抵押後發生租賃的，抵押物的受讓人不受約束；查封後的租賃行為不能對抗法院的強制執行。因此，抵押或查封後的租賃，無論真假，都不屬於虛假租賃的範疇。虛假租賃，包括:
壹是涉案財產在被抵押或查封前不存在租賃關系，而是被執行人與案外人串通編造虛假材料，使涉案財產在被抵押或查封前表面上存在租賃關系。
二是涉案房產在被抵押或查封前存在租賃關系，但隨後被執行人與承租人惡意簽訂補充協議(1)延長租賃時間，或者(2)將租賃收益拆分為租金和管理費兩部分，或者(3)簽訂了陰陽合同且只披露低租金的合同。
(二)假租賃的* *性質
壹是租賃時間很長，二是租金標準很低(甚至以租抵債或者壹次性付清租金)。
(三)當事人設立虛假租賃的目的
1.利用“租賃關系”加大抵押物(查封物)的處置難度，迫使債權人做出讓步，從而同意減免債務或給予寬松的還款條件。
2.利用租金低，長期廉價使用抵押物(扣押物)獲利。
3.利用“租賃關系”降低抵押物(封存物)的處置價格；法院拍賣時，他們(或相關方)有機會低價競標，從中獲利。
4.異己占有涉案財物，並借機索取抵押物(扣押物)的裝修補償款、搬遷補償款等不當利益。
5.被執行人想個別“照顧”其中壹個債權人，或者後者強迫被執行人配合虛假租賃，采取“以租抵債”的方式抵償債務。
(4)防止虛假租賃的措施
1.抵押權人的預防
抵押權人應在辦理抵押前到現場固定標的物的用途，包括但不限於:拍照、攝像；有租賃的，取得租賃合同的，應當經異議人確認，並提供最新的租金支付憑證；沒有租賃的，要求抵押人書面確認該房產的使用狀況(自有、閑置、借用、自用)，並承諾今後如需出租或處分，需征得抵押權人同意。通常抵押權人在辦理貸款時比較強勢，抵押人只要提出要求，基本都會配合上述事宜。_貸款發放後，抵押權人還應定期檢查抵押物的狀況；如發現有新的租賃或異議人發生變化，應要求抵押人及時提供並確認租賃信息和異議信息。
2.申請執行人的註意事項
申請執行人在向法院申請查封財產前，應當對涉案財產進行壹切必要的調整，包括但不限於:現場拍照、錄像(能夠證明拍照、錄像的日期)；如涉案財物已被使用，應查明使用人與被執行人的關系(自用、出租、出借、占用)，收集涉案財物“目前使用人是誰”的證據(應向工商局索取租賃合同，索取交款收據，記錄現場標誌牌或銘牌等。);如果涉案房產閑置或正在出租，申請執行人可以以假客戶身份與出租人聯系或簽訂合同，獲取並固定相關事實(產權證、租賃合同版本、收款賬戶等。).
如果采取了以上防範措施，如果法院查封涉案財產，被執行人或案外人跳出來以“現有租賃”對抗執行，申請執行人會理直氣壯。法院作出查封裁定後，申請執行人應當根據《人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第九條，強烈要求法官在擬查封財產的現場張貼公告，通過拍照、詢問、現場筆錄等方式，了解並固定涉案財產的用途(自有、占有、借用、租賃、閑置)。其中，筆錄應當載明財產的實際情況和用途，由法官和使用人在筆錄上簽字；發現被查封的財產部分或者全部被案外人占用的，應當提醒法官當場詢問案外人的姓名(或者名稱)、住所(或者住所)、占用原因、占用期限等內容，並記入查封筆錄；案外人提出異議的，責令其提供租賃合同、租金支付憑據等。當場。申請執行人應當對現場查封過程進行錄音錄像，固定證據。
(五)識別和破解虛假租賃的專業技能。
在法院對房產進行查封或擬處置(評估、拍賣)的過程中，如果“承租人”(以下簡稱“異議人”)提出執行異議，如果申請執行人認為有虛假租賃的嫌疑，可以采用以下招數進行認定和破解。
第壹招:查明異議人是否實際占有涉案財物。
實踐中，當真正的承租人不願意配合被執行人進行虛假租賃時，被執行人就會與案外人串通，以“預租”的形式提前簽訂租賃合同，在法院執行時提出異議。但租賃合同是壹種實踐合同。最高人民法院《關於人民法院辦理異議復議案件若幹問題的規定》第三十壹條規定，異議人必須實際占有、使用租賃物，以防止轉移占有，但能夠提供合法有效的租賃合同的除外。在租賃財產仍由被執行人或第三人占有的情況下，無論是被執行人還是異議人，都不能以租賃合同已簽訂但財產預期(收回)為由，反對執行或阻止標的物的轉讓。_ 鷬鷬鷬鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬 鷬
第二招:查明涉案財產在抵押或查封前是否被異己使用。
解決方案:如果其他企業或個人(1)使用涉案財產，或者(2)繳納涉案財產稅費，或者(3)在異議人陳述的租賃期間(尤其是抵押查封前)辦理了涉案財產的相關手續，可以初步認為存在虛假租賃的嫌疑。
(1)對於非住宅物業，可以通過以下(常規和非常規)方法獲取證據:
調查1:在網上查詢已在此地址註冊辦公的企業，然後去工商局調取相關企業檔案，從中:(1)搜索場地手續(租賃合同或場地證明)和消防手續，了解出租人、承租人或使用人是誰；(2)查明這些企業使用涉案財物的起止時間(如有)；(3)檢查這些企業的官方網站或宣傳資料中是否有披露其曾在上述地址生產、經營或工作。
調查二:到現場向涉案相鄰單位人員了解物業使用演變情況；問問保安、門衛、鄰居等。找出異議者搬進涉案房產的時間。
調查三:去相關部門調查涉案房產的稅費是誰繳納的，比如水電費、排汙費、環保費、物業管理費、煤氣費、電話費、電視費、電信費、土地使用權稅、房產稅、扣款賬等。
調查四:去相關部門調查涉案物業的租賃備案、排汙許可證、裝修許可證、消防許可證、施工申請許可證、驗收許可證等手續是誰辦理的。
(二)對於住宅物業，可以通過以下方式取得證據:
調查1:咨詢當地居民和村民，了解房屋使用人群的演變情況；問問保安、門衛、鄰居等。找出異議者搬進房子的時間。
調查二:去相關部門調查房子的水電費、垃圾費、煤氣費、電話費、電視費、電信費、土地使用權稅、房產稅、扣款賬戶是誰交的。
調查三:去當地出租屋管理中心或者外來人口管理中心查詢房屋的出租記錄信息。
調查四:去物業管理處調查房子的相關情況，比如誰交物管費，誰報裝修，誰住，誰持門禁卡，住戶的車輛號牌，誰交停車費，誰報裝修；妳甚至可以試著調取監控錄像(如果有的話)。
調查五:請房產中介幫妳查壹下租房備案系統裏有沒有該房屋的出租信息。
第三招:搞清楚房貸涉及的房產的狀態描述。
如涉案房產有抵押，查閱信用檔案，查看抵押人及信貸員對申請抵押時涉案房產狀況的描述(分別為自有、自用、借用、出租、閑置)。如果卷宗中沒有披露涉案房產在抵押前是租賃的，甚至沒有明確說明沒有租賃，可以認為涉嫌虛假租賃。
第四招:搞清楚異己是否有親戚朋友、上下級關系。
能與被執行人串通或合作搞虛假租賃的，基本都是有親戚朋友關系、下屬關系(如秘書、司機)、關聯企業關系(人)，或者債權債務關系。解決方法:只要有證據證明異議人與被執行人之間存在特殊或親密關系，就可以進壹步認定存在虛假租賃。
(壹)被執行人或者異議人是法人的，可以通過下列方式取證:
調查1:調查被執行人實際控制人及異議人姓名，調查實際控制人配偶及成年子女姓名(通過私家偵探)。
調查二:到工商局分別調取被執行人和異議人的工商檔案，從中查明:
(1)股東(自然人或法人)；
(2)所有關聯方的名稱，包括但不限於法定代表人、股東、高級管理人員、財務人員、證書持有人等。；
(3)如果股東是法人，繼續查詢法人的股東構成，直到發現所有股東和高管都是自然人；
(4)聯系電話。
調查3:
(1)檢查與異議人有關聯的自然人，如其實際控制人(含近親屬)、股東(含近親屬)、高級管理人員、財務、員工、代理人(律師)是否與被執行人及上述關聯人有關聯；
(2)通過社保、稅務(個稅)部門摸清當事人關系；
(3)通過互聯網查詢和比較前述相關性。
調查四:通過法律網站調查被執行人與異議人之間是否存在債權債務關系或其他關系。
(2)如果異議人是自然人，可以通過以下方式獲取證據:
調查1:了解異議人與被執行人(包括其實際控制人、股東)的關系，如是否有親屬、員工、司機、秘書等。
調查二:通過社保、稅務(個稅)部門摸清異議人與被執行人的關系；了解異議人的工作經歷和納稅情況。
調查三:通過法律、法院等網站調查被執行人與異議人之間是否存在債權債務關系或其他關系。
第五招:質疑租賃關系中的瑕疵。
(1)非住宅物業
查詢1:異議人是否辦理了接管租賃物業的手續？出租後是否長期未裝修；涉案財物是否已被使用。
質疑二:持不同意見者支付租金的方式；是否有支付租金的憑證；如果通過轉賬支付，誰是付款人，誰是收款人？收到的租金是否有收據和發票(註:在抵押被查封前，先用現金支付租金，再通過轉賬的方式支付，特別可疑)。
問題三:異議人和被執行人是否對支出和收租進行記賬，並要求法官找雙方財務人員當面調查核對賬目。
問題4:比如理性
(1)如果是在涉案房產之前辦理了租賃備案或者異議人租用了其他房產，為什麽這次沒有備案或者是在查封抵押後補辦的？
(二)異議人是否有生產經營場所，是否確有必要租賃涉案財產；
(3)異議人以現金支付租金是否與其收入、交易習慣、生活常識相違背，能否具體說明租金交接時間、地點、交接人、銀行取款記錄；
(4)異議人是否長期欠租但被執行人不追討；
(6)為什麽涉案房產以前租金高，現在租金低？
(2)住宅物業
查詢1。查詢2，同非住宅類。
問題3:合理性，如(1)異議人是否住在另壹套房子裏，有多少親戚住在壹起，是否真的有必要租涉案的房子；(2)異議人(包括其近親屬)工作、學習地點與涉案財產工作、學校的距離是否合理；(3)持不同意見者(包括其配偶)的年齡、職業和經濟能力能否負擔租金；(4)異議人以現金支付租金是否與其收入、交易習慣、生活常識相違背，能否說明租金交接的時間、地點、交接人、銀行取款記錄；(5)異議人是否長期欠租而被執行人不追討；(6)為什麽涉案房產以前租金高，現在租金低？
第六招:申請司法鑒定(殺人技能)
司法鑒定包括:材料形成時間鑒定、筆跡(印章)鑒定、書寫時間鑒定等。
債權人懷疑異議人提交的租賃材料系偽造(如倒填日期、假簽名)或嫁接(簽名頁為真、內容頁為假)的，可以向法院申請分別(或選擇)提取租賃合同、押金收據、租金收據、異議函、授權委托書、詢問筆錄等材料上當事人的簽名及紙質材料。只要是假的，基本上是逃不掉的。只要債權人敢申請司法鑒定(不可避免地要預付壹大筆錢)，心虛的被執行人和異議人壹般都會畏首畏尾，放棄對抗。對於涉案房產在抵押或查封前存在租賃關系，但被執行人與承租人惡意重新簽訂補充協議，將租賃時間延長(1)，或者(2)將租金收入壹分為二，或者(3)簽訂陰陽合同，只披露低租金合同的虛假租賃，債權人申請司法鑒定可能是最有效的解決辦法——只要認定“低租金合同”即可。
第七招:督促法官向相關人員施壓。
目前法院加大了對妨礙執行的處罰力度。如果債權人認為有壹些證據證明異議人提出的所謂“租賃”是假的，可以督促法官找到保安、門衛、居委會大媽、物業經理、財務人員、異議人等。配合調查並做好詢問筆錄，對上述人員嚴肅聲明作偽證或幫助作偽證的法律責任。法官只要突破其中的壹個，獲得真實的證言，其他的虛假材料和謊言就很容易被壹壹識破或者戳穿。
第八招:通過訴訟救濟渠道。
如果已經以仲裁、調解、判決的形式固定了虛假租賃，債權人可以提起第三人撤銷之訴，或者主張租賃雙方惡意串通(企圖通過訴訟、調解等方式侵害他人合法權益。)通過舉報、申訴、申請再審、申請不執行仲裁裁決等方式，請求法院撤銷或者再審、改判、駁回異議人訴訟請求或者不執行仲裁裁決。行使上述權利時，債權人必須主動。除了按照上述方式收集對自己有利的證據外，還應主動向法院申請調查取證。比如租金以轉賬方式支付的，債權人可以向法院申請調取租賃雙方支付的賬戶的交易清單，以查明這筆錢的去向(壹般會流回同壹個賬戶)。此外，在有初步證據證明存在虛假租賃嫌疑時，債權人要敢於“破釜沈舟”，申請對相關材料進行司法鑒定。
第九招:追究虛假租賃責任
經執行審查、執行異議訴訟或者其他訴訟程序確認被執行人與異議人通過虛構租賃關系對抗執行的，債權人必須依據民事訴訟法第壹百壹十三條的規定，督促法院對相關責任人進行罰款、拘留；構成拒不執行判決、裁定罪，非法處置查封、扣押財產罪的，依法移送(或者債權人提起自訴)追究其刑事責任。債權人因被執行人與異議人之間存在虛構的租賃關系，通過執行異議、對執行異議提起訴訟或者其他訴訟程序阻礙執行的，也可以依據《最高人民法院關於適用民事訴訟法的解釋》第三百壹十五條的規定提起訴訟，要求被執行人和異議人支付經濟補償。