頭部空間求穩，不惜減速。
2019上半年，在“住有所居，城不炒”的調控政策指引下，房地產行業整體增速較2018出現明顯放緩。
克而瑞研究中心發布的數據顯示，6-6月，TOP100房企累計股權銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5月累計業績增速基本持平。
整體來看，5月份受部分城市政策調控收緊影響，市場下跌較為明顯，使得“小陽春”市場自壹季度以來明顯降溫。但臨近半年業績目標沖刺，6月房企積極加大營銷推廣力度，單月成交業績環比增長超23%。
中原地產首席分析師張大偉分析，上半年樓市向下調整的原因包括:持續收緊的調控政策密集釋放，部分地區房價上行，高性價比房源減少，影響購房者入市積極性。
2019上半年，TOP20房企股權金額門檻為489.4億元，略低於去年同期。但其他梯隊房企門檻有所提高。TOP50房地產企業股權金額門檻為21.78億元，最高漲幅6%。30強房企和100強房企的股權金額門檻分別為350.3億元和85.5億元，門檻漲幅分別為2.8%和5%。
另壹家數據機構韓毅智庫發布的數據分析與上述機構類似。上半年，雖然行業各梯隊門檻繼續提高，但增速較去年同期明顯回落。從各梯隊來看，TOP20門檻增速下降最為明顯。總體來看，百強企業門檻仍在提高，但隨著2019年市場熱情的減弱，各梯隊門檻增速開始放緩。
壹位業內人士表示，隨著下半年銷售的壓力，2019全年提高門檻的速度仍會下降。
嘉裏發布的榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大依然位列行業前三。其中，碧桂園上半年實現銷售額3920億元，排名第壹，萬科3340億元排名第二，恒大2945.4億元排名第三。從數據變化來看，經過壹年的調控和公司自身銷售節奏的調整，碧桂園和恒大的步伐明顯放緩。比去年同期減少了數百億元。萬科2019上半年銷售增速為9.94%，保持了難得的正增長，但仍低於百強房企的平均水平。
業內人士表示，目前的標桿房企不再追求高杠桿、高增長的模式，而是聚焦主業，走向穩定、高質量的增長模式。比如萬科提出“收斂、聚焦、整固、提升基本盤”後，就開始剪枝剪葉，各業務線定義自己的基本盤。這壹戰略使企業能夠在當前市場低迷的情況下保持穩定的業績。事實上，越來越多的房地產企業開始效仿萬科，采取收縮觸角的方式，對不盈利的多元化業務更加謹慎，甚至不惜剝離普通業務，轉而強化房地產主業。
韓毅智庫首席分析師張華東分析，行業變化首先要從政策調控的角度來分析。管理層希望房地產在壹個區間內震蕩，而不是持續上漲，政策的復雜程度越來越高。現在壹些房地產發展不好的城市也在出臺壹些限制性政策，說明政策希望把房地產固定在壹個穩定的位置。
千億房企預計擴張約10。
2019上半年，TOP100梯隊企業間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企股權金額集中度達到10.5%，同比上升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10，TOP11-20，TOP21-30，與去年相比，各梯隊房企股權金額集中度也有壹定程度的提高，市場份額穩步提升，大型房企競爭優勢進壹步加深。但隨著大部分城市成交下滑，銷售難度加大，50強之後的房企競爭優勢不再明顯，股權金額集中度有所下降。
對於此前提出2019年度業績目標的房企，截至6月底，目標完成情況依然良好，36家房企中有32家目標完成率超過40%。寶龍、中海、鐘君、越秀、鄭融、金科、金茂、濱江、雅居樂等房企上半年業績完成情況樂觀，目標完成率超過50%。
綜合來看，房企2019的目標相對謹慎，平均目標增速只有20%左右。同時，2019年整體預期貨值將降低至60%左右，業績目標的達成更多依賴於供給的增長。柯睿研究中心預計，在行業增速放緩的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有壹定壓力，下半年仍需加快推貨入市。
值得註意的是，上半年合同銷售額超過6543.8+000億元的房地產企業有12家，較去年同期增加3家。各階梯中200-500億元的房企數量最多，有37家。按照往年的情況來看，上半年合同銷售額超過400億元的房企都是當年沖擊千億元的強勁競爭對手，而上半年合同銷售額超過400億元的房企有40家， 這也意味著，今年的千億房企有望在2065438+2008年30家的基礎上擴大到35-40家，新成立的千億房企銷售規模也有望進壹步提升。
行業頭部效應將日益明顯。
2019下半年，整體房地產政策將保持穩定。其中，房價仍是壹條不能觸碰的紅線，熱點城市調控政策仍需從緊執行，不排除調控加碼的可能。房企不要對政策放松抱有過於樂觀的預期。
柯睿研究中心預測，6月份將是房企沖刺半年報業績的關鍵節點，之前積壓的市場需求大部分將得到釋放。同時，在常態化預期下，業績增速仍可能放緩。預計下半年房企整體規模將進入平穩增長，增速有望放緩至20%左右。房企完成全年銷售目標仍有壹定壓力。預計下半年企業需要重點推貨或降低預售價格，以實現全年業績目標。
從市內來看，下半年市場繼續震蕩，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會壹路攀升，也不會全線下跌。城市之間的分化將加劇，不同能級的城市將繼續分化，壹二線復蘇的勢頭有望保持；弱二線和三四線城市仍將面臨較大的調整壓力。
張華東分析說，大多數企業上半年的銷售目標已經完成了壹半以上。年銷售增長率是有保證的。之後很難說有寬松的政策，整體預測還是謹慎的。預計全年增速會有所收斂，但不會太低。預計投資數據會比去年低壹點。全年銷售額可能增長3個點以上，主要是均價上漲，面積會出現負增長。
壹位業內人士認為，2019年將是房地產市場銷售的“小年”。下半年，百強房企規模增長將繼續保持穩定，快速增長的概率不大。
另有專家指出，長期來看，地方政府將繼續根據市場實際情況實施政策，房地產市場將長期處於平穩健康發展狀態，房企在戰略布局上將更加謹慎。龍頭房企將保持穩健高質量的發展態勢，頭部效應日益明顯。與此同時，2018以來，大部分大型房企的戰略都從多元化傾向於聚焦主業。未來，房地產企業之間的大規模競爭將繼續深化，行業集中度將進壹步提高。預計30強房企集中度將提升至48%左右，各梯隊市場份額將趨於穩定和上升。同時需要註意的是，基於對42家發布銷售目標的房企的分析，近六成房企年中未能完成壹半的銷售目標。面對下半年的房地產環境，加上融資渠道的收緊，償債高峰期的到來，以及下半年市場仍存在變數，房企完成銷售目標仍有壓力。