商品房預售、竣工後，開發商要進行初始登記，也就是業內人士常說的大產權。
開發商的產權證包括兩部分:會有土地證和戶口本。前者是國有土地使用權證，在招拍掛之後可以辦，但是在預售許可證之前，所以壹般來說開發商辦好土地證，完成之後才辦房產證，法律上叫初始登記。
對於初始註冊，各地規定略有不同，但壹般情況下，需要提交以下材料:
1，商品房五證
2、主體資格證明(開發商的法人營業執照等。)
3、竣工驗收記錄表
4、面積測量報告
我是開發商本人(2)，我有合法手續(1)，我建了房子(3)，面積是這樣的(4)。請申請我的證書！基於此，關於辦房產證期限的法律條文規定，業主與開發商簽訂的購房合同是以交付後多久為準的。
按照法律規定，拿到3、4才能交房，所以交房後可以馬上拿3、4進行初始登記，在北京30個工作日就可以辦下來，在上海20天就可以辦下來。
初始登記後，開發商有大產權，業主根據合同可以分割成小產權，業主會得到房子。這個過程只有壹個月。以首都北京為例。辦理業主房產證和二手房過戶是壹個單位，開發商辦證人員經常壹次跑幾百個證。壹般是開發商默認辦理房產證。其實只要完成初始登記，業主本人就可以辦房產證了。
之前說了，大證二三十天，小證二三十天。如果中間沒有延誤，壹般從交房起算3個月(竣工驗收記錄表和實測面積報告)綽綽有余。隨著我國地方政府行政審批流程的不斷縮短，這個時間往往是小於等於，而不是大於等於。
2、辦不了房產證的法律規定。
基於上述背景，法律規定如下:
第十八條因出賣人的原因，買受人未能在下列期限屆滿時取得房屋所有權證的，除雙方另有約定外，出賣人應當承擔違約責任:
(壹)商品房買賣合同約定的房屋權屬登記期限；
(二)商品房買賣合同的標的物是未竣工房屋的，自房屋交付之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已建成的房屋，自合同訂立之日起90日。
合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照已支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構對逾期貸款計收利息的標準計算。房屋交付後90天是商品房的違約時間，開發商會簽訂合同予以延長。六個月更常見。
3.房產證不能成立的原因。
開發商為業主辦理房產證的手續並不是很復雜。當然，由於我國房地產管理的復雜性，地方法規會有差異，導致這個周期不固定。壹般來說，需要3個月到6個月。
如果超過這個時間還辦不了房產證，會有很多可能:
1，違法用地問題
2.變更規劃問題
3.區域制圖問題
4、竣工驗收問題
5.資金鏈斷了
6、公共* * *維修基金和契稅挪用
7.開發商跑路
其他各種原因，由於篇幅有限，徐老師就不壹壹列舉了。我們的律師團隊遇到過真正按照保障房項目建別墅，十年拿不到房產證的。我們遇到過規劃面積大，分割銷售，結果無法測繪(不成套)。我們遇到過把露臺送到地下室來竊取空間的情況。因此，政府認為開發商建造了非法建築，並拒絕申請許可證。壹般來說，大部分辦不了房產證，十有八九是因為開發商操作不規範，導致政府在跑登記手續的過程中被卡，卡的很嚴重。政府不敢輕易給開發商審批。
4.辦不了房產證的嚴重後果。
正常情況下是交房後三個月到半年。開發商在合同裏跟妳約定半年是最常見的。如果約定三年，房子應該是開發商難以預見房產證的。三年基本等於無限期。辦不了房產證的房子，因為交易有風險，又辦不了貸款，市場價只能達到正常房子的2/3，甚至更低。以北京某知名別墅為例。2009年壹平米1.5萬，同類型房源價格早已過5萬。同類型房源價格才1.3，沒幾個人感興趣。
除了房價低，因為沒有房產證，壹般都是約定過戶後再付尾款，所以即使業主強行降價，也只能拿到降價後的首付。
價格是貶義的。如果壹直不賣房子，就不會有太大的問題，所以很多遇到類似問題的業主就會開始等待。他們認為只要等，房產證遲早會下來，不會有問題。先活下去吧。
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但即使住在沒有房產證的房子裏，也有很多風險。徐律師此前表示，在房產證未按法律規定辦理完畢的情況下，房產屬於開發商，所以壹旦開發商有外債，債權人會用房產抵債，會出現業主生活好的時候，法院突然查封房屋的情況。
開發商自己也會鉆法律規定的空子，主動用房產來還債，作為融資工具。比如北京有個很有名的小區叫綠色假日，十年沒交房了。開發商已經籌集了幾輪房地產融資，買家仍在等待。
違法建設也是這類項目的風險所在。有的小區業主不僅沒等到房產證，反而等著整個項目夷為平地。前不久我在廊坊出差，市政府門口的業主舉著橫幅要求見市長。情況就是這樣。
5.辦不了房產證對開發商有什麽好處？
在民政方面，辦不了房產證的開發商可以自由約定違約金，所以開發商通常會約定壹個很低的違約金，比如總房價的千分之壹，壹次性。壹套房子1萬，千分之壹就是1000。業主壹看到違約金這麽低，就不會輕易起訴了。但是業主的購房款基本早在房子預售階段就被拿走了。現在很多地方只要建設正或負都可以貸款，所以開發商根本不在乎業主能不能拿到房產證。
業主拿不到房產證，開發商也可以用房產融資。法律上有很多優勢，成本很低。除此之外，辦不到房產證通常是基於其他非法所得:比如改變規劃、違法建設(也會賣給業主增加利潤)、改變項目設立(商改住)。不辦房產證只是上述收益的壹個附加品。
6.如果辦不了房產證，如果自救，
辦不了房產證在法律上是可以自救的。區分不同階段難度會有所不同。
如果小區有條件辦理房產證沒有重傷，業主可以起訴過戶，難度很大；如果開發商存在嚴重問題，政府拒絕批準，很難通過行政訴訟強制政府批準；如果開發商問題非常嚴重，辦房產證非常困難，就要考慮及時退房。
因為妳能做的就是妳能做的，壹個社區也能做，反之亦然，最難做的不是來自法律而是來自組織:
a，很難解決壹群車主搭便車的心理。
b、業主沒有辦不了房產證的法律風險意識，這是所有維權中最不焦慮的(僅次於爛尾樓)。
7.如何避免買到拿不到房產證的房子？
買大品牌:惜名節利的開發商不會做這種事，比如壹些大品牌，所以很少被套牢，小開發商辦不到房產證的情況比較普遍。
商業改住不要買:因為規劃是商業規劃，特別容易出現面積測繪、規劃驗收等問題。比如北京只是簡單規定商家變更住所就不允許辦理房產證，但是北京的商業變更還是很多的。徐律師明確表示，這些都是坑，不要買。
手續要齊全:手續不全買不了房產證，因為手續不全房產證也辦不了。
(重要)沒有竣工驗收記錄和面積測量報告的盡量不要收房:因為房產證的前提是竣工驗收，如果開發商沒有竣工驗收就先交房。
(以上回答發布於2017-03-15。請以目前實際購房政策為準。)
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