問題描述:
目前中國房地產金融存在哪些問題？為什麽？這是我的考題，請大家幫忙！謝謝大家！
分析:
央行調查顯示，目前中國房地產金融存在四大問題。
3月中旬，中國人民銀行研究局課題組研究顯示，過去6年，雖然中國房地產投資年均增速達到20%以上，房地產銷售額也每年增長27%以上，但中國房地產金融存在四大問題。
中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融最大的問題是房地產開發資金過於依賴銀行貸款，以至於房地產投資的市場風險和融資信用風險都集中在商業銀行。據估計，約80%的土地收購和房地產開發資金直接或間接來自商業銀行信貸。在目前房地產市場的資金鏈中，商業銀行基本上參與了房地產開發的全過程。商業銀行通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建築企業流動資金貸款和土地儲備貸款，實際上直接或間接地承擔了房地產市場運行各個環節的市場風險和信用風險。
評論:對於房地產人來說，央行提出這個觀點並不奇怪。這個觀點只是央行和銀監會在房地產信貸方面壹貫指導思想的體現。
央行研究局課題組認為，目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在風險隱患。因為城市開發改造的盤子很大，土地資產價值往往很高，所以拿地的融資需求非常巨大。土地收購開發的主要資金來自銀行貸款，還款主要靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於* * *行為，很容易從商業銀行獲得巨額貸款用於土地收購和開發。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也是波動頻繁的。這些都增加了土地收購和開發貸款的隱性風險。
點評:央行行長* * *在2003年底的壹次活動中公開表示，當前房地產行業在土地環節存在壹定的價格虛高問題，容易導致銀行的貸款風險高。
央行研究局課題組認為，目前房地產金融存在的第三個問題是個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款不良貸款率僅為0.24%。然而，根據國際慣例，個人住房貸款的風險暴露期通常為3至8年，而中國的個人住房信貸業務最近3年才開始發展。同時，我國個人信用體系尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和信用狀況進行全面、嚴格的調查和監控。
點評:日前，銀監會已公布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，並向社會各界征求意見。事實上，指引已經開始透露出監管部門對個人房貸業務的高度關註。
央行研究局課題組認為，目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行等金融機構存在不理性、不科學、不規範的經營行為。比如，由於商業銀行普遍將房地產信貸作為“優良資產”來發展，在業務操作上容易急功近利。