壹、房地產銷售收入的核算範圍
房地產有廣義和狹義之分。廣義的不動產是指“土地及附著於土地上的改良物”，即不動產；狹義僅指房地產開發企業開發的房地產。房地產銷售收入是指房地產開發企業在市場上銷售開發的房地產取得的收入，包括土地出讓收入、商品房(含周轉房)銷售收入和配套設施銷售收入。房地產開發企業開發自己的房地產，有的在銷售前沒有與買方簽訂買賣合同，這是壹類；另壹類是房地產開發企業事先與買方簽訂買賣合同，按照合同要求開發的房地產。
房地產開發項目竣工驗收前，已簽訂房地產買賣合同的交易是作為房地產出售還是作為建設工程出售？答案是不能作為建設項目。因為房地產開發企業的銷售對象是其“制造”的房地產，是實物形態的產品，提供的是產品而不是服務。竣工驗收後，交房前簽買賣合同，甚至收取部分房款。這種交易的性質是預付款(或預付定金)，屬於房地產銷售業務。
房地產開發企業銷售周轉房，舊城改造中拆遷安置戶支付的拆遷區域內安置房產權款和增加面積的房地產基金也在“房地產銷售收入”核算範圍內。房地產開發企業作為固定資產出售自用的房產，不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可銷售的開發產品，具有商品的壹般特征，房地產銷售收入的確認應以《企業會計準則——收入》為基礎。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件:
(1)企業已將商品所有權的主要風險和報酬轉移給買方；
(2)企業既不保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不控制已售出的商品；
(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；
(4)相關的收入和成本能夠可靠地計量。
房地產買賣合同可以在開發產品竣工驗收前後簽訂。根據國家相關法律規定，房地產開發企業按照規定取得預售許可證後，方可上市銷售房地產。預售中取得的價格，只能是屬於暫收預效性質的價格。因為開發的產品還沒有完工驗收，不符合收入確認的條件，所以此時不能確認收入。房地產銷售收入的實現，只有在開發產品竣工驗收移交後才能確認，“預收賬款”才能轉為“營業收入”。
開發產品竣工驗收後簽訂的購銷合同，因供應現房，可在辦理完房地產過戶手續後確認收入。原因是:
壹、交接手續辦理完畢後，買受人可以持相關證件到有關部門辦理房地產產權證，與所售房地產相關的主要風險和報酬依法轉移給買受人，滿足條件1。
第二，房地產開發企業開發房地產以銷售為主要目的，不具有售後繼續管理權和控制權。開發項目區域內的物業管理等社區服務與條件二中提到的繼續管理權不同，管理主體不同。
第三，房產銷售雖然有壹次性付款、分期付款、銀行按揭等多種付款方式，有擔保、保險措施，但房產價格的流入不是問題。
第四，房地產價格在簽訂合同時已經協商確定，所開發產品的成本核算數據和項目預決算也能提供可靠的成本數據。
三。房地產銷售收入的核算
在房地產開發企業開發項目竣工驗收並辦理交接手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，收到的款項均為預售房地產，不確認收入，款項暫記“預收賬款”科目；因預付房地產款而支付的營業稅費暫在“應交稅費、應交營業稅”等科目核算；房地產開發企業在促銷時收到的購房定金記入“其他應付款”科目。
開發項目竣工驗收合格並辦理竣工決算後，房地產開發企業按照購銷合同的約定將合格的房地產產品移交給購房人。完成交接手續後，可以確認銷售收入的實現，提前借記應收賬款，貸記應收賬款到營業收入。
房地產企業銷售周轉房時，按照周轉房的攤余價值，先借記“開發產品”科目，貸記“周轉房”科目；然後根據雙方簽訂的購銷合同中的價款，借記“銀行存款”等科目，貸記“營業外收入”科目；並結轉其銷售成本，借記“營業成本”科目，貸記“開發產品”科目。
舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷區域內補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產開發企業的營業收入，借記“預收賬款”等科目，貸記“營業收入”科目。
以分期付款方式出售房地產。交接手續辦理完畢後，將“開發產品”轉入“分期開發產品”科目。按購銷合同規定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時，借記“銀行存款”或“應收賬款”科目，貸記“營業收入”科目；根據已開發產品的銷售成本總額與銷售收入總額的比例，計算確定當期應結轉的銷售成本，借記“營業成本”科目，貸記“分期開發產品”科目。
房地產開發企業簽訂項目開發合同，共同開發項目。合同約定開發產品按投資額分配的，開發產品不作為營業收入；如果合資開發項目利潤分成，對主辦企業來說，合資企業開發的開發產品全部對外銷售(包括合資方購買的)作為營業收入；房地產開發企業與沒有房地產開發經營權的其他單位簽訂合資開發項目合同。無論合同是否規定了開發產品的分配或合營開發項目利潤的分享，所開發的開發產品全部銷售或分配給其他合營方，均作為主辦企業的營業收入核算。房地產開發企業收到投資者的資金，先做“預收賬款”。
房地產是壹種高價值的商品。為了順利銷售房屋和房地產，盡快收回投資，房地產開發企業對不同的付款方式規定了不同的現金折扣。這與企業財務活動有關，應作為企業的“財務費用”，不影響房地產銷售收入金額的確認。因各種原因，買受人要求返還所購房地產，經房地產開發企業同意，減少當期返還期的“營業收入”。
如果在房地產竣工驗收和辦理交接手續前收到的銷售款不符合收入確認條件，只能視為“預收賬款”。房地產開發企業在某些促銷方式上，如售後回租、售後回購等形式的房地產銷售，必須判斷是真實的銷售交易還是融資交易。如果是融資業務，與所售房地產相關的主要風險和報酬仍保留在房地產開發企業，即使已經完成交接手續，也無法確認收入。比如購銷合同中有銷售退貨條款，就要分析退貨的可能性。如果估計可能發生退貨，則不能確認收入。收入不能確認的，如果已經辦理了轉移手續，應借記“已開發產品銷售”科目，貸記“已開發產品庫存”科目。