案例2012吳某與大連某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了該房地產公司的兩套商品房。鄭某與簽訂協議，協議內容為:(1)這兩套商品房為鄭某的房屋，但因尚未取得大連戶口，故用的名義購房，實際購房人為鄭某；(2)吳某不擁有該房屋的實際產權和使用權，也不對該房屋承擔任何風險和法律責任，也不承擔該房屋產生的任何費用；不得擅自處分、轉讓、抵押、擔保該房屋；不得就該財產向鄭提出任何主張；(3)鄭對上述財產享有實際的財產權和完全的使用權(包括收益權)。同時，由於上述房產仍在名下，應為鄭出具委托書，由其將該房產自用或出租，經營使用，並收取租金收入。同日，為鄭出具了委托書。2065438+2004年5月，房地產登記機關向吳某頒發了這兩套房屋的房產證。然而後來，雙方因房屋所有權糾紛訴至法院。
法院判決認為，鄭與簽訂該協議是雙方的真實意思表示，應當合法有效。雙方應按照約定履行義務，行使權利。雙方協議中約定使用的名義購買房屋，但房屋的實際付款人為鄭某，現房屋由鄭某使用；吳某不擁有該房屋的實際產權和使用權，不對該房屋承擔任何風險和法律責任。吳某關於合同無效的說法不能成立。
律師分析房產證是登記機關發給權利人作為他項權利的憑證，但不能直接確定實體法律關系的存在。房屋產權證是權利的外在表現形式，僅具有推定的證據效力，不壹定與實際權利情況相吻合。本案中，雖然房產證的所有人為吳某，且吳某實際持有該證，但沒有證據證明其對該房屋享有實體權利。根據相關證據，可以認定鄭以的名義購買該房屋，並實際支付了全部購房款，是該房屋的實際購買人。
律師提醒，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人對更正有異議的，利害關系人可以申請異議登記。但應在異議登記後十五日內提起起訴，否則異議登記自動失效。異議登記不當，給權利人造成損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。