遲延履行後發生不可抗力的,不能免除當事人的責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。當事人壹方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減少可能給對方造成的損失,並在合理期限內提供證明。首先,必須證明新冠肺炎疫情構成不可抗力。由於不可抗力的具體情形沒有規定或相關司法解釋,壹般在合同中約定。
房東並非法律強制免租,因此不存在違法行為,但屬於不可抗力因素,可以合理減免租金。如果疫情期間房東實在忍不住要租,要主動說明原因,要求免租。因疫情等不可抗力導致合同無法履行的,屬於民法典中免租條件,具體情況可按法律規定的程序進行調解。針對承租人是否可以要求減租,應綜合判斷疫情是否構成不可抗力,繼續支付租金是否對承租人明顯不公平。