法律分析
鑒於第壹種情況，直接約定逾期交付違約金就可以了。但為了防止第二種情況，買賣雙方對入住條件產生糾紛，開發商未能解決，買方未能按時入住，導致糾紛增多。因此，買賣雙方應明確約定，開發商向買受人交付房屋並通知買受人入住時，應滿足雙方約定的基本入住條件。
首先，開發商向買受人交付建設工程質量合格證、房屋質量保證書和房屋使用說明書；
其次，開發商承諾供水、供電、供氣的，應當全面開放，提供的房屋裝修標準也應當符合合同約定的標準；否則視為未達到入住條件，入住日期按照雙方約定的壹定期限順延，在此期間出賣人應達到入住條件；另壹開發商的行為已構成逾期交付的，每逾期壹天，按房價款的壹定比例(如萬分之三)作為違約金，直至出賣人實際交付之日；逾期超過壹定期限(如3-6個月)的，買受人有權解除合同，開發商不僅要向買受人返還房款本息，還要雙倍返還定金，並支付逾期期間的違約金。
法律依據
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋第十三條商品房買賣合同未約定違約金數額或者損失賠償計算方法的，違約金或者損失賠償數額可以參照下列標準確定:逾期付款的， 按照未支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 逾期交付使用的，按照相關主管部門公布的或有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標準確定。