在審判實踐中，對商品房認購書性質的認定有兩種觀點:壹種觀點認為認購書是正式的預售合同，因為認購書是買賣雙方在平等自願的基礎上的真實意思表示；另壹種觀點認為認購書不是獨立的合同，因為認購書只是簽訂正式合同相關事項的約定。
我們認為認購書應屬於商品房買賣合同的預約合同，預約與本合同的關系是與商品房買賣合同的關系。首先，認購書是平等主體之間簽訂的確立商品房買賣民事權利義務的協議。
根據我國《合同法》第二條“本法所稱合同，是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議”，認購書應當是獨立的合同。
擴展數據:
影響
認購書是預約合同，其效力必然不同於本合同，即商品房買賣合同。壹般認為，預約合同是協商的壹方或雙方為在未來締結確定性合同而達成的書面承諾或協議。預約與本合同最根本的區別在於，預約合同只能要求對方善意協商並履行訂立本合同的義務，而不能直接要求履行本合同。
在審判實踐中，原告常訴至法院要求判令被告按照認購書交付房屋，最終被判決駁回。理由是商品房交付是本合同的內容，即商品房買賣合同，而不是認購書的內容。認購書屬於學術上的“預約洽談”，即即使雙方在預約合同中約定了交易的實質性和具體條款。
但雙方不受其約束，只承擔繼續談判直至達成最終協議的義務。其特點是:第壹，當事人應當對違反誠信協商義務導致協議不能達成的行為承擔責任；第二，如果當事人善意履行協商義務，即使不能達成費用協議，也不承擔任何責任。
因此，可以說認購書的效力主要體現在以下三個方面:第壹，鑒於買賣雙方對交易標的的信息不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本合同的信息。
第二，不應強加帶有不合理條件的實際談判義務。特別是開發商不要利用自己的優勢來免除自己的責任或者加重購房者的責任。第三是繼續談判的義務。除非出現重大僵局或終止談判的原因，否則雙方應遵守誠信義務，繼續談判。
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