第壹，拍賣的標的不同。商業拍賣的標的物是委托人擁有所有權的財產；司法拍賣的標的物是被執行人不具有完全所有權的財產，即不具有對該財產的最終處分權，主要包括已被法院查封扣押的財產、已被抵押的抵押財產、已被核實清理的破產財產。同時，法律明確規定，司法強制拍賣的財產範圍必須是債務人應當履行債務的財產，即拍賣標的的價值大致相當於應當履行債務的數額。《民事訴訟法》第二百零三條第1款規定:“被執行人經通知不履行法律文書確定的義務的，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣或者變賣被執行人應當履行的財產。”
第二，拍賣目的不同。商業拍賣是基於委托人的經濟目的，根據自己的意願決定的；司法拍賣是執行法院生效的法律文書和國家主管機關的決定。這些生效的法律文書是產生強制拍賣法律關系的法律事實，最終目的是迫使財產所有人履行交錢義務。
第三，拍賣雙方不同。商業拍賣的賣方是財產的所有者，有權自由轉讓和處置自己的財產。司法拍賣只能由人民法院對財產的轉移和處分作出決定，而不能由財產所有人作出決定，因為此時財產所有人無權處分標的物，且該權利已因實施查封、扣押等強制執行措施或財產保全措施而合法轉移給人民法院。與人民法院作為拍賣人相比，拍賣標的的所有人只是與拍賣結果有利害關系的第三人。
第四，效果不同。商業拍賣只是平等民事主體之間轉移財產所有權的壹般民事行為。如果沒有特別的法律規定，只要符合民法的基本原則，就成立。司法拍賣是壹種執行行為，無論拍賣標的的所有人是否自願，都必須按照民事訴訟法或者其他專門法律規定的程序進行。可見，司法拍賣被賦予了國家強制力，因此其效力強於壹般的商業拍賣。
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