《物權法》規定，業主對建築物的專有部分，如營業用房等擁有所有權，對專有部分以外的* * *部分享有共管權。其中，第七十四條對建築區劃內的車位、車庫單獨作了專門說明，明確車位、車庫的所有權可以通過買賣、附贈或者租賃等方式由當事人約定，建築區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務不賦予當事人約定的權利。因此，根據《物權法》規定，地下室不作為車位、車庫使用時，應當認定為全體業主的壹部分。因此，當地下室不作為車位或車庫使用時，開發商無權與某業主約定將地下室作為獨立空間出售或出租。地下室應該屬於全體業主。
《物權法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓。因此，即使地下室作為車位、車庫使用，開發商也無權在未依法取得權屬證書的情況下，與某業主約定將地下室作為獨立空間出售或出租。