壹是建設部《商品房銷售面積計算和公共建築面積分攤規則(試行)》第八條規定:“建築面積為1，電梯井、樓梯間、垃圾滑道、配電室、設備用房、公共大廳及過道、地下室、值班警衛室等為整棟建築功能服務的公共及管理用房；2.套房(單元)與公共建築空間之間的隔墻和外墻(含山墻)水平投影面積的壹半。”可見，屋頂和外墻是該商品房不可分割的部分，屋頂和外墻的所有權和使用權屬於該68戶業主全體。妳方簽訂的合同條款不符合建設部的規定。二、國家工商行政管理總局、建設部聯合制作的《商品房買賣合同示範文本》第十七條規定:“雙方可以約定下列事項:1、商品房所在建築物的屋頂使用權；2.該商品房所在樓宇的外墻使用權；3.該商品房所在樓宇的命名權；4.該商品房所在小區的命名權。”按照規定，屋頂的使用權歸業主所有。但在實踐中，開發商為了促進銷售，往往將樓頂作為花園的使用權讓給壹個業主，侵害了全體業主的利益。除了屋頂，在車位、車庫、地下室，甚至綠地、花園都有暴露。開發商為了促進銷售，還將業主擁有的上述設施贈送給某業主，也屬於侵權行為。有些商品房位於鬧市區或者臨街，可以在樓頂和外墻安裝廣告，其使用權具有壹定的商業價值。開發商總是想方設法地占有樓頂和外墻的使用權，做安裝廣告來獲取收益，目的就是侵害這些業主的合法權益。第三，我國《合同法》第三十九條規定:“格式條款是當事人訂立合同時，為重復使用，未經協商而事先擬定的條款。”可見，標準合同條款應該是當事人事先擬定好的，以便重復使用，並且在簽訂合同時沒有與對方協商，簽訂合同時也不允許修改。第三十九條還規定:“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的壹方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並采取合理措施提請對方註意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求對條款進行說明。”第四十條規定:“提供格式條款的壹方免除其責任、加重對方責任或者排除對方主要權利的，該條款無效。”在我看來，壹方提供格式條款免除壹方自身責任、增加另壹方義務的條款，除非向對方作出具體說明，否則不應當具有法律效力。第四，上海市高級人民法院規定:“單位房屋的產權人或者第三人利用建築物的外墻或者屋頂進行合法的商業廣告和經營活動，必須征得同壹建築物產權人的同意，並支付使用費。公房的外墻、屋頂在出售前出租的，原合同期限內取得的收益，由房屋產權人按照房屋產權證明的建築面積比例分享。”這個規定符合法理原則，可以供妳參考。
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