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中介合同的基本常識

根據《合同法》第四百二十四條規定,居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者為訂立合同提供媒介服務,委托人支付報酬的合同。其中,提供訂立合同機會的壹方稱為中間人,支付報酬的壹方稱為委托人。

在居間合同中,所謂的報告訂立合同的機會,是指接受他人的委托,為他找到與之訂立合同的交易對手,並及時向他報告這些信息。這種中介通常被稱為報告中介或指示中介。所謂訂立合同的媒介,是指當事人雙方受合同當事人的委托,為促成合同的簽訂而進行的調解和協商。這種中介通常被稱為媒體中介。媒體中介的中介活動不是以自己的名義簽訂合同,也不是代他人簽訂合同。因此,媒體中介不同於代理商或經紀人。媒介中介的民事活動多種多樣,如買賣、租賃、雇傭、保險、出版等。

中介合同具有以下特征:

(l)中介合同是可選合同和約定合同。

居間合同成立的唯壹依據是委托人和居間人的意思表示壹致。居間合同的訂立可以是即時的書面形式或口頭形式,並且不以任何標的物的交付為基礎。因此,居間合同是壹種委付合同,也是壹種承諾合同。

(2)居間合同是雙務、有償合同。

中間人向客戶報告訂立合同或媒體合同的機會,客戶應向中間人付款。因此,居間合同是雙務有償合同。值得註意的是,中介合同應約定中介報酬。合同中沒有約定,但根據當時的情況,居間人不會無償提供居間服務的,應當推定委托人承諾向居間人支付報酬。但壹般只有經紀人的活動達到了委托人的目的,即給委托人提供了訂立合同的機會,委托人才會支付他的報酬。

(3)中介活動主體的特殊性。

任何公民或法人都可以成為中介嗎?人們對這個問題有不同的看法。但學者們壹致認為,法律應規定中介機構的資格,只有符合以下兩個條件的公民或法人才能成為中介機構:壹是具備相應的知識、能力和工作條件的,必須在工商登記註冊;第二,鑒於具有特殊權力的人,如政府機關法人和領導幹部,依靠或利用其權力和社會關系,可以從中獲利,滋生腐敗,從而嚴重危害社會經濟秩序,所以不允許政府機關法人和具有特殊權力的領導幹部從事中介活動。

(4)居間合同是勞務合同。

居間合同的標的是報告訂立合同的機會或媒介合同的訂立,而不是交付標的物或轉移財產權,因此屬於勞動合同的範疇。

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