關鍵詞:房屋買賣、貸款擔保、無效合同
1.典型案例:
2011年，老陽夫婦因業務需要向小王借款70萬元，約定2014年還清。2013年，在小王的要求下，夫婦簽訂了房屋買賣合同，約定將房屋暫時過戶給小王，三年後夫婦將房屋贖回。如果到期老陽夫婦無法贖回該房屋，小王有權將另行處置該房屋。合同簽訂後，老陽夫婦將房子過戶給了小王。2015年，老陽夫婦還清了所欠全部本息，但小王拒絕退房，於是老陽夫婦將小王起訴至法院，要求小王以自己的名義辦理房屋變更登記。
2.法院裁定:
法院經審理後認為，老陽與小王訂立的房屋買賣合同是夫妻二人將貸款過戶給小王的擔保，雙方關系不真實，故房屋買賣合同不具有法律效力。另外，買賣合同中約定的價款是雙方借款的本息，因老陽夫婦已清償所欠全部本息，故老陽夫婦要求小王以自己名義辦理房屋變更登記的訴訟請求於法有據，應予支持。
二、理解法律的要點:
1.讓與擔保的效力如何？
轉讓擔保壹般是指債務人與債權人之間約定財產正式轉移到債權人名下，到期債務由債務人清償，債權人將財產返還債務人，但到期債務債務人不清償，財產歸債權人所有。根據2019《全國法院民商事審判工作會議紀要》第71條的規定，上述約定應當無效。本案中，老陽與小王訂立的房屋買賣合同具有轉讓擔保性質，故依法確認無效。
2.轉讓擔保和壹般的房屋買賣有什麽區別？
實踐中，面對房價上漲，債權人往往辯稱雙方是真實交易而非轉讓擔保，以獲取超額利潤。因此，債務人樹立證據意識，正確訂立合同是極其必要的。壹般來說，轉讓擔保與房屋買賣有以下區別:是否有擔保債權的約定；沒有房屋交接的約定和履行；是否實際支付貨款等等。壹般來說，作為債務人，要認清兩者的區別，保留證據。
3.債務人被迫簽訂轉讓擔保書應如何尋求救濟？
壹旦發生糾紛，債務人可以從兩個思路尋求救濟:民間借貸糾紛和房屋買賣合同糾紛。壹是民間借貸糾紛，此時債務人可以按照合同約定還清貸款本息，房屋變更可以隨訴訟壹並登記在本人名下；二、訴請確認房屋買賣合同無效。除上述會議紀要外，債務人還可以依據《民法典》第壹百四十六條關於意思表示不實的民事法律行為無效的規定，主張確認房屋買賣合同無效並收回房屋。