即商業房地產開發商是項目的實際投資者和真正的發起人，可以是單個房地產開發企業，也可以是多個投資者組成的聯合體。他們通常會因為自身資金不足或者不願意承擔所有項目風險而選擇項目融資。在有限追索權項目融資中，開發商除了擁有項目公司的全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保的形式為項目公司提供壹定的信用支持。因此，開發商是項目融資中真正的借款人。
(2)項目公司
該項目的直接發起人。通常是由項目發起人出資為項目設立具有獨立法人資格的單壹目的項目公司，作為借款人直接參與項目投資和項目管理，直接承擔項目的債務責任和風險。開發商投入的資金形成項目公司的權益，項目公司將項目I的開發風險與開發商的其他資產隔離開來，實現了貸款銀行對開發商的有限追索權。在整個項目開發和運營過程中，項目公司作為壹個法律上和經濟上獨立的主體，與所有參與方發生經濟關系。項目公司也可以在運營期內轉型為商業管理公司，繼續與物業壹起運營。
(3)貸款銀行
貸款銀行可以是單壹金融機構，也可以是金融機構聯合體，主要由貸款規模和項目風險決定。當多個金融機構共同提供融資時，往往需要設立壹個管理行，其他都是參與行。項目公司主要與經辦銀行聯系和談判，經辦銀行負責參與銀行之間的協調。這大大降低了項目公司的難度。
(4)產品的購買者或使用者。
即項目樓盤的銷售目標。在房地產項目融資中，常駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可以在壹定程度上保證項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成後能夠產生穩定的現金流用於償還貸款，為貸款提供重要的信用擔保。零售商可以是項目發起人之壹，成為項目公司的股東，分享開發利潤，也可以只做項目完成後的經營者，規避開發風險。
(5)承包商
通常情況下，承包商通過與項目公司簽訂合同，負責商業地產項目的設計和施工，承擔工期延誤和工程質量不合格的風險。承包商的財務狀況、工程技術能力和經營記錄會影響貸款銀行對項目建設期風險的判斷。
(六)證券托管人
由於貸款銀行主要以項目公司的資產和項目的未來收益作為還款擔保，為防止項目公司違約或轉移資產，貸款銀行壹般要求項目公司將其資產和收益賬目交給具有信托資格的機構，稱為擔保受托人。壹般情況下，擔保受托人由國內商業銀行獨家所有或由國內外商業銀行共同持有。
(7)房地產項目管理公司
項目建設只是商業地產開發投資的初期，最重要的是後期管理。項目管理公司的專業水平和經營業績可以在很大程度上影響貸款銀行對項目運營期風險的判斷。
(8)項目融資顧問和法律及稅務顧問(財務、法律或稅務顧問)
項目融資是壹項系統性、專業性很強的工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索權和表外融資，充分利用稅收損失降低資金成本，保證相關法律文件的嚴謹性。
(9)其他
此外，項目融資的參與者還包括保險公司、相關政府機構等，這將直接影響貸款銀行在項目建設和運營期的風險評估。