房地產企業的土增稅是采取先預交後清繳的方式進行的:
1.先計算扣除數(包括買地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除)
2.計算收入
3.收入減扣除數=增值額
4.增值額/扣除數=增值率
5.按稅率計算稅額
基本步驟是這樣的,詳細內容如下:
計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的"增值額"為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額.
納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入.
計算增值額的扣除項目:
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建築物的評估價格;
(4)與轉讓房地產有關的稅金;
(5)財政部規定的其他扣除項目.
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%.
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%.
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%.
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%.
上面所列四級超率累進稅率,每級"增值額未超過扣除項目金額"的比例,均包括本比例數.
納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:
計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算,具體公式如下:
(壹)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數.
土地增值稅清算條件有哪些?
(壹)納稅人符合下列條件之壹的,應進行土地增值稅的清算:
1:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
2:整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
3:直接轉讓土地使用權的.
(二)同時,對符合以下條件之壹的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:
1:已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建築面積已經出租或自用的;
2:取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3:納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理註銷登記前進行土地增值稅清算;
4:省(直轄市)稅務機關規定的其他情況
《土地增值稅暫行條例》第八條規定:有下列情形之壹的,免征土地增值稅:
(壹)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征收、收回的房地產.