房地產開發企業稅務籌劃

房地產開發商都是希望能夠交少壹點稅，這樣自己在經營的時候就不要承擔太多的稅費，但又不能因此而偷稅、漏稅，這時是可以進行稅收籌劃。那麽，房地產開發如何進行稅收籌劃?聽聽網小編的說法。房地產開發稅收籌劃如何進行(壹)規避平臺籌劃土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。(二)投資轉化技術房地產開發企業除了開發、銷售房產這壹傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對於房地產開發企業來說，其效果非常明顯。(三)稅基籌劃技術房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中於如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，不能有效降低稅基。(四)實現技術主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對於房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。稅務籌劃，是指在稅法規定的範圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排。盡可能的獲得“節稅”的稅收利益。它是稅務代理機構可從事的不具有鑒證性能的業務內容之壹。稅務籌劃從字面理解也可以稱之為“稅收籌劃”、“稅收計劃”，但是由於我國將稅務部門對於稅收征收任務的安排叫做“稅收計劃”，為之避免與之混淆，在從國外文獻中引進這壹術語之初，將其譯為“稅收籌劃”、“納稅籌劃”、“稅務籌劃”，壹體現稅收籌劃所具有的實現策劃安排的特點。以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經對此有了大致的了解，如果您還遇到什麽較為復雜的法律問題，歡迎登陸網進行律師在線咨詢。

房地產開發企業稅收籌劃方式(壹)利用臨界點進行稅收籌劃納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這裏“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，壹是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另壹種後果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進壹步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應註意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產開發公司開發壹幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×(7%+3%)=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×(7%+3%)=5.5萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之壹，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。(二)利用投資方式的不同進行稅收籌劃房地產開發公司對於投資性房地產有兩種不同的投資方式：壹是出租取得租金;二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。1、采取出租方式應承擔的稅負營業稅：房產租賃屬於服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1;房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1;城建稅：假設大海房地產開發公司位於市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1;教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1;印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民***和國印花稅暫行條理》第3條規定：“按租賃金額千分之壹貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1;所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那麽，企業租金收入應納的所得稅為25%×(R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1)=23.62%R1。總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。2、采取聯營方式應承擔的稅負房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值壹次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×(1-30%)P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不壹，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L;所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×(1-30%)P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。尋求稅負均衡點。由於租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即，41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積)/25，該項房產采取聯營方式稅負輕於采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式;若預期聯營收入R2