關鍵詞:商品房，買賣，產權證，執行異議
隨著房地產市場的優勝劣汰，很多開發商負債累累，舉步維艱，官司纏身，甚至資不抵債。很多債權人為了維護自己的合法權益，選擇起訴開發商履行債務，申請強制執行。因此，在實踐中，司法機關頻繁查封開發商銷售的商品房，但其中很多已經銷售給消費者。那麽，這種情況我該怎麽辦呢？
二、理解法律的要點:
1.在未發生之前簽訂購買商品房的合同時，應盡量選擇信譽好、操作規範的開發商，與開發商簽訂正規規範的預售或買賣合同。首先，在合同的形式上，應該是書面的。其次，合同的內容要盡量詳細。在簽訂正式合同前簽訂預約的場合，要努力督促盡快正式簽訂。如果沒有簽訂正式的書面合同，壹旦出現糾紛或者房屋被法院強制執行，權利就很難得到保障。
2.認真履行合同，規避風險。合同簽訂後，應積極推動合同履行，按合同約定及時支付房款，並督促開發商及時交房並辦理過戶登記。在履行過程中，要謹慎按合同履行，並註意:壹是貨款要直接打入開發商賬戶；二、保留房款支付憑證；第三，壹旦發現開發商陷入經營困境，要抓住機會，第壹時間起訴維權。
3.“四條腿”與“三條腿”《最高人民法院關於人民法院辦理異議復議案件若幹問題的規定》第二十八條規定，符合以下四個條件(即“四條腿”)的，可以排除執行查封的房屋:壹是查封前簽訂合法有效的書面買賣合同；二是查封前合法占有房屋；第三，已按合同約定支付全部價款或部分價款，剩余價款已按要求交付執行；三、因買方原因未辦理過戶登記。第二十九條規定，滿足三個條件(即“三條腿”)，可以排除被查封房屋的執行:壹是查封前能夠簽訂合法有效的書面買賣合同；二是商品房用於居住且其名下沒有其他用於居住的房屋；第三，已付價款超過合同總價的50%。
4.善意訴訟及時止損。案外人執行異議之訴是法律賦予買受人的壹種法律救濟。上述“三條腿”、“四條腿”是基於保障人民基本生存權的價值，突破了債權平等原則，優先保護買受人的期待物權。只要滿足以上條件，購房者就可以通過訴訟維權。