“區分”車位產權的三大措施
壹些開發商以“產權不清”為副業，很多買車位的業主分不清哪些屬於人防工程，哪些屬於業主公共空間。停車位有地上、地下、人防工程等多種，性質和權屬不同。壹般來說，這三種方法都可以用來認定小區停車位的產權。
1.銷售住宅房屋時停車場不按公共建築面積分攤，停車場的所有權(俗稱產權)應歸開發商所有。開發商有權賣給業主。此時開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同合法有效，應受法律保護。
2.開發商在銷售住宅房屋時，已將地下停車場按照公共建築面積分攤給所有住宅業主。從法律上講，停車場的產權應該屬於全體業主，開發商無權與個別業主簽訂協議轉讓停車場使用權，簽訂的協議也應該無效。小區業主需要購買車位使用權的，應當與小區業主委員會或者業主委員會授權的物業管理公司簽訂轉讓協議。在這種情況下，只有全體業主才有權決定地下停車場車位的使用權。
3.地下停車場由人防工程改建。雖然面積沒有分配給所有業主，但開發商無權出售。《物權法》第五十二條規定，國防資產屬於國家所有。《商品房銷售面積計算和公共建築面積分攤規則》第九條規定，作為人防工程的地下室不計入公共建築面積。從上述規定可以看出，人防車位是由人防管理部門代表國家行使的，這類車位不能辦理房產證，所有權不屬於開發商或全體業主。
業主在購買車位時需要註意哪些問題？
業主在購買車位時，首先要關註是否規劃用於車庫車位。申請建設時，明確寫明開發商能否拿到產權證，業主買了後能否拿到產權證。還有壹點要註意的是，開發商在貸款時是否將車庫車位抵押給銀行，因為壹旦還不起貸款，就有可能被銀行賣掉，業主的權益就很難得到保障。
(以上回答發布於2016-12-06。目前的購房政策請參考實際情況。)
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