很多購房者在辦完交房手續後才發現房子或配套設施存在種種缺陷。找開發商理論時，開發商辯稱房子已經被購房者驗收，對購房者反映的問題不予理睬。開發商未按合同約定按時向購房者交付合格房屋，是當前商品房銷售中常見的糾紛之壹。買賣雙方經常就房屋交付的條件和程序發生爭議，爭議主要集中在以下四個方面:
壹是交付程序顛倒，驗收前交付；
二、合同或廣告中承諾的配套設施缺失、萎縮或違反規劃的；
三是違規收費或默認漲價；4.壹些開發商利用機會要求購房者簽訂補充協議，設置陷阱。
建議購房者交房時多咨詢專業人士，規避相關法律風險，最大限度維護自身權益。交房需要註意什麽？提出幾點建議，供讀者參考。
第壹，交貨前的首次驗收
部分開發商在約定的交付期限內仍達不到法定交付條件，或者其房屋或配套設施存在質量缺陷。為了轉嫁風險、逃避責任，要求購房者先簽鑰匙、簽《入住協議》，再進行驗房。購房者壹旦在未采取防範措施的情況下與開發商辦理交房手續，不僅日後難以追究開發商的違約責任，而且往往會導致房屋或配套設施出現質量缺陷，保修和維修責任不明。雖然開發商按照合同約定的時間向買受人交付了房屋，但根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定，房地產開發項目竣工驗收合格後，方可交付使用；驗收不合格的，不得交付使用。由於缺乏合同和法律規定的交付條件，所謂交付不能產生合法交付，購房者有權拒絕交房。開發商實際存在逾期交付，應當承擔逾期交付的違約責任。
房屋驗收的過程可以分為兩部分:書面驗收和現場驗收。書面驗收包括查看房屋可以交付的文件(如竣工記錄表、交付許可證、實測面積數據等。)，並收集《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》(註意交付日期)。特別提醒讀者，開發商必須提供新制定的《新建商品住宅質量保證書》和《新建商品住宅使用說明書》。
現場驗收的具體內容包括:
1.交付的房屋是否是您購買的房屋，其結構設計是否與原圖壹致；2.房屋質量是否合格，門窗是否符合合同約定；3 .水、電等附屬設施按合同約定到位；4.其他合同中的項目是如何約定的？如果驗房有出入，可以拒絕簽收，並在交接記錄中如實記錄。最好登記拒收原因，發給開發商。對於配套設施缺失或縮水，違反規劃的問題，可以聯系其他購房者要求開發商補足或補償，因為個別購房者對配套設施提出異議或要求往往是弱勢的。必要時可以聯名向主管部門投訴，甚至提起訴訟。
第二，明確開發商收取的費用。
購房者在交房時難免要繳納壹些費用，如購房尾款、物業管理費、裝修押金(不能直接向業主收取)、裝修垃圾清理費等。關於物業管理費的收費標準，根據《商品房銷售管理辦法》，開發商在簽訂買賣合同時已選聘物業管理企業的，買受人應當與物業管理企業簽訂物業管理合同。現實中，有的開發商為了促銷，根據買家的要求承諾不同的物業管理費，有的針對不同的消費群體采取不同的收費標準。因為購房者單獨和開發商簽訂合同，往往不知道別人的收費標準。作為市場化的物業管理服務，同樣的服務，收費卻不壹樣。還有壹種情況，開發商口頭承諾低標準物業費但沒有書面協議，在交房前後與物業公司簽訂了物業管理委托合同(前期管理)。建議:對於價格歧視，可以向物價部門投訴或直接提起訴訟或仲裁，要求價格標準壹致。對於物業費的增加，如果能收集到足夠的證據證明開發商所做的口頭承諾(如合法錄音等。)，可以要求開發商遵守承諾或者補貼差價。如果證據不能證明，妳得盡快召開業主大會，依法選聘新的物業公司。目前，關於購房者交房時繳納公共維修基金的爭議較多。
第三，警惕協議陷阱
壹些開發商利用購房者急於收房或疏於防範，設置陷阱，要求購房者在辦理交房時簽訂對購房者不利的協議或條款。在這個城市，發生了開發商在補充協議中自願支付部分違約金，並聲明“雙方不再主張其他違約責任”等類似要求購房者放棄權利的話。對於這種協議，需要提醒購房者的是，協議壹旦簽訂就具有法律效力，被放棄的權利很難收回。交付是開發商根據合同和法律規定的義務。在沒有法律規定或合同約定的情況下，開發商無權提出新的交付條件，買方有權拒絕簽署此類協議或條款。
商品房交付註意事項:
1.收房的時候要註意房款協議。
如果客戶和開發商在合同中達成壹致，
在房款結清前，開發商有權延期交房，客戶在收到商品房前必須結清房款。
2.註意物業費不能隨意增加。
按照現行規定，開發商新建小區壹般選擇物業管理公司，簽訂前期物業管理協議。在簽訂購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時公約，並對物業費等相關事項進行約定。所以如果收樓時出現物業費上漲的問題，業主可以據此主張自己的權利。
3.註意三個物業費可以按月交。
入住時，多數開發商或物業公司要求業主壹次性繳納壹年或壹年以上的物業管理費。根據有關規定，物業管理費可以按月、按季度、按年收取，但多年的物業管理費不得壹次性預收。
4.繳納契稅要註意簽訂協議。
根據規定，契稅壹般在買賣雙方辦理房產權屬轉移或變更時向契稅征收機關繳納。現實中，多數開發商要求業主，尤其是按揭業主，在辦理房屋入住時，必須繳納契稅、交易費等相關費用，否則不予辦理入住手續。
開發商之所以這麽要求，是因為對於按揭買房的業主來說，在房屋所有權證還沒出之前，開發商要分階段承擔連帶保證責任。如果業主入住後未及時繳納辦理產權時應繳納的契稅、交易費等費用，會導致房產證延期或無法辦理。業主入住時不願意交這些費用的原因是怕開發商挪用。
解決這個問題的辦法是業主和開發商協商簽訂契稅繳納協議，約定雙方應承擔的違約責任。
5、註意事先到五號房辦理手續。
目前開發商交房時，壹般要求業主先辦理手續，繳納相關費用後，才允許業主驗房。對於這種不合理的程序，業主應該堅持先看房，再辦理手續，並且應該將驗房過程中發現的相關問題書面提交給開發商並讓其簽收，避免日後產生糾紛。
6.註6建議業主集體收樓。
鑒於購房者缺乏專業知識，建議購房者在收樓時可以集體收樓，有條件的話可以聘請律師進行指導和協助。這樣既可以彌補單壹學科知識的局限，更好更有效地維護自己的權益，也可以引起開發商的重視，督促其對收樓過程中的問題做出約定。
7、註意七種情況配套問題先收房。
針對不同的房屋問題，開發商承擔不同的責任:房屋主體出現質量問題要承擔退房責任，如果出現掉灰、裂縫等問題，開發商要維修。如果是合同雙方約定的其他條件，比如配套設施、空氣質量不合格等。，購房人可以先收房，再要求開發商承擔賠償責任。
(以上回答發布於2015-04-21。目前的購房政策請參考實際情況。)
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