第壹，土地價格不同
工業用地價格低，商業用地價格高；
第二，使用權不同。
工業用地30年，商業用地40年；
第三，土地利用的性質不同
國家規定不得違反土地使用性質使用土地，即不得在工業用地上從事商業活動；
第四，位置不同
商業在市區，工業在郊區或郊區附近。
壹種將工業用地轉化為商業用地方法
1.如改為商業用途，必須符合城市總體規劃，並經規劃部門批準。
2.符合城市規劃可以改為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，通過招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓，工業用地原使用者和購買者不得自行買賣。
3.通常情況下，工業用地使用者可以聯系所在區縣土地管理部門，由土地收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。
法律依據:
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十二條土地使用權出讓最高年限根據下列用途確定:
(壹)住宅用地七十年；
(二)工業用地五十年；
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；
(五)綜合或其他用地五十年。
非住宅建設用地使用權期滿後，應當依法辦理續期手續。土地上的房屋和其他不動產的權屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
衍生問題:
娛樂和體育用地是什麽？
文化娛樂用地是指規劃部門根據城市規劃規定的文化娛樂活動用地性質，出讓後土地使用年限為40年。商業用地是商業用地的壹種，是指商業、旅遊、娛樂活動所占用的場所，如用於建設商店、糧店、飯店、公園、遊樂場、劇院、俱樂部等用地。