2007年度杭州房地產市場分析
2007年,杭州房地產市場有太多的話題值得我們關註，政策、開發商、土地、消費者……都是值得關註的對象，市場在發展中變化著，同時在這樣的變化中，市場的各種元素又表現出不同的時代特征，散發出壹個發展階段特有的氣息。
壹、2007宏觀調控政策壹覽
2007是房地產調控年。今年政策出臺之密集、力度之大，前所未有。當然，樓市“變奏曲”尚未定音。今年對房地產的宏觀調控，也許會在明年顯現出更大的威力。
1.清算土地增值稅
1月24日 《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（下稱《通知》）。《通知》出臺後，土地增值稅將執行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。
從此掀開2007年房地產稅費調控的大幕。按照新的計稅辦法，項目開發的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業就會支付更多的稅款。這在壹定程度上打擊了開發商囤積土地。
2.央行壹年內連續6次加息
自3月18日至12月20日，央行連續6次加息。從2007年12月21日起調整金融機構人民幣存貸款基準利率，壹年期存款基準利率提高到4.14%；壹年期貸款基準利率提高到7.47%；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。
2007年以來，宏觀經濟保持了較快發展的勢頭，受食品、能源等結構性因素的影響，居民消費物價指數不斷攀升，通貨膨脹壓力有所加大。央行希望通過加息，防止經濟增長由偏快轉為過熱，防止物價由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹。
明年元旦起，新的貸款利率將會執行。業內人士分析，目前加息的影響沒有太多的體現，不過加息這個事情關鍵是其本身的延續性，此次加息的影響很有可能會在明年更多地體現出來。就現在來看，真正會受到影響的購房者主要有以下三種，壹類是首付比例偏低的人群；壹類是貸款期限相對較長的人群；還有壹類就是購房資金成本較高的人群。不少購房者為了減輕新利率標準下所產生的高利息負擔，已經紛紛向銀行提出還貸申請。
3.4月6日《房地產市場秩序專項整治工作方案》
建設部、國土資源部、工商總局等部門，聯合開展房地產市場秩序專項整治，發布《房地產市場秩序專項整治工作方案》，強化房地產市場監管，對房地產開發企業依法進行審計和檢查，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。
4.打擊外資炒房
6月10日商務部、國家外匯管理局發布《關於進壹步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。通知強調，外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。
10月31日 國家發改委聯合商務部發布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，其中指出，我國將繼續限制外商投資於高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作，並新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發建設”從鼓勵投資類別中刪除。
5、6月27日《關於取消部分地方稅行政審批項目的通知》
《通知》宣布取消《國家稅務局關於印發〈關於土地使用稅若幹具體問題的補充規定〉的通知》第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產開發商的土地使用稅優惠規定。同時，有關負責人也表示，對於土地轉讓環節的征稅管理將加強。
減少土地出讓環節的優惠政策無疑將加大房地產開發商的開發成本，對我國目前房地產市場投資過熱的情況會有壹定的抑制作用。同時可以完善房地產的稅收制度，加強監管力度。但是，本政策可能會產生更多的土地隱形轉讓並使開發商將該部分費用轉嫁到房價中。
6.8月13日《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》
《意見》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，明確廉租屋制度是解決城市低收入家庭住房問題的主要途徑。
隨著房價的不斷上漲，城市居民的住房問題越來越突出。該文件首次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公***服務的壹項重要職責，把住房看成了重要的民生問題，並提出了壹些具體的規定，這無疑將有助於解決低收入家庭的住房困難問題。
與此相關其他文件：
11月14日，財政部出臺《廉租住房保障資金管理辦法》
11月30日，建設部等七部門發布《經濟適用住房管理辦法》
7.2007年9月12日打擊囤地
中國國土資源部發布下發通知，各省市須加快處置利用閑置土地，土地閑置費用原則上按出讓或撥土地價款的20%征收。業內人士認為，面對如此高額的土地閑置費，房地產開發行業的“圈地熱”有望至此降溫。
8.9月27日《中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》首付提高至40%
《通知》規定，對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定。
此次出臺房貸新政目的主要有三：降低銀行房貸風險，緩解流動性過剩，保護各商業銀行利益，防範金融風險；打擊房地產市場的投機行為，保障自住性需求，平抑房價；降低房地產投資熱度。首付門檻提高、利率上調，投資房地產的利潤空間進壹步被壓縮，風險加大，對炒房者起到震懾作用，壹定程度上抑制了投機性需求，短期內購房總需求有可能出現下降，從而起到打壓房價的作用。
9.10月1日《中華人民***和國物權法》
物權法規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”
有人分析物權法的頒布對於房地產行業的影響主要有以下六個方面：壹、住宅70年產權到期後自動續期，提高了住宅類物業的內在價值。二、實行嚴格的土地管理制度。三、土地出讓方式上有嚴格規定。四、拆遷補償的規定維護了物權擁有者的利益，但可能會增加房地產開發的成本，延緩拆遷開發的速度。五、明晰小區公用部分的產權為規範房地產市場提供依據。六、為物業稅的征收提供了法律依據。
10.10月10日《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（39號令）
該《規定》定於2007年11月1日起施行。《規定》明確將工業用地也納入了招拍掛的範圍，並明確如土地受讓方未繳清全部土地出讓價款，不得向其發放國有建設用地使用權證書。
從某種意義上來看，39號令從更細致的層面規範土地市場，是對土地市場政策規範的壹種補充，有助於規範土地招拍掛程序；打擊囤積居奇、哄擡房價的行為；抑制土地出讓過程中的權利尋租行為。
11.杭州市對房地產市場監管力度加強
杭州市《關於進壹步加強商品房（預）銷售管理相關事宜的通知》，對杜絕樓市囤房惜售進行了壹系列規定。
1）審批房源須壹次性銷售
《通知》稱，對房屋用途為“住宅”的商品房在申請商品房（預）銷售審批時所有房源必須壹次性全部上網對外公開銷售。對房屋用途為“辦公”、“商業”等公建用途的商品房在申請商品房（預）銷售審批手續時可以按期房預售和現房銷售分別申報。開發企業申報的現房銷售房源在完成權屬初始登記的同時轉為現房公開上網對外銷售。
2）期房不得辦理在建工程抵押
《通知》規定，對辦理商品房（預）銷售審批手續後作期房預售的不得辦理在建工程抵押；作為現房銷售的房源，在未申請權屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請權屬初始登記時需辦理在建工程抵押註銷手續；對未申報商品房（預）銷售審批手續的商品房項目，不得辦理在建工程抵押；對完成權屬初始登記後的商品房項目不再辦理現房抵押手續。
3）開發商自留房將集中清理
杭州市房管局將對2004年1月1日至今各房地產開發企業申報的自留房進行集中清理，對符合現房銷售條件的均應轉為現售房源對外公開銷售。
此外，對列入房地產開發計劃的商品房項目應全部申報辦理商品房（預）銷售審批手續，實行公開上網銷售。對未申報商品房（預）銷售審批手續的商品房項目，在申請權屬初始登記之前需申報辦理商品房（預）銷售審批手續。