針對房地產企業而言，傳統的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。
土地增值稅的籌劃方法主要有壹下幾種：
（1）利用臨界點
從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起征點而造成稅負的增加。企業也可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高壹級稅率的情況。
（2）收入分散
對於包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。
（3）選擇適當的利息扣除方法
房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，壹種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另壹種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。
（4）代收費用並入房價
這些費用壹般先由房地產企業收取，後由房地產企業還會因此而有結余。對於代收費用有兩種處理方法，第壹種是將代收費用計入房價中向購買方壹並收取；第二種是在房價之外單獨收取。
（5)增加扣除項目金額
（6）費用轉移、加大開發成本
（7）成本核算對象籌劃
房地產公司在同時開發多處房地產時，可以分別核算，也可以合並核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃空間。壹般來講，合並核算的稅收利益大壹些，但也存在分別核算更有利的情況。
（8）利用合作建房
按照稅法規定，對於壹方出地，壹方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
（9）利用代建房
（10）在合法的前提下延後土地增值稅清算時間
首先問題涉及比較廣泛經營公司涉及到增值稅、企業所得稅、人員工資個稅和股東分紅稅，我來為您列舉壹壹解答：
增值稅、所得稅：增值稅、所得稅高的解決方案有兩種，壹：在稅收窪地設立獨立核算的分公司，所有稅正常交交完可以有返還增值稅，企業所得稅地方留存部分25%-70%。二：配套與主公司經營範圍相匹配的壹般納稅人個人獨資企業分流部分業務，讓個人獨資承擔部分利潤去交稅，個人獨資的稅點壹般在3個點左右（壹般納稅人增值稅可以全額抵扣，在稅收窪地註冊的個人獨資增值稅可以返還地方留存25%-70%）
人員個稅 ：員工本來是與公司屬於雇傭關系，比如公司花十萬每月雇傭了某人來為公司提供某項服務，現轉變雇傭關系為合作關系，讓員工成立工作室和公司簽立合同把工資以合作費形式公對公打款，比員工直接繳納七級累進肯定是要節省不少的，在稅收窪地成立的工作室增值稅同樣可以享受增值稅返還
股東分紅：壹：通過總部經濟招商在稅收窪地註冊有限合夥企業，讓有限合夥企業成為股東，20%分紅稅照常交，但是交完稅後會有地方財政返還稅款地方留存部分25%-70%（視園區而定）
假設有限合夥是股東分紅稅繳稅100w（股東分紅稅20%）正常各地方上繳之後就沒有了，但是妳的有限合夥註冊地是在稅收窪地園區就可以返還10w-28w（所得稅國家是四六開，國家要拿走百分之六十，地方留存部分為百分之四十100w*40%*返比例）
二：註冊配套主公司經營範圍相符的個人獨資企業，通過業務分流讓個人獨資承擔主公司部分利潤去交稅（業務分流的意思是我本公司接了壹個項目，主公司下面的個人獨資為主公司提供了某項服務，該項合作的合作款為XXXw），可以避免部分利潤交股東分紅稅，個獨核定征收承擔部分稅率壹般控制3%-5%具體需要根據公司綜合情況進行計算。
舉例：以服務業小規模壹年500萬為例
增值稅：500W/1.03*3%=145631.06
附加稅：145631.06*6%=8737.86
所得稅：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91
綜合稅率：5.18%
舉例：壹般納稅人500萬為例
壹般納稅人：增值稅：500w/1.06*6%=283018.87
附加稅：283018.87*6%=16981.13
所得稅：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34
綜合稅率：7.9%（壹般納稅人增值稅全額抵扣後稅率1.9%）
房地產是高負債率產業，很多公司的 負債率在80%以上甚至90%以上 ，房地產企業用最少的自有資金啟動開發項目。這種高杠桿的特點是開發者必須有很強的融資能力。 否則，資金鏈將面臨斷裂的危險。
改革開發到現在的20多年裏，房地產市場銷售暴漲，快速銷售回款和豐富的融資渠道使房地產行業能夠壹直跳在高杠桿的刀尖上，除了極少數激進的房地產企業資金鏈斷裂，大部分房地產企業基本上賺了很多錢。但是隨著政府嚴管，加上銀行融資的嚴管， 房地產行業迎來最大的 歷史 轉折點。
從現金流來看目前房地產企業受到雙重打擊。
第壹，銷售回款越來越慢。今年上半年房地產銷售面積壹直呈負增長趨勢。銷售額尚未進入負增長區間，但增速也從去年兩位數增長降至5.6%。如果銷售額不能逆轉頹勢，銷售額的負增長也只是時間問題。在過去銷售額旺盛的情況下，開發人員可以快速滾動開發，充分利用杠桿資金，但如果銷售回款變慢，房地產的資金就不能盡快收回，這將對房開企業的運營方式造成很大的打擊。造成很大的資金風險
怎樣才能保證房開企業的資金不會斷裂？
大型房地產開發企業在大環境下生存有什麽妙計嗎？
大型房地產開發有限公司可以參考以下兩種情況模式：
第壹，主要公司承包整個項目建設及建造。
房開企業壹般擁有自己的建設公司，將自己建設公司的材料供應及設備服務分成兩個子公司獨立計算，將這兩個部分的業務外包給子公司， 將子公司註冊在稅收窪地並申請高額的稅收獎勵返還扶持 ，業務產生的增值稅、企業所得稅都可以得到 地方的高額稅收獎勵返還扶持 ，欠缺的成本發票可以通過在稅收窪地成立多個個人獨資企業的方式， 解決成本發票欠缺的問題
舉例說明：
某某建設有限公司業務範圍：建築工程、建材砂石銷售 (稅率13%)，業務體量大，但是進項發票不夠， 成本發票大量欠缺，具體的操作方法是通過業務拆分，拆分成兩家有限公司。
該建設公司分別在兩個稅收窪地設立兩家有限公司，
壹家做建築工程，壹家做建材貿易，以及建築設備的租賃業務
我們假設兩家公司增值稅壹年納稅1000萬，企業所得稅納稅1000萬
通過稅收窪地的高額稅收獎勵，可以分別返還給兩家公司
增值稅：1000萬*50%*90%=450萬
企業所得稅：1000萬*40%*90%=360萬
納稅2000萬，可以通過稅收窪地的高額稅收獎勵返還獲得：450萬+360萬=810萬的稅金
節約的810萬稅金可以極大地解決房開企業資金鏈緊張的問題
針對房開企業大量缺成本發票的問題，同樣可以在稅收 窪地成立多個建設，建築相關的個人獨資企業
申請核定征收所得稅的方式加以解決， 核定征收後綜合稅率僅需：0.5%-3.16% 由於是核定征收，不用考慮成本發票和進項發票按照核定的稅率繳稅即可。
我們來看個對比案例，假設500萬的高額無票利潤
不包括增值稅、附加稅利潤部分，只計算所得稅和股東分紅稅。
房開企業正常納稅
企業所得稅：500*25%=125萬
股東分紅：(500-125)*20%=75萬
稅收窪地設立的個人獨資企業：
個人所得稅：500萬*2.1%=10.5萬
分紅稅：個人獨資企業無需繳納分紅稅
10.5萬相對於200萬來講，節稅90%以上
稅收窪地設立的個人獨資企業核定征收後非常適合解決房開企業高額無票支出，以及成本發票欠缺的問題。
存貨計價方法的選擇。存貨是企業在正常生產經營過程中持有以備出售的產成品或商品，或者為了出售仍然處在生產過程中的在產品，或者將在生產過程或提供勞務過程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產品、產成品、低值易耗品等。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權平均法、後進先出法。存貨計價方法的選擇對企業損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。壹般來說，當材料價格不斷上漲時，采用後進先出法來計價，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業計算應納所得稅額的基數相對的減少，達到減輕企業所得稅負擔，增加稅後利潤。反之，當材料價格不斷下降，采用先進先出法來計價。
固定資產折舊方法的選擇。固定資產折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產的折舊額是產品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業采取的折舊方法有著密切關系。采取不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額是相等的，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業實現稅收籌劃行為的主要手段之壹。在利用固定資產折舊方法的選擇進行稅收籌劃時，應考慮以下問題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時間價值因素的影響等。
費用分攤方法的選擇。企業通常有許多費用開支項目，對發生的費用應及時核銷入賬。如已發生的壞賬、呆賬應及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應及時查明原因，屬於正常損耗部分及時列入費用。對於能夠合理預計發生額的費用、損失，應采用預提方法計入費用，適當縮短以後年度需分攤列支的費用、損失的攤銷期。對於限額列支的費用，如工資性支出、業務招待費、廣告費、業務宣傳費、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產改良與修理等，應準確掌握其允許列支的範圍和限額，企業必須在稅法規定的範圍內，使其發生的費用能得到稅前扣除。
這個問題太籠統，稅收籌劃本身是壹個綜合的，復雜的，貫穿地產企業經營全過程的。從企業拿地，成立，立項，建設開發，銷售，每個環節都有對應的稅收籌劃點，都需要先熟悉項目所在地的房地產涉稅的具體情況。比如前期土地出讓合同簽訂時間，會涉及到土地使用稅的納稅義務時間，項目立項的不同會涉及到後期土地增值稅清算，等等
謝謝，邀請，房地產企業投資，第壹，投資大，基數高，並且涉及的行業範圍廣，要專業的人，做好稅收規劃，要考慮壹下幾點，第壹，規避平臺規劃，具體表現是增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅跳躍臨界點，因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格，扣除額的調節來實現，第二，投資轉化，房地產公司，除了開發，銷售房產這壹傳統經營模式外，還可以采用出租，投資聯營等多樣的轉化技術，以上就是關於稅收籌劃的想法
近年來，房地產開發企業面對國家不斷出臺的調控政策，競爭越來越激烈。在這種背景之下，控制企業的運營成本成了提高收益的重要手段，而稅收籌劃是控制成本的方法之壹。房地產業涉稅十余種，並不是所有稅種都適合進行稅收籌劃的，土地增值稅在稅收籌劃中可操作空間相對較大，因此，房地產開發企業對土地增值稅進行籌劃是常態，然而，不當的稅收籌劃又會帶來稅務稽查風險。
稅收優惠政策適用是否合法?
我國房地產開發企業適用的土地增值稅免稅情形有納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；因國家建設需要依法征用、收回的房地產；因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅；房地產企業壹方以土地作價入股進行投資或聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業時，暫免征收土地增值稅；對於壹方出地，壹方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；委托代建免稅：對開發商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發生產權轉移，其收入不屬於土地增值稅的征稅範圍；
當房地產開發企業向稅務機關提出享受土地增值稅免稅待遇時，稅務機關會仔細審核是否符合相關稅收優惠政策的適用要求。而對於是否符合稅收優惠政策的規定又常常存在爭議，例如對“因國家建設需要依法征用、收回的房地產”中“因國家建設需要”該如何理解、是否壹定有政府規劃部門的公告、如果政府采取與企業簽訂回購協議的方式收回土地是否可以適用該優惠政策，都存在爭議。
銷售收入是否有少計的情況?
銷售收入是計算土地增值稅應納稅增值額的基礎，也是在土地增值稅預繳階段的預征率適用的基礎，因此無論在土地增值稅預繳階段還是清算階段，稅務機關都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。
扣除項目和金額是否準確?
計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產開發成本、房地產開發費用、舊房及建築物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發成本之和的20%加計可扣除項目。稅務稽查時稅務機關主要看是否存在多結轉開發成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產稅是不是錯誤地計入了開發間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應的合法憑據、成本分攤是否合法等。
綜上，建議房地產開發企業需對土地增值稅納稅籌劃給予足夠重視，企業相關要及時掌握最新政策，結合項目實際情況，通過合法的稅收籌劃方案降低企業稅負，提升核心競爭力。同時，當面臨稅務機關質疑時，企業應積極尋求稅法專業人士的幫助，從法律角度出發，積極應對，據理力爭。
合力中稅作為國內最早的財稅供應鏈協同解決方案提供商和國內首家電子票據綜合服務平臺服務商，憑借在財稅管理領域多年來運籌帷幄和深耕細作，對房地產企業傳統財務工作流程進行了全新升級改革，為企業提供壹站式、全方位、全流程、全生命周期的財稅解決方案及落地服務，構建了標準化、自動化財務管理流程，將企業交易端信息透明化，實現業務與財務深度融合，為財務人員發揮規劃、預測、決策、控制、評價等職能提供大量真實、可靠信息。
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