簽訂委托施工合同或代理施工合同。
簽合同就是要滿足第四個條件。
合同中應有“委托建設合同”、“受托方受委托方委托，以委托方的名義辦理土地和工程建設”等內容。。。。。"需要受托人收取* *萬元管理費，否則稅務機關不予承認。
二、辦理土地使用證、土地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證等。
1.土地使用權證書必須屬於委托方。如果不是委托方，妳們都知道這不是建設項目。
委托方必須授權妳方以委托方的名義辦理土地拆遷及地上附著物補償事宜。這項工作難度大，耗時長，需要委托方簽訂很多協議。如果委托方嫌麻煩，不願意簽合同，就由受托方簽，但必須給委托方開發票或收據，為“原票轉讓”做準備。如果發票開給受托人，以後就麻煩了。所以要做的話，壹定要先做好計劃，各部門都要圍繞財務部門的要求去做。
關於土地票據的問題:如果是掛牌出售，財政部門出具的土地費用和土地出讓金已經包含了受托人在拆遷過程中產生的拆遷補償費，甚至還包含了壹些管理費(土地交易中心委托的會計師事務所出具的報告會給妳壹些管理費和業務費)，委托方是可以接受的，所以從村民那裏拿到的收據不用上交，可以作為原始票據保留，以備審核。如果是轉賬的話，就比較復雜了。按照委托方的要求，應該去稅務部門開具發票。對村民這些附屬物的補償是免稅的。向稅務部門解釋和聯系並不難。
在土地環節，根據與委托方的約定和預算明細，壹部分預算必須全額給委托方，另壹部分必須有堅實的交付依據，防止在審核時被否定，主要包括“土地出讓金、契稅、土地管理費、土地評估審核費、土地登記費”等。
2.土地使用規劃許可證先於土地使用權證，由規劃局辦理。主要費用為建設配套費，辦理時向委托方開具發票。
3.工程規劃許可證和工作許可證。建設環節