在下列情況下，業主可以拒絕繳納物業費:
1，物業管理公司提供的服務質量達不到合同約定的標準；
2、物業公司擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重復收費的；
3、物業公司未經業主同意擅自增加收費項目。如果物業管理公司提供的服務達不到合同約定的標準，就是服務質量不到位。如果服務質量與收費價格不符，業主可以通過業主委員會直接與物業公司協商，甚至可以根據合同聘請其他物業公司對小區進行管理。
4.對於不交物業費的業主，業主委員會將督促其繳納。合理期限內仍拖欠物業服務費的，物業公司可以起訴業主。
5.公共設施和公共衛生的維護存在缺陷。
6.建築質量有問題，物業管理公司沒有盡到維修義務。如果房子漏水，上報物業管理公司維修後無法解決。
7、管理責任行使不到位。如果不及時有效制止違法建設、拆除承重墻等違法行為。
8.未履行安全保障義務。如財物被盜，車輛被盜或被劃；被社區第三人侵犯等。
9.物業公司不公布賬目，侵犯了業主的知情權。
10，物業公司人員濫用職權。非法闖入業主家，就是非法給業主斷電斷水斷氣。
11.物業管理公司越權，比如利用小區的公共場地和設施，擅自謀取不當利益。
綜上，法律沒有規定不交物業費是違法的，可能構成違約，收取滯納金。物業可以向法院起訴，收取費用。
按照約定繳納物業管理費是業主的壹項基本合同義務，沒有充分的抗辯理由不繳納物業管理費是違約行為。
法律依據:
《物業管理條例》第四十壹條第壹款
業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。
第六十四條
違反物業服務合同，業主逾期未交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不繳納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。