法律分析:
1.法律效力風險。壹般來說，“小產權房”買賣合同的效力認定為無效。但也區分不同情況:本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，認定房屋買賣合同有效。如果房屋出售給家鄉以外的人，經有關組織和部門批準，可以認定合同有效。將房屋出售給家鄉以外的人，未經有關組織和部門批準，未實際履行合同或者購買人未實際居住和使用房屋的，合同無效。
第二，房產轉讓的風險。“小產權房”拿不到正式的房產證，所以不構成法律意義上的不動產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地土地管理法》規定，小產權房不能轉讓或出售給非本集體成員的第三方，即購買後不能合法轉讓。同時對房屋的保值增值也有壹定的影響。
第三，政策風險。購買在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同並支付房款後，如果相關部門對農村產權房的建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至強制拆遷。購房者將面臨既拿不到房子又無法及時索賠房款的尷尬局面。買房後，如果有國家征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購房者不是合法產權人，無法獲得產權拆遷補償，作為實際使用人的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
第四，監管缺失的風險。沒有明確規定限制農村產權房的開發建設，開發建設監管缺位，對購房者利益造成壹定影響。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。
法律依據:
根據《中華人民共和國民法》第二百零九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。