陳某向壹家經紀公司提出，他想通過經紀公司購買壹套商品房。接受委托後，某經紀公司積極為他提供中介服務。2007年6月5日，陳某作為買受人與出賣人杜某及某經紀公司簽訂了三方房地產交易居間合同。合同約定陳某以杜某為業主購買位於北京市海澱區的房產壹套；存款65438+萬元，陳某出具借條，承諾3天內補齊；5萬元傭金由陳某支付給某經紀公司；但在合同履行過程中，任何壹方違約的，違約方應當承擔向居間方支付傭金的責任。
合同簽訂後，陳某違約，拒絕補足剩余定金95000元，未按約定支付傭金。某經紀公司提起訴訟。
壹審法院認為，某經紀公司主張未能買房是陳某的原因，且未提交相應證據，故不予采納；陳某與杜某未達成房屋買賣合同，某經紀公司要求陳某支付居間報酬，不予支持。
某經紀公司不服，提起上訴。
二審法院經審理認為，三方的房地產交易居間合同不僅約定了買賣雙方的權利義務，還約定了買賣雙方與居間方的權利義務。該合同包括兩種法律關系，即房屋買賣合同關系和居間合同關系。因此，買賣雙方之間的房屋買賣合同已經成立。經紀公司有權獲得報酬。陳某本應按照約定支付65438萬元定金，但其只支付了5000元定金，剩余95000元定金尚未交付，故其本應按照約定向某經紀公司支付傭金。二審法院改判。
律師分析:
第壹，三方房地產交易中介合同的法律效力。
某經紀公司、與杜某簽訂的房地產交易居間合同包含兩個主要內容，壹是買賣雙方的權利義務，二是居間人與買賣雙方的權利義務。因此，本合同包括兩種法律關系，即房屋買賣合同關系和居間合同關系。
合同是否成立，取決於合同當事人是否就合同的具體內容達成壹致。本合同包括買賣雙方的名稱和住所、買賣標的物、價格、期限、履行地點和方式、違約責任、爭議解決方式等買賣合同的主要條款，並經雙方簽字認可。依法，與杜某達成房屋買賣合同。
法律不禁止三方合同。基於經濟、方便的原則，房地產交易的居間合同在買賣合同的基礎上增加了居間人和買賣雙方的權利義務，但這並不影響買賣雙方的權利義務。相反，契約可以保證交易安全，節約交易成本。所以合同應該受到法律的保護而不是否定。
第二，定金的交付與違約。
壹審法院認為，某經紀公司主張未能買房是陳某的原因，且未提交相應證據，故不予采納。
壹審法院混淆了兩個法律問題，即當事人未按約定支付定金是否構成違約。
某經紀公司根據《合同法》向壹審法院提交了《房產交易居間合同》及陳某出具的借據，充分證明陳某應在三日內補足定金65438萬元。我國《擔保法》第九十條規定，定金合同自實際支付定金之日起生效。合同中的定金條款也應生效，但作為買賣合同中的條款，如果壹方未按約定履行支付定金的義務，雖然定金條款不生效，但應認定支付定金的壹方構成違約。