遲延履行後發生不可抗力的，不能免除當事人的責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。當事人壹方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減少可能給對方造成的損失，並在合理期限內提供證明。首先，必須證明新冠肺炎疫情構成不可抗力。由於不可抗力的具體情形沒有規定或相關司法解釋，壹般在合同中約定。
房東並非法律強制免租，因此不存在違法行為，但屬於不可抗力因素，可以合理減免租金。如果疫情期間房東實在忍不住要租，要主動說明原因，要求免租。因疫情等不可抗力導致合同無法履行的，屬於民法典中免租條件，具體情況可按法律規定的程序進行調解。針對承租人是否可以要求減租，應綜合判斷疫情是否構成不可抗力，繼續支付租金是否對承租人明顯不公平。