判斷的標準就在:在提供了住宿場所的同時,是否提供配套服務,如果是,那就屬於住宿服務。
全國多地曝出長租公寓資金鏈斷裂、跑路失聯的新聞。
針對長租公寓市場亂象,政府加大整頓力度,深圳、成都、西安、重慶等地相繼就規範住房租賃企業經營行為發布通知,要求住房租賃企業開立資金監管賬戶。
據專業人士分析,當下長租公寓卷款跑路事件,主要發生在采用“資產托管”經營模式的公寓管理公司。房東將房子租給托管公司,公司再租給個人。因為“二房東”(公寓管理公司)的存在,滋生了違約風險,甚至有些“二房東”,其設立本意就是企圖通過“高收低租”“長收短付”等方式斂財跑路。
今天,咱們就聊壹聊房屋出租涉及的稅費。咱們將出租模式大概分為兩種:
1、房東個人直接將房屋出租給租客;
2、平臺公司(各類房屋管理公司、托管機構等)對外出租房屋。
首先,房東個人直接將房屋出租給租客,房東個人涉及哪些稅收呢?
個人出租房屋
01
增值稅
1、自然人出租住房,按照5%的征收率,減按計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×、自然人出租住房以外的房產(比如,商鋪、車庫),按照5%的征收率計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
3、個體工商戶出租住房,同樣可以享受按照5%的征收率減按征收,和自然人出租住房享受同樣的增值稅優惠。
4、小規模納稅人免征增值稅
月租金不超過10萬元,增值稅以及對應的附加稅(城建稅、教育費附加、地方教育費附加)能夠得到減免。
稅法規定:
自2019年1月1日至2021年12月31日,小規模納稅人均月銷售額未超過10萬元(以1個季度為1個納稅期的,季度銷售額未超過30萬元)的,免征增值稅優惠。
個人采取壹次性收取租金形式取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤後的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅。
舉例:老王將空余的兩棟別墅出租,壹次性收取年租金110萬元,分攤到月後每月租金在10萬元以內,無需繳納增值稅。國家稅務總局公告2019年第4號 國家稅務總局關於小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告
02
房產稅
1、個人出租住房,不區分用途,按4%的優惠稅率征收房產稅。也就是說,住房租給企業辦公,還是按照4%繳納房產稅。
2、個人出租非住房,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。
3、個人將自己名下的房產用於某個公司的經營,不收取租金,怎麽繳房產稅?
在實務中,無償使用房產的現象比較普遍,由於無償使用,導致無出租收入,無法從租征收房產稅。
稅法規定,無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。也就是說,無租使用情況下,房產稅的納稅義務仍為房屋產權所有人,只是可以由使用人代為繳納房產稅。
03
城鎮土地使用稅
對個人出租住房,不區分用途,免征城鎮土地使用稅。
04
印花稅
對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。住房之外的租賃合同需要繳稅,比如出租商鋪、車庫。
05
個人所得稅
個人出租房屋取得的租金收入,應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅,財產租賃所得並沒有並入綜合所得,仍然是單獨計算繳納,法定稅率為20%。
1、應納稅所得額=收入-準予扣除項目
2、應納稅額=應納稅所得額×稅率
財產租賃所得 準予扣除項目,扣除次序為:
1、財產租賃過程中繳納的稅費。
納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金、教育費附加,可持完稅(繳款)憑證從收入中扣除。
2、向出租方支付的租金。適用於存在轉租的情況,也就是俗稱的“二房東”。
3、實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用,以每次800元為限,壹次扣除不完的,準予在下壹次繼續扣除,直至扣完為止。
4、稅法規定的費用扣除標準。
財產租賃所得,每次收入不超過四千元的,減除費用八百元;四千元以上的,減除百分之二十的費用。
出租住房稅率有優惠:
對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起減按10%的稅率,征收個人所得稅。
個人出租房屋,政策規定比較繁雜,有些省市采用綜合征收率的方式,壹次性征收個人出租房屋的相關稅款。比如,北京市的綜合征收率在——12%。
據不完全統計,還有深圳、上海、廣東、浙江、遼寧、湖南、重慶、廈門、河北也是如此。雖然每個地方的綜合征收率不同,但因為是核定征收,比分稅種自行計算申報,整體上稅負低了不少。
平臺公司出租房屋
01
增值稅
1、壹般納稅人
出租不動產(不含住房)適用壹般計稅方法計稅的,稅率為9%;出租不動產(不含住房)適用簡易計稅方法計稅的,征收率為5%。
什麽情況下可以選擇簡易計稅?壹般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅。
2、小規模納稅人
出租其取得的不動產(不含個人出租住房),應按照5%的征收率計算應納稅額。小規模納稅人註意考慮享受免征增值稅優惠,滿足月銷售額10萬以內或者季度銷售額30萬以內就可以享受。
02
房產稅和城鎮土地使用稅
1、房產稅
平臺公司將房產出租,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,法定稅率為12%。
註意:計征房產稅的租金收入不含增值稅。
增值稅壹般計稅項目計稅依據=全部租金收入÷(1+9%)
增值稅簡易計稅項目計稅依據=全部租金收入÷(1+5%)
2019年1月1日至2021年12月31日,增值稅小規模納稅人可以減半征收房產稅。如果平臺公司屬於小規模納稅人,可以享受優惠。
2、城鎮土地使用稅
納稅人出租、出借房屋,自交付出租、出借房產之次月起繳納城鎮土地使用稅。
應繳稅額=單位稅額*占地面積
單位稅額存在地區性差異:經濟落後地區,稅額可適當降低,但降低額不得超過稅率表中規定的最低稅額30%。經濟發達地區的適用稅額可適當提高,但需報財政部批準。
2019年1月1日至2021年12月31日,增值稅小規模納稅人可以減半征收城鎮土地使用稅。如果平臺公司屬於小規模納稅人,可以享受優惠。
疫情影響下,各地也推出了房產稅和城鎮土地使用稅的減免
比如:浙財稅政[2020]6號 《浙江省財政廳 國家稅務總局浙江省稅務局關於落實應對疫情影響房產稅、城鎮土地使用稅減免政策的通知》
2020年1月1日至2020年12月31日,鼓勵引導各類經營性房產業主在疫情期間為受困企業和個體工商戶減免租金,按實際免租月份或折扣比例相應減免房產稅、城鎮土地使用稅。
03
印花稅
財產租賃合同,按照不含稅租金收入的千分之壹,繳納印花稅。2019年1月1日至2021年12月31日,增值稅小規模納稅人,可以減半征收印花稅。如果平臺公司屬於小規模納稅人,可以享受優惠。
04
企業所得稅
主要看能否享受小型微利企業的優惠。自2019年1月1日至2021年12月31日,小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分,減按25%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅(實際稅率5%);
對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分,減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅(實際稅率10%)。