所謂商品房合同登記備案，是指開發商與商品房買受人簽訂商品房買賣合同後，根據法律規定，將合同送房地產主管部門進行審查登記。中國實行強制立案登記制度。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售登記管理辦法》都規定，商品房買賣合同簽訂後，開發商必須將合同送房地產主管部門登記備案。其主要目的顯然是規範開發商的預售行為，避免“炒房”和“壹房多賣”
實踐中，由於開發商的原因，商品房買賣合同往往沒有依法登記備案，買受人主張合同無效為主要原因的糾紛也時有發生。如何正確判斷這類合同的效力尤為重要，這對於幫助普通購房者理性、正確維權至關重要。
事實上，類似於未取得預售許可而簽訂的合同的效力分析方法，行政法規只是對開發商的合同登記備案行為進行規範和規範，而無權對合同本身進行約束。判斷合同的效力屬性必須由民事法律法規來規定。鑒於商品房合同糾紛中維權的法律常識解釋已有詳細分析，此處不再贅述。
根據未登記商品房買賣合同約定的差異，可以以下兩種方式判斷；第壹，協議優於法定。
合同本質上就是合同。按照“契約自由”的精神，沒有法律的禁止是可以做的。在民事領域，尤其是在合同中，只要法律法規沒有明文禁止，當事人就可以按照自己的意誌對相關事項進行約定，並體現在合同條款中。《合同法》第四十五條:“當事人可以約定合同的效力附條件。附生效條件的合同，自條件滿足時生效。”它明確賦予當事人在約定條件下選擇合同效力的權利。體現在商品房買賣合同中，開發商和買受人可以在合同中約定條件，以“商品房買賣合同登記備案”作為合同生效的條件。此時，如果因為合同未備案而產生糾紛，買方可以依據約定條件主張合同無效；第二，法律上沒有約定。如果這類合同中沒有規定“合同登記備案”作為合同的生效條件，只能適用法律規定來判斷合同的效力。《合同法》第四十四條:“依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理審批、登記等手續的，從其規定。“商品房買賣合同是開發商和買受人簽訂後成立的，而我國目前沒有法律、行政法規規定商品房買賣合同生效前應當辦理審批、登記手續，所以這種合同是雙方依法簽訂後生效的。三、司法解釋明確規定了這類合同的效力。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第六條規定:“當事人以商品房預售合同未依照法律、行政法規的規定辦理登記備案為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定登記備案手續為商品房預售合同的生效條件的，從其約定，但壹方已履行主要義務的，另壹方接受的除外。"