法律主體性:商品房預售合同定金糾紛處理規則在商品房買賣合同實踐中運用。目前商品房買賣的習慣做法是:在簽訂商品房買賣合同之前，買賣雙方就有關事項進行初步確認並簽訂認購書或房號預約協議等預售合同，然後收取壹定數額的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保。實踐中，由於種種原因，當事人逾期未能訂立商品房買賣合同，導致大量首付款糾紛。關於商品房預售合同定金糾紛的處理規則，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱商品房買賣合同司法解釋)第四條明確規定:“出賣人以認購方式接受買受人定金的， 訂單或預約作為訂立商品房買賣合同的擔保，因壹方當事人原因不能訂立商品房買賣合同的，依照《定金法》的規定處理； 因不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同無法簽訂的，出賣人應當將定金返還給買受人。理論上，定金可分為五種:合同定金、契約定金、合同定金、履約定金和終止定金。因為出賣人通過預售向買受人收取首付款，是雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。買方可以阻止其他買家搶購自己心儀的房子，可以暫停付款冷靜思考或者籌集資金。賣家可以鎖定買家，有利於按計劃賣房。因此，《商品房買賣合同司法解釋》第四條所說的“首付款”，在性質上屬於合同約定的首付款。”最高人民法院關於適用:解釋第91條規定，買受人主張其實際遭受的損失明顯高於首付款違約金數額的，應當承擔舉證責任。法律客觀性:《中華人民共和國民法典》第311條* * *無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權收回；除法律另有規定外，有下列情形之壹的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權: (壹)受讓人善意取得該不動產或者動產；(2)以合理的價格轉讓；(三)依法應當登記的被轉讓的不動產或者動產已經登記，並且不需要登記的被轉讓的不動產或者動產已經交付受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的，準用前兩款的規定。《中華人民共和國民法典》第五百九十五條是出賣人將標的物的所有權轉移給買受人，買受人支付價款的買賣合同。
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