然而，這個世界充滿了奇跡。網上有房主發帖稱買了70平米的商品房，產權證卻只有15平米。附錄中的建築圖紙也註明15平方米為住宅，其余為“裝飾陽臺”作為贈品。
其實這個東西簡單來說就是開發商在賺取規劃面積和實際建築面積的差價。有網友總結了壹個更主流的思路，其實更復雜。
假設開發商在規劃中報了N畝地，按照容積率只能建1，000平方米的住房，壹套1，000平方米的話就是1，000套。那麽開發商的收入上限應該是1萬平方米的面積乘以這個地段的平均房價。假設開盤後當地均價10000/m2，開發商100的房產總收入為1億。但是開發商把這些房子每套都做得很小，實際使用面積給了業主，這樣就可以在規劃面積內建更多的房子。然後，每套房子最終的成交價格，因為其使用價值，遠遠超過了房產證上的面積。然後售價也超過當地房產均價。這樣，開發商就白賺了超過均價的溢價收入。付出的成本只是樓的樓面價。大家都知道現在房地產的主要成本是國家土地收益和繳納的稅收，樓面價幾乎被忽略。
表面上，大家都很開心。當然會有利弊！
首先，妳覺得合同面積小的話總價能便宜點嗎？開發商的價格從來不是按單價算的，而是按單戶總價算的，所以不會便宜多少。拍賣行比新房便宜1/3是很不正常的！如果賣的時候大面積開期房，有比周邊便宜很多的價格，那基本就是開發商拿錢不跑，坑死妳的節奏。
這個問題壹定要註意房地產銷售許可證(註意編號網上查有效期)。沒有這個證照賣房子，其購房合同沒有法律保障，很有可能無法辦理房產證。現階段土建完成80%才能發銷售許可證，所以16現在賣的是期房，99%不靠譜。
其次，這麽高比例的陽臺幾乎不可能通過審批，也就意味著可能拿不到這個樓的施工許可證，也就意味著這個樓是違法的，政府高興隨時拆，到時候就沒人賠償妳了...而且沒有施工許可證的項目是不可能有銷售許可證的。
再次，即使妳拿到了三證(還有上面沒有提到的土地使用證，拿到土地，壹般不是問題)，可以合法出售，也有壹定的風險。因為預售後房產證發放時，銷售面積要經過國土規劃建設部的重新檢查，如果銷售面積超過原控制規定的容積率，將面臨高額罰款。如果開發商不交這個罰款，就意味著違法拆遷或者沒有房產證。