投資性房地產按照會計準則的規定，主要分三大類。第壹類是已經出租的土地使用權，第二個是準備持有增值後再轉讓的土地使用權，第三個是已經出租的建築物。接下來說的增值稅和企業所得稅處理，也主要是按照這三大類來具體說明。
1、投資性房地產增值稅處理
增值稅進項方面
對於土地使用權，如果購進時間是2016年5月1號以前購進的，那麽增值稅就不存在進項。如果是2016年5月1號以後購進的，那麽就存在進項，但只要土地使用權不是用來作為簡易方面的，那麽同樣完全可以直接當期進行抵扣。因為出租土地使用權也可能產生會簡易計稅，如果不是簡易計稅，那麽購進出租的土地是首先購進，購進之後，然後再直接出租，這時候進項就直接可以抵扣。第二個就是購進土地之後，準備持有增值後再轉讓，這種情況下，正常也是可以全額抵扣增值稅進項。
關於土地使用權相對來說比較簡單，重點要提壹下的是已經出租的建築物，即固定資產不動產的出租。由於在會計上的話，它是作為投資性房地產進行處理的，依據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，第二條規定了在會計制度上按固定資產核算的不動產才會按照第壹年60%，第二年40%抵扣進項稅額，也就是說在會計上，如果不是按照固定資產核算的話，那麽就不需要分兩年抵扣。
比如壹個企業，購進價格1000萬房產，進項稅是1000萬，如果會計上是把它作為固定資產核算的話，那麽這1000萬就要分兩年進行抵扣，但是如果會計上這1000萬不是直接作為固定資產，而作為投資性房地產，比如把它購進的房屋出租，然後把它作為投資性房地產出租的。在這種情況下，就不存在分兩年抵扣，而是直接壹年全額，也就是1000萬進項稅全額抵扣。
增值稅銷項方面
對於建築，也就是對於房屋的投資性房地產，分為兩類。
第壹類是按照納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法的規定，出租的是2016年4月30號前取得的不動產的話，可以選擇簡易計稅，按照5%的征收率計算；如果是2015年5月1號以後取得的不動產，就直接適用壹般計稅方法，不存在簡易計稅。比如有壹個房地產，是2016年4月4月進的，然後2016年7月再銷售，那麽它可以采用簡易計稅，如果銷售的時候是1000萬，那麽就直接將不含稅的1000萬乘以5%。
第二種是直接的。如果是2016年7月份購進的，然後10月份再出租，那麽就直接按壹般計稅方法，即11%，所以就是將不含稅價的1000萬乘以11%計算。這是如果購進房產的是壹般納稅人，然後出租的情況下。壹般來說壹個企業如果多數都是投資性房地產，基本這個企業都是壹般納稅人，小規模相對來說應該是非常少的。在這裏也提壹下，雖然小規模少，但如果是小規模納稅人，其出租壹般的也都是按簡易5%征收率。
土地使用權方面，按照財稅[2016]47號文規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。這裏專門規定了納稅人轉讓的是2016年4月30日前取得的土地使用權的，可以選擇簡易計稅方法。已取得的全部價款和價外費用減去取得的土地使用權的原價之後作為銷售額按照5%的征收率計算繳納增值稅。這相對比較簡單，也就是說妳如果是出租土地使用權的話，那麽就參照前面的不動產，也就是壹般納稅人，分兩種，壹種是正常的11%，如果是4月30號以前就按5%的簡易計稅。增值稅的處理相對來說沒什麽爭議，政策上相對都比較明確。
2、投資性房地產所得稅處理
企業所得稅上的處理比較有爭議，是今天專門跟大家說的壹個重點。
投資性房地產有兩種，壹種是采用成本計量的，另外壹種是采用公允價值計量的。成本計量就是投資性房地產在賬上是正常計提折舊的。這種和正常的固定資產的企業所得稅的處理是壹樣的。
這裏主要說說以公允價值計量的投資性房地產的企業所得稅處理。因為以公允價值計量的投資性房地產的賬上是不存在計提折舊的，那麽它的折舊到底能不能稅前扣除？比方說有壹個投資性房地產，假設公允價是100萬，如果按照正常的作為固定資產，按20年計提折舊，那麽1年就5萬的折舊。這是正常的情況下按固定資產的，但是如果是按照公允價值計量，就不存在折舊， 5萬的折舊賬上是沒有的，那麽沒有的情況下，在計算企業所得稅的時候，這5萬是不是就不允許稅前扣除？
全國幾個地方的口徑
先說壹下全國幾個地方的口徑。全國主要是分兩種，壹個就是認為賬上的投資性房地產沒有計提折舊，所以就不允許扣除。另外壹個觀點就是認為賬上計提了折舊，所以就允許扣除。
像無錫、北京、青島這三個地方，他們在自己的網站答疑，還有內部的壹些解答當中都是認為因為賬上沒有計提折舊，所以就不允許稅前扣除。然而像天津、廣州，還有總局的壹次答疑，12366答疑咨詢裏面是認可允許稅前扣除的。
這裏把幾個地方的口徑跟大家說壹下。北京是在12年12月份內部資料的壹個內部檢查裏面，問道企業以公允價值計量的投資性房地產的，能否計算折舊，從所得稅稅前扣除。當時回答的是企業以公允價值計量的投資性房地產，在會計處理中不計提折舊，沒有確認折舊年限，與企業所得稅法實施條例規定的固定資產或無形資產的特殊條件不相符，因此不得計算折舊從稅前扣除。
無錫國稅在企業所得稅答疑中，2017年3月份的壹個答疑裏問了壹個問題，也就是以公允價值計量的投資性房地產能不能稅前扣除，回答是以公允價值計量的投資性房地產，會計上未計提折舊，在所得稅匯算清繳時的，不得作納稅調減處理。在資產轉讓和處置時，按轉讓收入減去計稅基礎後並入應納稅所得額。就是說折舊不允許扣，因為賬上沒有計提折舊，然後當把資產轉讓掉的時候，把轉讓收入減掉資產的價值計算收益。
天津在2013年2月壹個所得稅清繳問題解答裏面說了，關於采用公允價值計量的投資性房地產，會計上不計提折舊，稅務處理時，可以按照歷史成本法，按照企業所得稅法和實施條例計算的折舊年限進行稅前扣除，計算的折舊額可以通過填寫申報表進行調整。就是說采用公允價值計量的話，會計上在賬上沒有計提折舊，比方說，前面說的100萬，正常的按照稅法如果是20年，那妳自己可以直接的在申報表裏面進行調整，也就是每年5萬塊錢，這5萬在申報表裏增加了，妳可以調整之後再進行稅前扣除，也就是允許折舊稅前扣除。
在2013年5月份的時候，有人在12366提問，按公允價值計量的投資性房地產，根據會計準則規定是不用計提折舊的，請問投資性房地產能不能按直線法計算折舊，做納稅調減處理。國家稅務總局在12366答疑裏面就說，根據總局2009年匯算清繳通知國稅函[2010]148號規定，企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，按企業財務會計規定計算。據此，企業按公允價值計量的投資性房地產，按會計規定不計提折舊，但在計算應納稅所得額時可按直線法計算其折舊或攤銷作為納稅調減處理。
因此各地的口徑回答是完全不壹樣的，大家可以對照著看壹下自己各地。廣州國稅是允許折舊進行稅前扣除的，也就是說在申報表裏直接申報調整就可以稅前扣除。
從法理上和法律上分析，應不應該扣除。
前面說的幾個各地的口徑，比方說像北京也好，無錫也好，他們之所以不允許稅前扣除，最大的壹個依據是什麽呢？總局[2012]15號公告提出，對企業依據財務會計制度規定，並實際在財務會計處理上已確認的支出，沒有超過企業所得稅法和有關稅收法規定的稅前扣除範圍和標準的，可按企業實際會計處理確認的支出在企業所得稅稅前扣除。即只要是會計上處理了，而且沒有超過稅法的規定，就可以在稅前扣除。然而反對方就更多的認為因為企業在會計上沒有處理，所以就不應該在前扣除投資性房地產公允價值計量的投資性房地產的折舊，那麽這個觀點到底對不對？
我們來仔細分析壹下，首先壹點我們都知道，是不是說企業要稅前扣除成本費用還有其他的，必須要會計上做了處理才允許稅前扣除？我們從實務上也可以看到，總局14年專門提出了75號公告，即固定資產加速折舊公告，其中壹個規定就是固定資產5000以下的，可以壹次性計入成本費用。或者說特殊行業的，比如研發100萬以下的，也可以壹次性計入費用。舉個例子，如果企業在會計上是90萬的固定資產，但是這90萬的固定資產在會計上只是90萬固定資產，並沒有把這固定資產計入費用，但是按照14年財稅75號的規定，這90萬是可以壹次性的全額扣除的。這時我們就會發現，雖然企業在會計上並沒有計提折舊處理，但是同樣也可以允許在企業所得稅稅前扣除，這也就證明了壹點，並不是必須會計上做了稅務處理，即做了計提費用、記入成本等等，進行折舊之後，才允許稅前扣除。
企業所得稅法實施條例第59條明確規定，固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除。需要註意的是，59條原文是說，按照直線法計算的折舊，這裏是計算不是計提。就是說固定資產的折舊是計算出來的折舊，不是說必須要計提才允許扣除，而是只要是計算的就允許扣除。
我們再說另外壹個，壹般有收入就有成本，房產出租就有收入，有收入的情況下，不允許計提折舊。另壹個概念就是說妳有收入，但不允許扣成本，這從我們整個法理上來說也是不公平的，或者說不符合立法目的。
正因為上面這三點，第壹個，實務當中按照財稅文件的各種規定來說話，並不是必須要賬目上計提了折舊，才允許進行稅前扣除的。第二個，固定資產按照直線法計算的折舊準予扣除，這裏面是計算的折舊，而不是計提的折舊，也就是說即使賬上沒有計提折舊，但只要計算了折舊，就應該允許扣除。第三個，按照有收入就有成本的企業所得稅原則來說，因為出租有收入，這時候要是不允許扣相應的成本，即折舊，明顯不符合公平原則。
其實我們從企業所得稅法實施條例來看，前面很多地方之所以認為投資性房地產不允許稅前扣除折舊，更多的是把會計和稅法搞混淆。因為從本質上來說，稅法上是不存在投資性房地產，稅法上規定，房產就是固定資產，企業所得稅法實施條例第57條專門規定，所謂的固定資產是指企業為生產產品提供勞務出租或者經營而持有的，使用時間超過12個月的非固定資產，包括房屋、機械設備等等。
從企業所得稅法實施條例對固定資產的定義可以看到，如果是出租建築物，本質上就是企業為出租而持有的，同時使用時間超過12個月的房屋，就屬於企業所得稅法實施條例所說的固定資產，同時可以計算折舊。企業所得法實施條例有規定計算折舊允許扣除，此時計算的折舊就應該扣除。這是我們直接按照稅法得出的結論。
而我們其實是不需要管會計上是把它作為投資性房地產還是做作為壹般的固定資產，這其實和我們稅法是沒什麽關系的。也就是說稅法上規定了它是什麽，折舊能不能扣，這兩點明確了，那我們就可以知道能不能扣了。其他的，至於會計上，哪怕會計上不做賬，也就是說不作為投資性房地產，也不作為固定資產；哪怕做錯了賬，都和稅法沒什麽關系。稅法是按照整個的規定來的，就是屬於固定資產的，同時按照稅法的規定計算的折舊，所以就允許扣除。