7月16日，中華人民共和國財政部、國家稅務總局就《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》公開征求意見。這次關於土地增值稅的征求意見，最重要的變化是從以前的暫行條例翻譯成了法律，征稅範圍有所調整。
在此前轉讓國有土地及地上建築物、構築物並取得收入的單位和個人應當繳納土地增值稅的基礎上，征求意見稿首次將集體土地使用權、地上建築物及其附著物轉讓，或將集體土地使用權、地上建築物及其附著物作為出資、入股納入征稅範圍。同時，擬取消集體房地產土地增值收益調節基金，土地承包經營權流轉不征收土地增值稅。稅率方面，土地增值稅繼續實行四級累進稅率，以轉讓不動產取得的增值額為計稅依據。
財稅部門解釋，土地增值稅立法是落實稅收法定原則的重要步驟，也是完善地方稅制改革的重要內容，有利於完善土地增值稅制度，增強執法的權威性和剛性，發揮土地增值稅籌集財政收入的作用，調節土地增值收益分配， 促進房地產市場健康穩定發展，有利於完善我國房地產稅制，推進國家治理體系和治理能力現代化。
接受《中國房地產報》采訪的財稅專家認為，土地增值稅自1994年開征以來壹直存在爭議，但按照稅收法定原則推進，征稅範圍擴大。基本保留了現行稅制和稅負水平，下放部分制定了稅收優惠權限，短期內對房地產市場沒有明顯影響。征求意見稿堵住了之前土地增值稅征管的壹些漏洞，不再區分“可清算”和“可清算”，稅收蓄水池作用減弱，房企資金壓力加大。之前的預征制度給房企留下了很大的靈活操作空間。現在房企要重新控制銷售節奏，量價平衡。並不是銷售價格越高，項目利潤越高。
25年存廢之爭
土地增值稅自1994開征以來，壹直帶著房地產行業反暴利稅的光環。它誕生的背景是1993年新中國第壹輪房地產熱潮。當時在海南、北海、珠海、惠州等地流傳。發大財，投機”，並蔓延到全國，炒地是當時最火的淘金手段，房地產泡沫很猛，引起了中央的警惕。
1993年2月，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》頒布，從1994年6月起，對單位和個人轉讓不動產取得的增值額征收四級累進稅。
與之相伴的是，土地增值稅從來沒有脫離過存廢之爭。10多年前就有學者建議取消此稅。另壹種觀點認為，嚴格執行土地增值稅有利於控制房地產開發商的暴利行為。
據財政部有關負責人介紹，土地增值稅暫行條例已經實施20多年，稅制比較健全穩定，使其成為法律的條件和時機已經成熟。
總的來說，土地增值稅規模逐年增加，房地產開發企業貢獻了主要稅收。財政部數據顯示，今年上半年，土地增值稅3565億元，同比增長10.3%。去年土地增值稅收入達到5642億元，同比增長14.9%。中國恒大2018年度應繳納的土地增值稅約為521億元；碧桂園2018年報顯示，當期土地增值稅約為6543.8+039億元；萬科2018年土地增值稅約196億元。
中國企業資本聯盟副理事長白文喜認為，土地增值稅從法律角度來說沒有邏輯上的瑕疵，但在之前的征管過程中存在較大的彈性，這是爭議的原因。房地產行業的利潤很大程度上來自土地增值的收益。征求意見稿提出，將集體不動產納入征稅範圍，建立土地增值收益分配機制和超額累進稅率，可以使社會經濟發展帶來的土地增值更合理地為全社會所享有，而不是轉移到房地產行業本身，這必然使房地產行業的利潤迅速走向社會平均利潤率，防止房地產行業過度吸收社會資源，使房地產行業真正成為職業依托。
與現行《土地增值稅暫行條例》相比，征求意見稿保持總體稅制框架和稅負不變，仍以轉讓不動產取得的增值額為計稅依據，實行30%、40%、50%、60%四級累進稅率。
對於房地產開發項目的土地增值稅，征求意見稿仍延續現行征管制度，即銷售時預征收，項目結束時清算，預繳稅款多繳少繳。同時，按照簡政放權、加強監管、改善服務的改革要求，簡化征管程序，由現行稅務機關根據納稅人提供的資料進行清算審核，由從事房地產開發的納稅人自行完成清算，結清應納稅款或向稅務機關申請退稅。
壹位不願透露姓名的財稅專家表示，土地增值稅的征收是基於當時開發商獲取土地的方式不同。例如，大多數住宅項目的土地是通過招拍掛獲得的，但壹些文化旅遊地產和商業地產卻不是這樣。同時，為了打擊開發商囤積居奇和投機行為，土地增值稅短期內不可能取消。土地增值稅應該在穩定地價和房價，維護房地產行業利益平衡方面起到實質性的作用。然而，土地增值稅的年度實際征收規模與理論規模相差甚遠。房企在土地增值稅清算中博弈、規避甚至偷逃也是公開的秘密。
也有很多稅務學者建議取消土地增值稅。中國政法大學財稅研究中心主任石認為，隨著房地產市場的逐步規範，土地增值稅的調節意義明顯減弱。房價越高，土地升值空間越大，開發商交的稅也越多。這部分交易的稅負會由開發商轉嫁給購房者，甚至可能對房地產市場起到反向調控作用。土地增值稅短期內還是有必要的，退出也是壹個漸進的過程。
清算與避稅的博弈
從征求意見稿中可以看出，除了延續《土地增值稅暫行條例》的優惠規定外，部分政策也進行了適當調整。壹是吸收了現行稅收優惠政策對增值率低於20%的保障性住房免稅的規定。二是增加授權國務院減征或者免征土地增值稅的其他情形。如企業改制重組的土地增值稅政策，房地產市場調控相關的土地增值稅政策。三是將增值率低於20%的普通住房免稅調整為授權省級政府根據當地情況決定是否減稅或免稅，以體現因地制宜、因策施策的房地產市場調控政策導向，落實地方政府的主體責任。四是增加授權省級人民政府在房地產市場不發達、地價水平較低的地區減征或免征集體房地產土地增值稅的規定。
由於土地增值稅的征收對象是轉讓不動產並取得收入的單位和個人，而房企是繳納土地增值稅的主力軍，因此土地增值稅立法對房企的影響備受關註。
華東某上市房企高管表示，土地增值稅是對房地產行業利潤的重新調整。作為地方稅，各地執行情況不盡相同。這次立法基本上是以前條例的內容，稅負水平整體保持不變，不會對企業的稅收成本產生太大影響。
然而，土地增值稅長期以來被認為是扭曲最嚴重、延遲納稅最多、避稅最集中的稅種。
2013央視批評開發商“欠繳土地增值稅3.8萬億”，引發房地產開發商和稅務部門的集體不滿。就在普通人還沒搞清楚是怎麽回事的時候，國家稅務總局的壹份聲明給這場爭論畫上了句號:巨額欠稅被誤解了。
當時，萬科、金地、首創股份等被央視點名的11房企紛紛做出澄清。其中，萬科的解釋言簡意賅——房地產項目滿足清算條件後，需要進行清算並繳納土地增值稅。
當時，國家稅務總局財產行為稅司負責人也坦言，由於房地產行業經營復雜，土地增值稅清算需要審核大量跨越數年的收入、成本和費用，稅收征管難度大，容易出現執法風險。
“由於扣繳率往往低於清算後的實際稅率，房企通常會采取滾動開發等各種措施在‘可清算’和‘可清算’之間提高稅收，使得欠繳土地增值稅成為房地產行業的普遍現象。現行《征求意見稿》將原來的清算條件改為清算條件後，房地產企業無息納稅的時間大大縮短，經營壓力進壹步增強。”上述壹位財稅專家指出
“做高成本和貸款利息是慣例，因為計算超額土地增值要扣除這些成本。”深圳某會計師事務所審計人員表示，納稅和避稅是壹個永恒的博弈。開發商為了避免清盤，會選擇建設酒店、超市、電影院等復雜項目，體量要占到總建築面積的20%左右。這也是壹種巧妙的避稅手段。即使房子賣完了，這些商業物業也沒有賣出去，土地增值稅也不會清算。業內人士認為，土地增值稅的影響已經成為房地產開發商項目定價的參考因素之壹。因為采用的是累進稅率，項目附加值越高，稅率越高，10%的稅率級差更大，所以控制稅率級差的臨界點、銷售節奏、量價平衡非常重要。
但隨著征管制度的完善，近年來土地增值稅清算效率明顯提高。
中國財政預算績效委員會副主任張逸群曾指出，從土地增值稅征管的運行環節來看，土地增值稅因其抵扣項目種類多、不確定性大、動態指標變化快，在壹定程度上弱化了征管。建議簡化扣除項目，將土地使用權出讓金和損失作為唯壹或主要標的物征收，擴大適用稅率，提高稅率分類層級，將更有利於降低征稅成本，防止偷稅漏稅，完善土地增值稅。