法律分析
合同解除是指合同有效成立後，因壹方或雙方當事人的意誌而終止合同關系，未履行部分不需繼續履行，已履行部分根據具體情況進行清算的制度。基於交易維持原則，合同法鼓勵和促進交易，合同基於維持原則，解除除外。發生違約時，繼續履行是讓違約方承擔責任的首選方式。法律之所以這樣規定，是因為繼續履行比解除合同、賠償損失或者支付違約金更有利於實現合同目的。但是，當違約行為已經達到非常嚴重的情形(如合同目的不能實現、預期利益不能實現、目的落空)時，應當允許解除合同。壹般來說，在司法實踐中，要根據具體的違約形式，結合案件的情況，通過壹定的因素和標準來判斷壹個違約行為是否不能實現(根本違約)。比如1。違約部分的價值或金額與合同總金額之間的比率。2.違約對合同目標實現的影響程度。3.在延期履行中，時間因素對實現合同目的的影響程度。4.違約的後果和損害是否可以修復。5.在分批交貨合同中，某壹批交貨義務的違反對整個合同的影響程度。6.在合同無法繼續的情況下，當事人期望通過合同達到的交易目的往往無法實現。法律上不能履行是指因法律規定或變化，繼續履行是違法的，如銷售違禁物品。在不違反法律的情況下，當事人仍有義務繼續履行。實際上，不履行是指基於自然規則的不履行，比如作為合同標的物的特定物的滅失。如果不履行合同不是由於當事人的過錯(如不可抗力)，當事人無需承擔違約責任，雙方都可以解除合同。因壹方原因造成合同不履行的，如賣方轉產、標的物因經濟糾紛被查封拍賣、多套房屋被變賣(其中壹套已辦理過戶登記)，違約方應承擔損害賠償責任。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之壹的，可以解除合同:
(1)因不可抗力不能實現合同目的。不可抗力是指當事人訂立合同時不能預見，其發生和後果不能避免並不能克服的客觀情況，包括自然災害、戰爭、社會異常事件等。
(二)履行期限屆滿前，壹方當事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主債務。壹級債務即二級債務的對稱性，是指根據合同約定，當事人應當承擔大部分債務或者對債權有重要或者根本影響的部分。
(三)壹方遲延履行主債務，經催告仍未在合同期限內履行的。遲延履行是指債務人無正當理由在合同約定的履行期屆滿時不履行合同債務；或者對於沒有約定履行期限的合同，經債權人催告後，債務人仍不履行。