“有房產抵押的小微企業獲得貸款相對容易，而且目前的利率非常優惠。有許多企業主將他們的經營貸款資金投資於房地產。”近日，某銀行寧波分行人士告訴《第壹財經日報》記者，僅6月份，其所在銀行的住房按揭項下的個人經營性貸款就增加了近4億元。“我既高興又害怕，高興‘兩增兩控’目標完成；擔心的是壹旦房價不漲或者監管嚴查這些貸款資金流向，這些經營性貸款資金會被發現作為首付，風險很大。”
寧波房地產市場樣本
5月份以來，寧波樓市成交火爆。根據國家統計局發布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，寧波新房價格漲幅高達1.4%，位居全國第二。寧波二手房價格漲幅達到1.1%，全國排名第五。
“房價漲得快，成交也快。房產中介都在朋友圈搶現金。”壹位寧波市民告訴記者，“由於疫情，許多商店都關門了，但房地產經紀人新開了許多商店。”
上述接受采訪的某銀行寧波分行人士補充道，寧波制造業發達，外向依存度較高。今年受疫情影響，海外訂單銳減，企業生產收縮。這些制造企業的老板會把容易拿到的利率優惠的經營性貸款投資到房地產上。
寧波樓市“火熱”的背後，是個人經營性貸款和炒房的暗流。上述銀行寧波分行人士表示:“6月份，我行住房按揭項下的個人經營性貸款增加了近4億元，我們做的壹切都有點乏力。”
“今年上半年‘兩增兩控’增加了80多個，總量有所下降。”某城商行寧波分行普惠金融部負責人坦言，部分銀行無法完成“兩增兩控”；但有的銀行業務很多，有房產抵押的小微企業很容易獲得貸款，而那些沒有抵押物的企業，經營活動確實需要貸款，卻很難獲得銀行信貸。
“兩個提高”，即每戶授信總額低於654.38+00萬元(含)的小微企業貸款同比增速不低於各項貸款同比增速，貸款戶數不低於上年同期；“兩控”即合理控制貸款資產質量水平和小微企業貸款綜合成本。
浙江某農商行金融市場部總經理說:“北方壹些城市，商業不發達，小微企業不多，房產本身價值不高。通過貸款炒房的模式行不通；在寧波，制造業有大量的小微企業。很多企業都有房產，貸款可獲得性高，經濟相對發達。然後通過房產抵押獲得貸款，再投資房產，會滾得很快，這也是房價高的地方更容易漲的原因。”
“現在很多房產中介都是現金買房，這已經成為壹個行業‘* * *學問’。壹般來說正常買房直接刷卡就好了，不用帶現金。取現金要預約，手續繁瑣。為什麽要現金買房，這部分資金從哪裏來也值得猜測。”前述浙江某農商行金融市場部總經理指出。
他告訴記者:“目前貸款條件比較寬松，借款人可以選擇只還利息不還本金，通過續貸的方式繼續。目前我們銀行最長的產品是三年，很快就要開發五年以上的產品了。如果以房產作為抵押，小微企業的貸款可獲得性高；如果沒有抵押物，按照正常的審批流程，銀行要分析小微企業的現金流，會導致貸款可得性差，額度低。以我的行為為例。只要有房產抵押，小微企業最高貸款額度是500萬元，以後可能會上調。”
某城商行寧波分行普惠金融部負責人指出，部分銀行推出了十年不還貸款續貸產品，這種產品設計很容易被用來炒房。如果企業主將名下房產抵押，申請個人經營性貸款，可以進行十年授信，十年不用還的貸款可以展期，只要支付10年的利息，中間不需要再貸款。
上述普惠金融部負責人進壹步指出:“無還款續貸的目的是為了減輕還款人的還款壓力，但這款產品的設計壹開始就在業內受到質疑，相當於變成了永續貸。不還本金的好處當然是有的，但只要借款人按要求支付利息，就很容易被壹些人鉆空子。舉個例子，比如某客戶做了壹筆十年不還貸款654.38+0萬元，利率是年利率4%。654.38+00年，他只需要支付貸款利息40萬元。但如果這654.38+0萬元流向房地產，扣除相關稅費後，房地產的漲幅超過40%，對借款人來說是有利可圖的。借款人用借來的資金做首付，房貸利息可以撬動整個房產，杠桿率相當高。”
“不可償還貸款續貸產品的設計沒有問題，但只要市場存在尋租空間，就很難阻止企業主將經營貸款獲得的資金投入房地產市場。”某銀行普惠金融高級經理表示。
“其實銀行的客戶經理和借款人會形成壹種‘默契’。即使客戶經理知道客戶在拿貸款資金炒房，也不太可能曝光。第壹，對他不好；第二種是客戶經理靠業績吃飯。只要房地產不崩盤，客戶就不會有風險。”接受采訪的上述銀行寧波分行人士坦言。
銀行如何監控貸款資金流向？
隨著經營性貸款資金流入房地產市場，如何監控貸款資金流向是銀行面臨的考驗之壹。
“壹般來說，銀行可以通過委托付款、約定資金用途等方式限制經營性貸款資金流向。”某股份行廣東分行人士表示。
“但是，以銀行現有的技術手段，只能監測到貸款資金的第壹手流向。至於資金的二手和未來流向，銀行很難發現。從貸後資金監管來看，銀行實現了貸後監管。在貸後管理中，銀行也會檢查企業的主營業務是否正常，但通常情況下，這類客戶的主營業務是正常的，這是常規的貸後管理手段無法識別的。”某城商行寧波分行普惠金融部負責人分析。
浙江某農商行金融市場部總經理告訴記者，企業主通過房產抵押獲得經營貸款後，這部分資金可以通過兩種方式流入房產。壹種是貸款資金真正用於企業經營，企業將貸款資金投入經營，騰出自有資金買房。本質上是用低息的商業貸款資金投資房地產；另壹種是提現。企業主提現後，銀行很難追查資金流向。“這部分資金除了流入房地產市場，還可以用來炒股。”
上述某國有銀行普惠金融部高級經理表示，銀行很難在幾筆交易後對貸款資金進行監控。目前只有通過“機器閱卷+人工閱卷”才能降低此類事件發生的概率。
但從監管的角度來看，可以滲透到資金的最終實際使用中。上述受訪城商行寧波分行普惠金融部負責人直言:“如果監管部門查的話，銀保監局可以查到客戶資金流向，肯定存在經營性貸款資金流入樓市的情況。”
從今年銀監會開出的罰單來看，信貸資金違規流入房地產市場是“高發區”。6月24日，銀監會發布《關於銀行業保險業市場亂象整治工作回頭看和2020年銀行業金融機構市場亂象整治工作回頭看要點的通知》。在“房住不炒”政策方面，個人綜合消費貸款、商業貸款、信用卡透支等資金被挪用購房成為監管部門關註的重要問題之壹。
與此同時，各地央行也召開會議，要求銀行嚴查消費貸款和商業貸款流入房地產。4月20日，中國人民銀行深圳分行下發緊急文件，要求深圳檢查房屋貸款；4月23日，人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會，強調嚴禁以房地產作為風險抵押物，通過個人消費貸款、經營性貸款等方式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場平穩健康發展。