陳建華市長
2003年3月65438日
廣州市物業管理暫行辦法
第壹章總則
第壹條為了規範本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內的物業管理活動。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，對房屋、配套設施、設備及相關場地進行維護、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。
業主根據合同約定或者業主自行管理等，對物業管理區域內的房屋、配套設施、設備及相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域環境衛生和秩序的活動。，應參照本辦法執行。
第三條對配套設施不全、環境較差的舊住宅區，區、縣人民政府應當結合城市環境綜合整治，完善配套的城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅區的綜合環境。舊住宅區的範圍由區、縣人民政府確定。
未實施物業管理的老舊住宅小區需要實施物業管理的，物業所在地街道辦事處、鎮人民政府應當在征求相關業主意見後，合理確定物業管理區域，並指導、協助業主成立業主大會、選舉業主委員會、選聘物業服務企業。
第四條市、區(縣級市)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。
第五條市房產行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業管理活動的監督管理。市房產行政主管部門的區分局(以下簡稱區分局)，縣級市房產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理。
街道辦事處、鎮人民政府應當會同區分局、縣級房地產行政主管部門，指導、協助本轄區成立業主大會和選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業的日常活動，調解、處理物業管理糾紛。
居民委員會、村民委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務企業之間的協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府對社區的物業管理活動進行指導和監督。
第六條房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當組織開展物業管理法律、法規和規章的宣傳教育，增強業主的自我管理能力和意識。
分局、縣級市房地產行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會相關工作人員、業主委員會成員、業主監事會監事開展物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。
第七條房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府應當加強對社區物業服務的監督檢查，及時公布物業服務企業資質等級和房地產行政主管部門對物業服務企業的行政處罰。
房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府享有物業服務企業的物業管理備案、信用和處罰等物業管理信息。
第八條房產、價格、公安、城管、交通、工商、環保、質監等行政管理部門和其他城市管理綜合執法機關應當按照法定職責，加強對物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等特許服務單位應當按照有關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務工作。
第九條物業管理行業協會應當加強對物業服務企業從業人員的培訓，協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，公開批評違反法律法規和行業規範的行為，加強行業自律管理，促進行業健康發展。
第十條建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會、業主監事會或者街道辦事處、鎮人民政府按照規定應當向全體業主公告、公布、公告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域顯著位置公告、通過業主決策電子投票系統發布或者管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主；發布者應選擇壹種或多種便於所有者參考的通知方式。
第二章物業管理區域
第十壹條建設單位、物業服務企業、街道辦事處、鎮人民政府應當按照《廣東省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，並按照本辦法第十二條至第十五條的規定向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門申請備案。提交材料齊全、符合法定要求的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當出具當場蓋章的書面回執。
建設單位、物業服務企業、街道辦事處、鎮人民政府劃定或者確定的物業管理區域不合理的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當自收到備案材料之日起5個工作日內提出意見。
第十二條建設單位在前期物業管理招投標工作中，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續:
(壹)物業管理區域備案申報表；
(二)建設單位的營業執照；
(三)《建設用地規劃許可證》及附圖；
(四)建設項目的詳細規劃或者建設項目設計方案的總平面圖；
(五)對物業管理區域內配置的物業管理用房進行預測或者測量；
(六)地名的正式文件。
第十三條已實施物業管理但未辦理物業管理區域備案手續的已建成住宅區，物業服務企業應當提交下列材料辦理備案:
(壹)物業管理區域備案申報表；
(二)物業服務合同；
(三)物業服務企業資質證書；
(四)《建設用地規劃許可證》及附圖；
(五)建設項目的詳細規劃或者建設項目設計方案的總平面圖；
(六)物業管理用房的位置和建築面積；
(七)地名的正式文件。
物業服務企業因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的，應當書面報告已實施物業管理的區域的四至範圍、物業使用的設施設備、小區建設等情況。
第十四條未實施物業管理的已建成住宅區需要實施物業管理。物業管理區域確定後，街道辦事處、鎮人民政府應當提交下列材料，用於物業管理區域備案:
(壹)物業管理區域備案申報表；
(二)物業管理區域四至範圍的說明及附圖；
(三)確定物業管理區域的理由和依據。
前款第(三)項規定的確定物業管理區域的理由和依據，應當包括物業管理區域內物業使用的設施設備和小區建設情況。
第十五條已備案並實施物業管理的壹個物業管理區域需要劃分為若幹個物業管理區域的， 對於* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *，應形成壹個分工方案
按照前款規定劃分多個物業管理區域的，物業服務企業辦理物業管理區域備案手續時，應當提交下列材料:
(壹)物業管理區域備案申報表；
(二)劃分四個區域後的物業管理區域說明和附圖；
(三)分割方案；
(四)已劃分每個物業管理區域專有部分且占總建築面積過半數且占總人數過半數的業主同意劃分方案的證明材料。
第十六條新建物業出售時，建設單位應當在商品房買賣合同中記載物業管理區域。
物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當向全體業主公布登記的物業管理區域。
前兩款明示或者公告的內容包括:
(壹)物業管理區域四個區域的說明及附圖；
(二)公共場所和公共綠地的面積和位置；
(三)公共停車位的數量和位置；
(四)地下室、底層架空層和屋頂的面積和權屬；
(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置；
(六)* * *設施設備的名稱和所有權；
(七)其他需要明確說明的場所和設施。
第三章業主大會和業主委員會
第壹節壹般規定
第十七條業主可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。
業主大會根據物業管理區域的劃分成立，壹個物業管理區域成立壹個業主大會。
壹個物業管理區域內業主人數較少，經全體業主壹致同意決定不成立業主大會的，業主應當履行業主大會和業主委員會的職責。
第十八條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會委托的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
業主大會可以設立業主監事會，履行業主大會委托的職責，代表全體業主監督業主委員會的工作。
業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費，業主委員會委員、業主監事會監事的工作補貼，經業主大會決定後，由全體業主承擔。
第十九條本市建立業主決策電子投票系統。法律、法規、規章和規範性文件以及管理規約規定需要業主同意的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。
市房產行政主管部門負責業主決策電子投票系統的整體建設和維護，制定電子投票具體操作規則，為業主參與物業管理區域內公共事務提供方便快捷的決策方式。
業主決策電子投票系統的建設和維護經費由相關部門每年納入部門預算。
第二節業主大會籌備組
第二十條物業管理區域內，符合下列情形之壹的，業主可以聯名向街道辦事處和鎮人民政府提出成立業主大會的書面請求:
(壹)占已交付使用的物業總人數20%以上的業主；
(二)已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域或者預開發部分建築面積的50%以上。
按照前款規定，街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書面申請後7日內，會同共有業主向全體業主公告成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，公告時間不少於15日。公告內容應當包括籌備組的組成、業主代表的條件、產生方式以及業主提交資料的方式和期限。
第二十壹條籌備組由5名業主代表組成，單數為13人，物業所在地街道辦事處或鎮人民政府代表1人，建設單位代表1人。
籌備組的業主代表由業主聯名推薦，並按照聯名推薦人數的順序確定；聯名發起人人數相同的，可以抽簽決定排名順序。
街道辦事處、鎮人民政府應當書面通知建設單位委派1代表參加籌備組工作。建設單位不參加籌備組工作的，視為放棄。
第二十二條籌備組成員應當符合下列條件:
(壹)具有完全民事行為能力；
(2)本人及近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職；
(三)不存在向建設單位或者物業服務企業索取或者非法收受利益或者報酬的行為；
(四)不存在泄露業主信息或者利用業主信息進行與物業管理無關的活動。
除前款規定的條件外，籌備組成員中的業主代表還應當是物業管理區域內的業主，街道辦事處、鎮人民政府的代表還應當接受房地產行政主管部門組織的物業管理法律知識培訓。
籌備組業主代表不符合本條第壹款、第二款規定的，由1/2以上籌備組成員簽字後，籌備組取消其業主代表資格，並公告全體業主。
街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本條第壹款、第二款規定的條件，因工作變動等原因不能履行職責的。，街道辦事處、鎮人民政府予以更換。
第二十三條街道辦事處、鎮人民政府應當向全體業主公示籌備組成員名單、基本信息和聯名發起人人數，公示時間不得少於15日。
籌備組成員建議名單有效期滿，業主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮人民政府應當向全體業主公布籌備組成立情況，並附籌備組成員名單。
第二十四條籌備組成員建議名單公示期間，業主對建議人選有異議的，應當書面向街道辦事處、鎮人民政府提出。街道辦事處、鎮人民政府應當自收到書面意見之日起7日內進行核查，被核查人員應當回避核查工作。
經核實，擬任街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本辦法第二十二條第壹款、第二款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當予以更換；擬任業主代表不符合本辦法第二十二條第壹款、第二款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當取消其業主代表資格，並公告全體業主。
籌備組成員的更換應當按照本辦法第二十三條第壹款的規定重新公示。
第二十五條籌備組成立後，街道辦事處、鎮人民政府應當通知建設單位和物業服務企業為籌備組和業主大會在物業管理區域內的活動提供相應的人力和場地支持，並在規定期限內向街道辦事處、鎮人民政府提交下列材料:
(壹)物業管理區域備案回執；
(二)房屋及建築物面積清單；
(三)業主名單；
(四)修建性詳細規劃或者建設工程設計總平面圖；
(五)物業管理區域內配置的物業管理用房的測繪報告；
(六)已籌集的物業專項維修資金的清單。
建設單位、物業服務企業未在規定期限內提供業主名冊及其他相關文件、資料，經房地產行政主管部門責令限期提供，逾期拒不提供的，街道辦事處、鎮人民政府應當向房屋登記機構查詢業主姓名、住房面積，房屋登記機構應當提供，不得收取費用。
第二十六條籌備組應當自成立之日起3日內，由成員中的街道辦事處、鎮人民政府代表召集並主持，選舉籌備組組長，集體研究籌備成立業主大會和選舉業主委員會的相關規則。
籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府在籌備組成員中提名，經籌備組過半數成員同意後產生。
籌備組組長不履行或者不正確履行職責的，應當按照前款規定的程序重新確定。
第二十七條籌備組會議由籌備組組長召集並主持，也可以由籌備組組長委托的籌備組其他成員召集並主持。如果籌備組組長不召集籌備組會議，經1/3以上籌備組成員同意，會議發起人可以組織籌備組會議。
籌備組成員不能委托代理人出席會議，法人或其他組織除外。籌備組會議應有籌備組半數以上成員出席，作出的決定必須經籌備組全體成員半數以上同意。
籌備組會議應當做好書面記錄並歸檔。籌備組會議作出的決定，應當由與會成員簽字，並自作出決定之日起3日內向全體業主公布。
第二十八條籌備組可以憑街道辦事處或者鎮人民政府出具的證明，向公安機關申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管。籌備組印章用於根據籌備組會議決定發布籌備組宣傳、公告等籌備文件。
籌備組解散後，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮人民政府作廢。
第二十九條籌備組應當做好以下準備工作:
(壹)確認並公布業主人數及其擁有的專有部分面積；
(二)確定首次業主大會的時間、地點、形式和內容；
(三)起草管理規約和業主大會議事規則草案；
(四)確定首次業主大會會議的表決規則；
(五)確定業主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)的名額、名額分配和產生辦法，確定候選人名單；
(六)制定首屆業主委員會選舉規則；
(七)完成首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會召開20日前公示，公示時間不得少於10日。
首屆業主委員會候選人產生規則和首屆業主委員會選舉規則不得與擬提交表決的管理法規和業主大會議事規則相抵觸和沖突。
第三十條業主對公示的管理規約和業主大會議事規則草案有異議的，應當在公示期內以書面簽名的形式向籌備組提交書面意見。籌備組應當自收到書面意見之日起7日內，集體討論決定是否采納，並給予書面答復。
需要修改管理規約和業主大會議事規則草案的，應當及時修改，並將修改後的草案按照本辦法第二十九條第二款的規定進行公示。
第三十壹條候選人由業主自行或共同向籌備組推薦。籌備組按照《廣東省物業管理條例》第二十五條的規定對候選人資格進行核實，確保物業管理區域內各類物業候選人不少於1人。
第三十二條籌備組應當將擬推薦的候選人名單向全體業主公示不少於7天。
公示期間，業主認為候選人不符合《廣東省物業管理條例》第二十五條規定條件的，以書面簽名形式向籌備組提出；經籌備組核實確認後，不再列入候選名單，並通知全體業主。
第三十三條籌備組應當自成立之日起6個月內完成籌備工作，並組織召開首次業主大會。
籌備組自成立之日起6個月內組織召開首次業主大會會議，但未達成決議的，其工作期限延長6個月；逾期未召開業主大會表決管理規約、業主大會議事規則和選舉首屆業主委員會的，物業所在地的居民委員會、村民委員會應當在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，組織召開業主大會表決管理規約、業主大會議事規則和選舉首屆業主委員會。
自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則並選舉產生首屆業主委員會之日起，業主大會成立。自業主大會成立之日起，籌備組自行解散。
籌備組自成立之日起6個月內未組織召開首次業主大會會議的，籌備組自行解散。業主可以按照本辦法第二十條的規定，向街道辦事處、鎮人民政府重新提出成立業主大會的書面請求，重新組建籌備組。
第三節業主大會
第三十四條業主* * *同意決定以下事項:
(壹)制定和修改業主大會議事規則；
(二)制定和修改管理規定；
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(四)決定是否成立業主監事會；
(五)制定物業服務內容和標準以及物業服務收費方案；
(六)選聘和解聘物業服務企業；
(七)籌集和使用物業專項維修資金，制定物業專項維修資金管理制度；
(八)建築物及其附屬設施的更新改造；
(九)改變* * *部位和* * *設施設備的用途；
(十)決定或者授權業主委員會決定* * *部位和* * *設施設備的經營方式，管理和使用經營收益；
(十壹)聽取和審議業主委員會的工作報告、預算結算報告和業主監事會的工作報告；
(十二)改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；
(13)法律、法規或管理規約確定應由業主決定的事項。
決定前款第(七)項、第(八)項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
第三十五條管理規約應當規定下列主要事項:
(壹)物業的使用、維護和管理；
(二)物業專項維修資金的籌集、管理和使用；
(三)物業* *部位、* *設施設備的運行和收益分配情況；
(四)維護業主利益；
(五)所有者* * *行使管理權；
(六)業主應當履行的義務；
(七)違反管理規定的責任。
第三十六條業主大會議事規則應當約定下列主要事項:
(壹)業主大會的名稱；
(二)業主委員會的職責；
(三)業主委員會議事規則；
(四)業主大會會議的形式、時間和討論方式；
(五)業主投票權數的確定方法；
(六)業主代表的產生方式；
(七)業主大會的表決程序；
(八)業主委員會委員和候補委員的資格、人數、任期和職務終止；
(九)業主委員會換屆選舉程序和業主委員會委員補選規則；
(十)業主委員會終止但未產生新的業主委員會時，代行業主委員會職責的機構和人員及其職責範圍和期限，但不得違反《廣東省物業管理條例》第三十四條第三款的規定；
(十壹)業主大會和業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
(十二)業主大會和業主委員會印章的使用和管理。
業主大會設立業主監事會的，業主大會議事規則還應當規定業主監事會的職責、議事規則和工作經費，監事的選舉規則，監事的資格、人數和任期。
第三十七條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。