1，用地性質不同。
商業用地性質為建設商品房，工業用地是指工礦企業生產車間、倉庫及附屬設施用地，包括專用鐵路、碼頭、道路等。
2.不同土地使用年限
根據我國規定，商業用地最高使用年限為40年，工業用地最高使用年限為50年。
3.土地價格不同
壹般來說，當地政府會適當控制工業用地價格，以吸引投資，促進當地經濟發展和就業。商業用地的價格遠高於工業用地。
法律依據:
中華人民共和國土地管理法第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有制，即國家所有的土地所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家根據公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用並給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的範圍內劃撥國有土地使用權的除外。