隨著春節的到來，房企預售資金監管可能會有所松動。10 2月晚間市場消息稱，《全國商品房預售資金監督管理辦法》已於近日制定，要求各地根據工程造價合同核定重點監管資金數額。這壹舉措意味著去年下半年從緊的監管局面有望得到放松。受此消息刺激，11早盤，房地產開發、家裝、建築、房產中介等板塊齊漲，多個漲停。
對於這壹“好消息”，多位房地產行業高管和壹線投融資從業者對第壹財經表達了謹慎的看法。首先，地方和企業層面還沒有接到正式通知，也沒有看到正式文件下發；其次，即使消息屬實，房地產從業者也普遍認為對行業的利好有限。
“對於信用已經崩潰的房企來說，這不會產生實質性的積極影響。”壹位受訪者說。
此外，有業內人士指出，按工程總造價計算監理定額並不新鮮。之前很多地方政府也有類似的實施方式，所以可能不會帶來太多的資金釋放。
a股8只地產股漲停
2月11，地產及其上下遊產業鏈壹掃陰霾，領漲股市。
截至12中午，a股裝飾建材板塊上漲3.3%，建築板塊上漲2.8%，房地產開發板塊上漲1.2%。港股地產代理板塊上漲4.74%，建築施工板塊上漲3.4%，家裝零售板塊上漲3.3%，房地產開發商板塊上漲1.3%。
具體看上市公司，早盤開盤後不久，泰禾集團、榮安地產、南山控股、天保基建、金科股份、京投發展、賈凱、中國武夷8只a股股票漲停，麥德龍控股漲6.3%，萬科A漲2.3%，陽光城漲1.0%。港股地產股中，時代中國漲7.8%，R&F地產漲7.3%，世茂集團漲6.6%，中國奧園漲6.4%。持有以港股為代表的上市公司E家企業，增持5.4%。
為什麽壹條關於商品房預售資金管理的新聞能讓股市掀起這麽大的波瀾？這對房地產釋放了什麽樣的信號？
過去，商品房預售監管的具體辦法由地方政府制定，標準和實施細則不統壹。有的城市要求預付款全額轉入監管賬戶並按40%-50%監管，有的城市只按5%監管。但從去年下半年開始，由於房企資金鏈緊張，很多地方的房地產開發項目已經停工。因此，不少城市迅速給預售資金監管戴上“緊箍咒”，嚴格限制房企預售資金準入。
統計顯示，去年下半年，超過40個城市收緊了預售資金監管，如提高監管額度比例，“將所有購房納入監管”，不再區分重點監管和壹般監管，提高支付節點要求，拉長回籠時間等。此外，在執行層面，監管部門對企業盤活預售資金的方式、項目進度、質量等審核更加嚴格。
RealData高級分析師潘浩表示，通過在許多地方收緊預售資金的監管來防止“交付風險”，有利於維護購房者的權益。但部分城市出現了過度收緊的情況，這意味著財務結構相對壹般的房企在困難時期會遇到較大的流動性壓力，影響其整體償債能力和投資能力。
層層監管加碼，導致壹個奇怪的現象——很多房企賬面上躺著幾百億，實際用於精神活動的資金只有幾個億，連2億到3億的債務都不夠。最終出現實質性的債務違約，導致違約“滾雪球”。
此前，已有多家房企反映，資金鏈壓力大的主要原因是預售資金監管力度大。“去年上半年我辛辛苦苦降價賣了壹批房子，但最後能回籠到集團的資金不到30%，房企很難自救。”某20強房企內部人士曾對第壹財經表示，該公司去年6月165438+10月出現債務違約。
據了解，在資金監管方面，各地標準不統壹，有的地方特別嚴格。“房企出險後，其他正常經營企業去取錢的時候，也被套牢死了，拿不到資金會比較麻煩。”某頭部房企投資負責人告訴第壹財經。
據市場消息，新版全國商品房預售資金監督管理辦法與舊版最大的不同在於，預售資金的規定明確全國統壹，要求市縣兩級城鄉建設部門根據工程造價合同進行核定，可以保證工程竣工所需的資金量。當賬戶內資金達到監管額度時，超過額度的資金可以由房企自由使用。
虎年春節前，有報道稱，壹項全國性的預售資金松綁政策正在起草，以緩解房地產行業的流動性壓力。雖然當時只是謠言，但也引起了很多人的關註。因為在房企可以依賴的資金中，賣房回款是最確定的壹類，所以預售資金的放松政策是意料之中的。壹旦有什麽風吹草動，房地產行業就會空前高漲。
“危在旦夕的房企還是會被壓下去”
值得壹提的是，到目前為止，還沒有關於《全國商品房預售資金監督管理辦法》的正式文件。市場消息傳開後，CBN采訪了多家頭部房企，但市場壹線的房企尚未收到官方文件或通知。
“文件是住建部牽頭的，但壹直沒下文。”壹家大型房企的區域負責人告訴第壹財經。
壹位TOP20房企內部人士告訴記者:“看到新聞後，我們咨詢了總部所在地房協，房協還沒有看到相關文件。”
“我還沒看到正式文件，已經傳言了。希望是真的。”壹家TOP20房企的CFO說。
多數房企認為，如果消息屬實，確實對行業整體是利好，但目前具體細則、何時執行、各地如何執行還沒有定論，所以壹線從業者的態度基本都是謹慎的。
壹位頭部房企投資部負責人表示，目前國家確實希望銀行加大對房地產企業的放貸，但銀行放下來的貸款(主要是開發貸和按揭貸款)都進入了監管賬戶，無法取出。如果監管賬戶不規範，就相當於上級的政策，最終無法控制。
某20強房企CFO認為，如果政策屬實，是壹個積極的信號。過去在預售資金監管上，有些地方做得過火，甚至將房企資金放入第三方賬戶謀取私利，挪用。新政策對過去的混亂局面有糾正作用。對於行業來說，應該回歸正常範疇，該監管的就監管，不該監管的就還給房企。
關於政策後續影響，CFO認為對不同房企的影響要區別對待。信用好的房地產企業收益大，資金監管相對寬松，與出險的房地產企業不同。身處險境的房企監管賬戶裏的資金依然會被“壓死”。政策不是雪中送炭，也不是江湖救急。政策不會影響行業洗牌，只是給優質房企收拾殘局的空間和力量。
“對於脫險的房企來說影響不大，因為現在很多項目都是合作的，合作項目的資金以前從來沒有分配過。現在就算把錢放回去，考慮到合夥人的風險，也不敢發放。”他說。
中原地產首席分析師張大偉表示，從近期各地預售政策的變化來看，基本有松有緊，核心還是對高信用的企業相對放松，而對資金鏈緊張的企業繼續收緊，壹方面可以釋放市場整體流動性，另壹方面可以保障購房者的基本權益。
某20強房企壹線融資業務負責人認為，後續影響仍需各城市來看，因為盡管國家政策統壹，但具體細則的制定和執行仍取決於地方。“我們預售資金監管員的余額真的很大，真不知道現在能放出多少。”
多方遊戲
同時，在業內人士看來，即使預售監管政策松綁，未來地方政府、房企、項目合作方之間也大概率存在多方博弈。
從地方政府的角度來說，去年以來，房企雷霆萬鈞、項目停工的局面確實帶來了巨大的壓力，尤其是部分房企的資金是“十鍋九蓋”。為了保證樓房交付，當地政府不得不層層監管預售金。
“上面宣傳容易，但責任還是落在地方政府身上，地方政府的責任很大。因此，新政策的實施並不那麽容易。不可能壹刀切地執行政策，肯定會區別對待。”上述20強房企CFO預計，出於責任的考慮，地方政府在執行政策時會慎重考慮當地的具體情況。
某房企投資負責人也認為，誰也不能保證公司不出事，尤其是民營房企，地方政府的態度還是相當謹慎的。
而且實際流傳的“新規”並不是新的，很多地方政府之前也采取過類似的措施來執行。根據華西證券對50城預售資金監管政策的調查，以工程總造價計算監管金額早已成為主流方式。如大連市要求重點監管資金金額按照工程預算總清單的110%計算，寧波市要求按照工程造價的130%計算。這與流傳的新政中“市縣兩級城鄉建設部門按工程造價合同核定”的要求相差不大，因此不會帶來太大的資金釋放。
有業內人士指出，根據新政策，部分城市不會放松，反而可能會更加嚴格。例如，北京此前要求預售金重點監管金額不得低於5000元/平方米。如果北京實際工程造價超過5000元/平方米，重點監管金額反而上漲。
韓毅智庫認為，對預售資金的嚴格監管有其合理性，主要是為了維護消費者的合法權益。但之前政策的嚴厲程度似乎超出了預期，對企業來說更是雪上加霜。所以預售資金的監管要適當理順，在市場和企業之間找到壹個平衡點。如果消息屬實，無疑會減輕企業的財務負擔，但即使放松，也極有可能是在保證房屋正常交付的基礎上適度調整，不會出現大規模松動。適度調整後的資金將首先用於支付欠供應商的欠款等。這種適度的調整，對企業本身的幫助可能並不大。
此外，韓毅智庫表示，對於杠桿特別高、信用崩潰的民營房企，預售資金監管不太可能松綁，松綁後也無法保證企業能夠順利實現項目交付。因此，放松的主要對象仍將是信用高、經營穩定的企業。不同城市的基本面也不壹樣。如果某個城市普遍存在爛尾項目，大概率不會明顯放松。
“即使國家出臺新的預售資金監管政策，也不意味著放松對預售資金的監管。地方政府會明確為了保護購房者的權益。整體來看，部分城市可能會因前期過度收緊而有所放松，具體執行會因城施策。”張大偉說。