希望對妳有幫助！
購買二手房應註意以下幾點:
第壹，是否存在私建部分。比如占用屋頂平臺和走廊的情況，或者房子內是否建有小閣樓；房子內外結構是否有改動，比如把陽臺改成臥室或者廚房，把壹個房間分成兩個房間等。，以及陽臺是否由業主自己封閉，這就涉及到面積如何計算的問題。
第二，確認房子的確切面積。包括建築面積、使用面積和房間的實際面積，房產證上壹般都會註明建築面積，最保險的辦法是在房子裏從壹個角落到另壹個角落測試面積，也就是所謂的地毯面積。
第三，觀察房子的內部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否過多，布線是否不合理；天花板是否有滲水跡象；墻體是否有明顯的爆裂、起皮等問題。
四、房屋市政設施的評估。打開水龍頭，觀察水質和水壓；打開電視，看看圖像是否清晰，能看幾個節目；確認房子的供電能力，避免夏天開不了空調的尷尬；觀察室內外電線是否老化；氣體是否已轉換為天然氣；小區有沒有熱水供應，或者房子本身有沒有熱水器；冬季供暖的供應和收費，暖氣片數量是否足夠，供暖溫度是否足夠。
第五，了解裝修現狀。原房屋是否進行過裝修，裝修的級別和程度，是否需要徹底破壞；了解房子內部結構圖，包括管線走向，承重墻位置，以便重新裝修。
六、物業管理水平。水電煤暖氣費怎麽收，是家裏收還是自己交；三更是否出門；觀察電梯的品牌、速度和管理；觀察公共走廊的整潔和布局；小區是否封閉；安全級別是什麽？觀察保安人員的數量和責任心。小區的綠化工作怎麽樣；物業管理公司提供哪些服務？
七、了解未來生活成本。水、電、煤和暖氣的價格；物業管理費的收取標準；停車位的費用。
八、老房子的歷史。是哪壹年建的，土地使用期有多長；誰住，什麽背景，什麽目的；是否發生過欠錢或盜竊等不良事件；是否拖欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。
九、鄰裏結合。好鄰居會讓妳的生活幸福。分時段去小區看人來人往，通過衣著和生活規律判斷人的社會等級；上上下下左右拜訪鄰居，了解他們在這裏生活是否舒適；與居委會或傳達室值班人員聊天了解情況。
此外，我們還應該明白:
壹是產權——原單位是否允許轉賣；確認按標準價購買的公有住房是否已按成本價補足或按比例分給原單位；大部分公房改制時，原單位保留優先回購權，需要確認原單位是否同意出售；壹般來說，軍品、醫院(醫院)、學校(學校)生產的公房，必須由原單位蓋章後才能出售；註意房產證上的房主和賣房人是否為同壹人；搞清楚是成本價房還是標準房還是保障房；產權證確認的面積是否與實際面積不符；壹定要查看產權證原件，和房管局核對這個產權證的真偽；確認產權的完整性，是否有抵押(包括私人抵押)，* * *有人等。
二、買房——及時了解手續、費用、程序的變化。公房上市是新生事物，要有心理準備，及時了解政策變化；媒體報道很關註公房上市，要關註報紙上的新消息；咨詢律師和中介機構；最靠譜的就是咨詢相關房管部門，及時了解最新信息。
第三，房子值這個價嗎——通過反復對比高樓層的公房來判斷房子的價值；委托值得信賴的中介公司或評估事務所進行評估；銀行在提供房貸的時候，會進行價值評估，可以認為是房子的最低價值。
四、能不能做二手房按揭——二手房按揭的條件是:18周歲，有城鎮戶口；能提供穩定收入、支付本息的證明；願意購買房屋作為抵押，或能夠提供其他符合條件的抵押貸款；所購房屋的權屬真實可靠；支付相關手續費。
5.妳應該請律師嗎？二手房買賣的情況比商品房復雜，有律師提供咨詢更靠譜。公房上市時間不長，能提供這種服務的律師不多，收費標準也不確定；建議邀請盡可能熟悉業務的律師作為綜合顧問。
第六，是否應該找代理銀行——代理銀行的二手房信息應該比較全面，但信息的準確性有待考證；在把妳的業務交給代理行之前，妳要知道:代理行提供哪些服務？我可以幫妳辦理二手房按揭嗎？如果買賣過程中出現問題，代理銀行是否有義務和能力賠償損失？代理行的服務費標準是怎樣的？能保證買到滿意的二手房嗎？
7.選擇什麽樣的中介機構——靠譜的中介機構要提供兩證:有效的營業執照和房屋土地管理局頒發的中介機構資質證書；資質證書是行業管理部門頒發的，在保證代理行的可靠性方面起著更重要的作用。
8.房款和產權的交接——不要隨便相信對方的信譽。先交錢後轉賬或者先轉賬後交錢，是壹個重要的問題；可以考慮把房款放在壹個雙方都可以信任的單壹地方，比如律師事務所或者有信譽的代理機構，等過戶完成後再把房款轉到賣家賬戶。
九、產權過戶——必須到當地房屋土地管理局辦理過戶手續，有代理、律師、公證擔保等。不被認為完成了交易過程；從買房的角度來說，這個房子只有產權結束了才是真正屬於妳的。在此之前，賣方可以隨時毀約。
買二手房要註意的問題有很多。這裏有幾個簡單的詞:
1，註意房屋權屬是否真實、完整、可靠。房屋所有權人是否與他人存在“* * *權利”關系，房屋是否存在債權債務糾紛。最重要的是，賣方必須提供合法的《房屋所有權證》。
2.註意購買的二手房是否是允許出售的房子。因為* * *賣房時有住房“房改”，部分單位還保留了優先購買權。這種情況壹定要和原產權單位協商，書面同意所購房屋過戶，並簽字。
3.註意所購二手房的準確面積。核實《產權證》標註的面積與實際面積是否壹致，考慮地段、環境、價格及房屋結構、格局、采光條件、物業等，明確辦理購買二手房的規定手續。
4、謹慎簽合同，拿不到就不要急著寫。因為二手房買賣也是受合同法規範的，壹放下就有法律效力，要承擔法律責任。
關於二手房過戶手續:
房屋買賣合同簽訂後，應到市房地產交易中心辦理私房過戶登記，手續如下:
(1)需要提交的信息
(1)房屋所有權證書；
2銷售合同；
(3)雙方身份證原件及復印件；
(4)房屋權屬登記申請書(在受理窗口領取)。
註:1。公司購買私有房屋的，還須提交法人或其他組織的資格證書(營業執照或組織機構代碼證)原件及復印件、公司法定代表人授權委托書(在受理窗口領取)、受托人身份證原件及復印件；
2.房屋未過戶的，須提交土地使用權證；
3.當事人不能親自辦理的，需要出具授權委托書或公證書，委托人需要出具身份證；
4.房屋已出租，承租人不是承租人的，提交承租人放棄優先購買權證明；
5.有* * *業主的，需出具* * *業主同意出售的證明和* * *權屬證明；
6.由法院判決的，應當出具法院判決和協助執行通知書。
(2)程序流程示意圖:在受理窗口領取表格——在受理窗口交付文件——契稅，在收費窗口繳稅——在發證窗口查驗領證。
(三)收費標準
1.交易費用:雙方各50%。
①住宅:存量房6元/平方米；
②非住宅:10元/m2。
2.報名費:由購買者支付。
①住宅:80元/套房；
②非住宅:
80元/宗以下(1)100平米；
(2) 100-500(含500)平方米以下120元/箱；
(3) 500-1500(含1500)平方米200元/節；
(4) 1500-3000(含3000)平方米300元/箱；
(5) 3000-10000(含10000)平方米500元/箱；
(6) 800元，面積10000平方米。
3.房屋所有權證工本費:免費復印壹份，每增加壹份收取10元。
4.印花稅:5元/本(由購買者支付)。
5.契稅:由購買者支付。
(1)住宅:個人購房按65438+房產交易金額的0.5%繳納，單位購房按房產交易金額的3%繳納；
②非住宅:房地產交易金額的3%。
(四)領取房產證，需要攜帶證件。
1.已繳納稅費的發票；
2.個人購房需持產權人身份證原件，單位購房需持委托人身份證原件；
3.收據清單。
註:領取房屋證書時，產權人必須在場。產權人不能到場的，須提交委托書或公證書。
二手房交易的整個流程大致分為以下幾個階段:
(1)，買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體情況和產權情況，要求賣方提供合法證件，包括房屋所有權證、身份證明等證件。
(2)出賣人提供的房屋合法且可以上市交易的，買受人可以支付購房定金(支付購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或房屋買賣合同)。買賣雙方經協商就房屋的位置、產權、交易價格、交付時間、交付方式、產權處理等達成壹致後，雙方簽署房屋買賣合同至少三份。
(3)買賣雙方向房地產交易管理部門申請復核。買賣雙方向房產管理部門提出申請後，管理部門應查驗有關證件，審核產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，無產權或部分產權未經其他產權書面同意的，拒絕申請，禁止上市交易。
(4)、房契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按照交易部門事先設定的審批權限逐級上報審批，交易雙方方可辦理契證簽約手續。現在北京已經取消了交易過程中的房產買賣合同，也就是俗稱的“白合同”。
(5)繳納稅費。稅費的構成比較復雜，取決於交易房屋的性質。比如房改、危改拆遷、經濟適用房等商品房的稅收構成就不壹樣。
(6)、辦理產權轉讓過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門完成產權變更登記後，將交易資料移交發證部門，買受人憑領取房屋所有權證通知書到發證部門申請新的產權證。
(7)對於貸款的買方，在與賣方簽訂房屋買賣合同後，買賣雙方到貸款銀行辦理貸款手續。銀行會審核買家的資信，對雙方想交易的房子進行評估，確定買家的貸款額度，然後批準買家貸款。雙方完成產權登記變更，買受人領取房屋所有權證後，銀行壹次性發放貸款。
(8)買受人取得房屋所有權證並付清全部房款後，出賣人交付房屋並結清全部物業費，雙方210及二手房買賣合同全部履行完畢。
如果妳手裏有產權證，先去銀行問問銀行是否同意還貸。壹般開業壹年以上的銀行都可以還，但有的銀行要收違約金。當妳到銀行時，電腦會自動計算出妳還有多少貸款。拿著他項權利證書(銀行給妳的)和產權證去房產樓註銷抵押。妳做完了就可以賣了。如果妳自己沒有那麽多錢，妳真的需要要求買家多付妳首付，以達到妳還貸的極限。用買家的錢去也沒問題。註意:壹定要先去銀行問清楚是否允許還款。免得妳簽了賣房協議，收了定金，卻賣不出去，還要交定金。還有壹點，如果提前還貸，別忘了退保險費，會回報很多。
2.二手房交易十大註意事項
(1).房子手續齊全嗎？
房產證是房主擁有房屋所有權的唯壹證明。在沒有房產證的情況下進行房屋交易，對於買方來說，拿不到房子存在很大的風險。房主可以抵押或轉賣房產證，即使將來沒有取得，房主也可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房子進行交易。
(2).房子產權清晰嗎？
有些房子有多個所有者，如繼承人、家庭和夫婦。為此，買方應與所有業主簽訂房屋買賣合同。如果只是部分* * *人擅自處分* * *擁有的房產，那麽未經其他* * *人同意，買受人與其簽訂的買賣合同壹般無效。
(3)交易房屋是否出租。
有些二手房過戶的時候有壹個物質負擔，就是也是別人出租的。如果購房者只看房產證，關註過戶手續，而不關註是否有租約，那麽很有可能購房者得到的是不能及時入住或使用的房產。因為中國包括大部分國家都承認“買賣不破租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能與之前成立的租賃合同相競爭。這壹點在實踐中被很多買家和中介公司忽略，也被很多賣家利用，從而引發更多的糾紛。
(4)土地情況是否清楚？
二手房買家要註意土地使用性質，是劃撥還是轉讓。劃撥土地壹般是無償使用，政府可以無償收回。過戶意味著業主已繳納土地出讓金，買方對房屋享有更完整的權利。還要註意土地的使用年限。如果壹套房子的土地使用權只有40年，業主使用了十幾年，那麽對於買方來說，衡量是否應該以同地段土地使用權70年的商品房價格為準，就有點不劃算了。
(5).市政規劃有影響嗎？
有些房主可能因為知道房子大概5到10年就要拆遷，或者房子附近要建高層住宅，可能會影響采光、價格等市政規劃條件，所以急於出售自己的二手房。作為買家，在購買時要充分了解細節。
(6).福利院合法嗎？
房改、安居工程、經濟適用房都是福利型的住房政策，在轉讓時會受到壹定的限制。而且這些房屋對土地性質和房屋權屬範圍都有壹定的國家規定，購房者在購買時應避免買賣合同與國家法律的沖突。
(7)單位房屋是否侵權？
壹般單位的住房包括成本價職工住房和標準價職工住房。兩塊土地性質都是劃撥的，轉讓時要交土地使用費。再者，對於標準價住房，壹般單位享有部分產權，職工過戶時，單位享有優先購買權。如果買受人不註意這些，可能會和業主壹起侵犯單位的合法權益。
(8)是否拖欠物業管理費？
有些業主過戶時，物業管理費、電費、三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費長期拖欠，已經欠了不少費用。買家在不知情的情況下買了房子，買家可能要承擔所有費用。
(9)中介公司是否違規？
壹些中介公司違規提供中介服務，如二手房貸款時為購房者提供零首付服務，即購房者交的錢全部可以從銀行騙貸。買家認為自己占了便宜。不知道如果銀行發現，所有責任可能都是他自己承擔。
(10.)合同清楚嗎？
二手房買賣合同雖然不需要像商品房買賣合同那樣全面，但也要明確規定壹些細節，如合同主體、權利保障、房屋價格、交易方式、違約責任、爭議解決、簽訂日期等。