這是壹種特殊的銷售合同。房屋買賣合同的法律特征既包括買賣合同的壹般特征，也包括其自身固有的特征，主要表現在以下幾個方面:
(1)出賣人將所售房屋所有權轉讓給買受人，買受人支付相應價款；
(2)房屋買賣合同為承諾、雙務、有償合同；
(3)房屋買賣合同的標的物為不動產，必須辦理所有權轉移登記；
(4)房屋買賣合同是法律規定的重大法律行為。
在房屋買賣過程中，買賣雙方有時會因合同發生糾紛，買賣合同的效力往往是買賣雙方爭論的焦點。在房屋買賣過程中，也會出現買賣合同無效的情況。今天我就告訴廣大購房者，以下幾種情況購房合同無效。
壹、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同
根據我國《民法通則》規定，不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由其法定代理人代理民事活動。因此，無民事行為能力人的房地產買賣均由其法定代理人簽署，其獨立簽署的房地產買賣合同為無效合同。
二、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂房屋買賣合同的。
10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能從事與其年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由其法定代理人代理或者征得其法定代理人同意。他們在買賣房屋時應簽訂合同或征得其法定代理人的同意。未經法定代理人同意，限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。
三是乘人之危簽訂的房地產買賣合同
壹方當事人趁對方當事人有危險或者利用對方當事人的迫切需要，迫使對方當事人接受明顯不利條件而簽訂的房地產買賣合同無效。
4.以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同
這是指壹方當事人通過捏造事實或者隱瞞真相，使另壹方當事人產生錯誤認識而簽訂的房屋買賣合同。
5.如果侵犯了優先購買權，合同無效。
業主出售房屋時，同等條件下，部分人有優先購買權。房主出售出租的房屋時，必須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。同等條件主要是指房價相同，包括房價交付期限和方式相同。
房屋所有人在出售房屋時侵犯房屋所有人和承租人優先購買權的，房屋所有人和承租人可以請求法院宣告房屋買賣無效。
六、商品房預售違法，合同無效。
開發商未取得商品房預售許可證明的，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定無效。
七、賣方轉讓房屋買賣合同無權屬證明。
未依法登記並取得權屬證書的房地產不得轉讓(包括買賣)。如果出賣人隱瞞了沒有證照或者在房屋建設中有違法行為，並經有關部門認定，根本無法取得權屬證書的事實，那麽此類合同無效。