第壹，大部分開發商在融資環境困難或銷售不暢時資金鏈斷裂。無論哪種情況(融資困難或銷售不暢等。)，是很難改變的市場因素。在中國房地產市場發展的這些年裏，房地產企業經常倒閉的日子都離不開這兩個原因。在這樣的情況下，基本上所有的開發商都遇到同樣的情況。然而，大多數房地產企業本身並沒有足夠的資金。畢竟90%以上的房地產企業資產負債率高達70%。在融資困難或者銷售不暢的情況下，自己都難以自保，更別說拯救其他房企了。
第二，排除市場因素，即使有些房企因為經營管理不善而破產，背後也有大量的麻煩。畢竟房地產市場已經不是黃金期了。大家應該明白，爛尾樓涉及到很多關系，比如購房者、開發商、地方政府、銀行等等。要想完美解決這些問題，只有有足夠的資金才有可能。畢竟雖然是爛尾物業，但是按照法律規定，土地還是屬於開發商的。我在生活中遇到過這樣的例子。2016房地產市場火爆的時候，壹些瀕臨倒閉的房企因為土地本身升值賺得盆滿缽滿。也就是說，在房地產市場火爆的時候，或許是因為土地本身的增值空間大，壹些房企願意通過修改規劃來接盤，但要知道如今的房地產市場並不是黃金期。
生活中不乏接手爛尾樓的開發商再次被拖下“死路”的案例。首先，爛尾樓項目的後期開發風險太高，因為賬目很難弄清楚。我身邊就有過這樣的例子。那是壹個中部省會城市郊區的別墅項目。原開發商A因資金鏈斷裂宣布爛尾；後來當地另壹家開發商B接手，但1年發展下來，也宣告破產。為什麽會這樣？其實還是財務問題，尤其是未完工程的“隱形賬”。有些賬戶妳實際上是查不到的。做過工程的人都知道，大多數情況下，開發商拖欠建築商的工資，建築商拖欠承包商的工資，其實就是壹筆糊塗賬。原賬戶可能只有100億，但實際賠付甚至達到150億。所以，爛尾樓的賬不徹底清，就沒人接手。看過王健林采訪視頻的朋友應該知道，萬達起步的時候，接手了壹個爛尾的城中村項目，差點讓萬達破產。這就是風險。有些法院拍賣出售的物業，後期都會出現各種問題，更何況是爛尾樓。
第二，低風險高利潤是房地產行業的壹個基本特征，這也是為什麽房地產市場風險上升後大家都在逐漸轉型的原因。這是生意。房地產行業火爆的時候，大家都積極進入，受到各種資本的青睞。然而，隨著融資和銷售難度越來越大，就連壹線房企也開始積極轉型。比如萬達在2015左右開始走向輕資產戰略；恒大的汽車轉型也是如此。面對爛尾樓，可以說除非權責明確，否則不會有開發商輕易接手。
例如，在Xi最繁華的地段，矗立著壹座“爛尾樓”。是不是沒人開發？確實如此。
相傳，當初因為開發商老板無力開發這個樓盤，破產了。後來有幾個老板投錢開發，但都沒活下來。所有的人都卷入了三角形、四邊形或八角形的債務關系中，因為它不是成品，即使房子有了商品的功能，拋棄未完成的東西也是可惜的，用起來也是無味的，背後還有錯綜復雜的債務關系縱橫交錯，令人望而卻步。
所以，首先，所謂的“迷信”是我們壹般不會繼續發展的第壹個原因。可能是在這個特殊的地方，我們深受傳統文化的影響，寧願相信傳統的八卦和風水。像現在二婚的人，大部分人都不看。都是第壹手的東西比較放心。這個因素可能是我們不繼續發展的最大原因。
第二，也就是說，科學的方法估計“爛尾樓”壹般代表的是壹片狼藉，各利益集團會進行各種計算，看能否實現利益最大化，但壹般都會繞過爛尾樓，爛尾樓的最終結局是政府出面或者國家機器的重大決策吸引投資者蜂擁而至解決這個問題；
所以我想說的結論是:“不能絕對說爛尾樓就不能繼續開發了，要結合天時、地利、人和多方面的關系來看。”
很多人認為爛尾樓是開發商暫時沒錢，資金鏈斷裂，沒有最後的裝修、供電、供水等收尾工作。所以，只要他們給點錢處理壹下，完成收尾工作，房子就可以賣掉，然後他們就可以賺錢了。
真的是這樣嗎？我承認我之前也是這麽想的，直到壹次老鄉聚會，壹個正在做項目的朋友告訴我們，爛尾樓根本不是大家想的那樣。幾年前，我在做壹個項目的時候，被爛尾樓坑了。借著酒勁，他給我們講述了爛尾樓工程的經歷:
那是中國東南沿海城市的壹個住宅項目開發，我朋友當時分包了水電項目。前期項目比較順利。由於房屋為鋼筋混凝土結構，水電工程中的管線需要提前預埋。材料進場後，我按照合同拿到了工程進度款，但後來多次去找分包商結算時，對方解釋開發商工程款遲遲不到，我自己也沒拿到錢，怎麽給妳錢？
因為工程款沒有按期結算，現場施工也停止了，直到工程即將封頂，工程才正式停止，施工遙遙無期，成了爛尾樓。
既然爛尾樓已經成為現實，為什麽幾年後還沒有人接手或者開發？
其實在項目停工前幾個月，開發商的資金鏈已經斷裂，前期盡量拖延時間。在轉機到來之前，他會想盡壹切辦法找錢，會抵押壹切可以抵押的東西。只要他活下來，項目完成不成問題。所以爛尾樓的壹大特點就是債務很多，債權結構極其復雜。同樣的房產，因為重復抵押，甚至會被銀行凍結十次以上。我只有壹塊。妳覺得我該怎麽辦？
所以，爛尾樓後面是壹筆壞賬，有的樓甚至還裝修過。徹底解決這個問題需要幾十萬美元。但是永遠不行，不是工程問題，是債務問題。
很多普通人對爛尾樓沒什麽感覺。事實上，壹些數據顯示，中國有大量的爛尾樓。我上面說過，爛尾樓出現的核心原因是開發商拿了不屬於他們的錢，這些錢要麽是借的，要麽是預售產生的。按理說，爛尾樓產生後，支付了房價的業主利益會受到嚴重損害。為什麽國內很多人對爛尾樓沒有太大的感情？這是因為房價已經漲了二十年了，漲價可以解決壹切矛盾。
假設壹個樓盤價值1億，開發商欠2億。壹億元的窟窿沒人想填，爛尾樓問題壹直沒解決。但是只要房價漲了，壹切都好說。如果房價翻倍，這個壹億的窟窿就補上了。如果再翻倍，估計會有很多人搶著接手，誰接手誰賺錢。很多爛尾樓就是這樣消化的。
現在中國的房地產價格不會像以前那樣幾年翻壹番，價格總體穩定。畢竟是預售制。有些小開發商拿到了業主的錢，施工隊先欠了錢，銀行也欠了錢。妳能拿他怎麽辦？以前的窟窿都是靠房價的漲價來補的。現在房價總體穩定，接手就面臨補洞。自然沒人想接手！
相信大部分購房者還是比較喜歡現房的。畢竟現房是真房，無論是房屋質量還是房屋外部條件，都可以通過實地考察來看。這方面，期房完全不知道，往往很難完成項目，拖了好幾年。買婚房的年輕人很多，但是要等孩子到了上學的年齡才能交房。如果他們再遇到拍賣行的爛尾樓就更麻煩了。
2.買了拍賣行遇到爛尾樓怎麽辦？
首先，最好通過法律咨詢，確定自己的產權歸屬。有產權在手總比什麽都沒有好。其次，購房者還是可以請求房管部門按程序辦理房產證。再者，找同小區的其他業主商量解決問題的辦法。
項目爛尾的原因通常是開發商資金鏈斷裂。爛尾樓無法重啟的核心原因是資金問題。開發商的開發資金每天都有利息成本，項目的民間借貸意味著未完工程完工，沒有超預期的銷售是無法抵消項目的債務的。而且項目銷售也不是壹時半會能完成的。時間越長，項目的累計資金成本越高。從市場的角度來看，壹個未完成的項目永遠是。
部分爛尾樓無法繼續開發，原因如下:1，開發商資金斷裂。
這是很重要的原因之壹。當房地產市場火熱的時候，房地產開發蜂擁而入，壹些真正不具備開發實力的開發商也參與房地產開發。導致市場遇冷，銷售慘淡，資金不足，導致無法進行進壹步開發。這種情況應該是多數，依靠開發商自身的資金實力，很難繼續開發，從而導致爛尾。
2.其他開發商由於債權債務等原因不願意接手。
有的人認為自己開發不出來，可以轉讓給別人！其實這是對房地產開發的壹種無知。工程未完工，工程款無法支付是肯定的，形成大量債務。所以當別人接手的時候，他們會害怕。項目直接轉讓的，可以不涉及債權債務問題。但是壹方面直接項目轉讓可能涉及到稅務問題，另壹方面圖紙的交接也很復雜，涉及的時間可能很長，開發商承擔不起。
3.人民擔心爛尾樓，擔心質量問題。
即使找到了合適的接收方，項目也已經未完，重新開工。人們仍然擔心工程的質量。壹般情況下，誰願意把錢花在壹個未完成的項目上？所以，即使項目能順利完成，銷量也會是個大問題。
4.土地性質和設計都有問題。
有些房產是爛尾的，這也涉及到土地的性質。比如不是住宅用地，而是已經蓋了房子。當然，這種項目人家也不買賬。銷售不佳導致了壹個壞尾巴。
還有壹些項目，可能是設計有缺陷或者定位不準，產品不符合市場需求，最終導致銷售不暢。
為此我之前的公司已經在項目上投入了3億，最後虧了6543.8億，以2億的價格賣掉了。
5，土地未掛牌出讓，最終導致爛尾。
其實這種情況並不少見。可能是前期管理不規範，導致部分開發商未取得土地使用權就先開工建設。但由於土地未能成功掛牌出讓，企業拿不到預售許可證。這種問題往往很難解決，拖上幾年也很正常。所以，只能結局很慘。
不管是什麽原因，已經買房的業主最終倒黴的還是自己。
目前，爛尾樓在大城市和小城市都存在。尤其是前幾年，各大城市房價不斷上漲，很多開發商到處借錢開發房地產，導致市場需求低迷。如果繼續開發房地產，只能賠錢，所以很多開發商只能跑路，導致很多城市出現很多爛尾樓。
其中最著名的是河南南陽出現了壹批爛尾樓。2014高峰期，南陽有302棟問題建築，其中爛尾樓50多棟。
很多朋友表示不理解這些爛尾樓。目前很多城市房價持續上漲，賣房還有盈利空間。但是為什麽這些爛尾樓不繼續開發，或者沒人接手？
其實爛尾樓沒有妳想的那麽簡單。很多樓盤是爛尾樓的原因很復雜。不同性質的原因可能不同，但總結起來，不外乎以下幾種情況。
第壹，資金鏈斷裂。很多開發商不是用自己的錢去開發項目，而是向銀行貸款。許多開發商只需要25%的啟動資金就可以開始建設房地產。
但對於那些實力不是很強的開發商來說，如果盲目開發房地產，到處借錢，壹旦房地產賣不出去，某個環節就會影響整體資金流向，最終導致資金鏈斷裂。壹旦資金鏈斷裂，原項目開發商重啟項目的希望基本不大。
二是債務關系復雜。有些朋友可能會好奇。有些爛尾項目位於好地段，為什麽這麽多年都沒人接手？即使原開發商沒錢開發，也總是可以通過轉讓給其他開發商來繼續開發這個項目。
但問題沒那麽簡單。很多項目沒人願意接手，很重要的壹個原因就是債務關系復雜，不僅涉及銀行貸款，還有土地欠款，還有建築商的工程款，還有房屋預售款，甚至還有很多民間高利貸。
這些債務中有很多會產生利息，比如銀行貸款。拖欠時間越長，相應的罰息就越多。也許開發商接手後，將無法通過出售房產來償還原有債務。那不是虧嗎？
第三，項目違法。在眾多爛尾樓中，有不少項目是因為土地手續不全、規劃不合格等違法建設而被叫停的。這些項目剛開發的時候，開發人員可能通過壹些關系可以順利啟動項目。但壹旦某些部門換了領導，或者遇到加強監管，壹旦政府部門嚴肅起來，有些樓盤就可能成為違規項目。壹旦項目違法，基本上沒有開發商願意接手。比如深圳南嶺村有壹個別墅項目，因為違建問題已經爛尾十幾年了，這個項目到現在還處於爛尾狀態。
第四，設計問題。很多項目已經爛尾多年，開發時設計可能還能滿足市場需求，安全各方面也符合當時的監管要求。然而，經過多年的爛尾工程，市場需求和建築安全要求可能會發生變化。如果開發商貿然驗收項目，建成後可能因為不符合市場需求而無法銷售或低價銷售，甚至可能因為安全問題不符合現行監管要求而無法取得銷售許可證。這種潛在的風險對接受者來說是非常大的。
五是過戶手續繁瑣。爛尾工程涉及的利益非常多，不僅有原來的開發商，還有很多買期房的用戶。而且在這些用戶中，有很多人因為長期沒有拿到房子而不得不還貸，還有很多人還在起訴開發商。這些訴訟可能導致項目無法正常或長期轉讓所有權。壹旦不能正常過戶，那麽接手的開發商就會延長項目周期，因此資金回收的成本會更長，相應的風險也會更大。
第六，其他因素。這個未完成的項目有各種各樣的原因。除了上面提到的五個因素，可能還有其他因素。比如項目開發過程中，周邊壹些小區出現裂縫或其他問題，結果雙方打起了官司。如果這個官司壹直沒有解決，那麽這個項目就無法繼續發展。
比如深圳吉祥龍崗有個知名樓盤，幾年前就開發了。但據說因為施工過程中周邊小區出現問題，雙方壹直在打官司，官司至今沒有解決，盡管這個樓盤的主體工程和外墻裝修已經完成，但至今沒有開盤。
此外，許多地區的房價也存在壹些不確定因素。雖然過去幾年很多城市的房價都在漲，但是未來房價會不會漲，誰也說不準。如果開發商此時貿然接手項目，萬壹以後市場需求不振，房價下跌，接手的開發商就要哭了。
正是由於爛尾樓面臨的復雜因素和瞬息萬變的市場需求，即使可能以極低的價格收購爛尾樓，但其潛在風險也非常大，所以很多開發商不敢貿然接手。
聯系過爛尾樓的律師，他表達了對爛尾樓的無奈。很多爛尾樓矗立在顯眼的位置，荒草荒蕪，鬧鬼的房子在鬧市區。壹旦有解決爛尾樓的消息，瞬間就會聚集數百名債權人。如果壹次性出售(包括個人股權轉讓)，爛尾樓債權人超過20人的情況並不少見，基本都不願意讓價。很難統壹他們的意見。爛尾樓是不可能解決的。
壹些爛尾樓解決了，還有以下機會。壹是政府出資調解，債權人倒退獲利。第二，房價上漲，爛尾樓破籠，債權人皆大歡喜。第三，政府征地，合法補貼債權人。第四，只要發現違法，強制或者沒收。
爛尾樓的解決，房屋價格上漲填補了債務的情況。
(重慶主城區爛尾樓解決後，全部重新開發利用。)
首先，未竟事業的原因壹定是財務問題。要麽沒錢繼續完成，要麽發現成本無法收回，要麽就是攜款潛逃，無壹例外涉及巨額債務。政府不能沒收或者低價拿到再賣，因為這樣會嚴重侵害債權人利益(當然這種手段賺錢的人也不少，這個問題就不討論了)。債權人不會輕易同意出售，債權人寧願等待時機也不願低價出售債權。這是毫無疑問的，這也是他們不能低價賣給老百姓的原因。
就是因為這個原因，很多地段有很好的爛尾，長期無人接手。所以這種情況下，壹般政府出面協調，債務關系不是由接機人處理，而是由法院或政府處理。
然後就涉及到所謂的“轉移”問題。房產過戶很復雜，尤其是有爛尾樓的公司壹般都消失了，很難提供資料按照規範進行登記。不要小看轉讓，這將直接影響到接盤者的投資能否順利運作。如果妳買了壹個爛尾工程，但是因為手續變更無法復工，那麽就會產生巨大的財務成本，這個成本很可能高於妳的利潤。
就在前兩天，鄭州最大的爛尾工程發出來了。當初也是在鄭州鬧得沸沸揚揚的項目。今天可以簡單說壹下未完成的項目。
在土地市場上拿幹凈地，就像壹張白紙。
對於開發者來說，
經濟技術指標計算簡單，潛在風險很低，前期策略的定位和方案可以根據當前市場情況來做，施工質量可控。
播放未完成的項目
對於開發者來說，
1.項目債務糾紛復雜，原業主隱瞞各種事情。收購方很難做到盡職調查，壹不小心就可能掉進巨大的坑裏。開工前的投資決策分析顯示，該項目凈利潤為5%，開工後突然冒出各種債務，導致巨額虧損。這樣的例子不勝枚舉。
某地某開發商項目未完工。為了盤活項目，原開發商找了壹位政府高官與另壹家開發商溝通，信息顯示只是資金鏈斷裂的問題。經詳細調查發現，該項目存在多房多賣、土地出讓金未付、超規劃建設等諸多問題，某信托已起訴開發商並采取財產保全措施。最後雖然高層給了另壹家開發商很大的壓力，但還是不敢插手。
2.很難調整這個方案。在經歷了調整階段的各種坑之後，收購方需要根據目前的市場情況和自身要求對方案進行微調。這時候就要考慮已經購房的業主的溝通，政府規劃委員會的溝通，加固改造的成本投入，重塑品牌的營銷投入。這些任務比新項目更困難；
相比住宅項目，爛尾商業項目是更大的坑。壹旦需要大規模的內部拆除改造，綜合改造的成本甚至分分鐘超過新建安裝的成本。這幾年由於反調控反調控的調整，內部大規模拆改的概率很大。
3.去熔化更加困難。大多數客戶擔心未完成的項目。從資金安全、建築質量、形象、風水的角度來看，每壹分鐘都可以讓潛在客戶知難而退。
4.最關鍵的是，市場上有很多容易拿到的新項目。為什麽開發者不能放棄那些硬模型？
以上就是全部。
不合理的現象背後壹定有原因。
李嘉誠在網上流傳的壹句話“買房要考慮三個因素，地段還是地段”，讓幾乎所有人都信以為真，包括開發商和購房者。
這句話本來是用來給購房者洗腦的，但是大部分開發商壹說就信了，然後就被洗腦了。所以那些年，在土地招拍掛階段，開發商為了獲得所謂位置優越的土地，會堅決與同行競爭。方法就是不斷喊出更高的價格，炒高地價，地王頻出。
結果開發商買了地之後，算了壹筆賬，發現除非提高房價，否則無利可圖，只能大幅提高房價。
問題是，很多開發商壹開始並沒有自己的資金，大多是通過民間借貸獲得的短期資金，利率很高。如果我們不能從銀行獲得低息的長期開發貸款來償還短期高利貸，或者通過出售爛尾樓從購房者那裏獲得足夠的預付款來償還，那麽房地產的結局只會是壹個糟糕的結局。
換句話說，爛尾樓中的各方，包括貸款人、開發商和購房者，以及項目的承包商和施工方，仍然存在著不清的債務和糾紛。各方資金都困在裏面，誰也不會虧本讓步。結果爛尾樓沒人敢接，然後麻煩無數，只能無限期擱置。
擱置的時間越長，問題就越復雜，解決起來就越困難。例如，壹旦年紀較大的買家在等待時死亡，他們的子女和繼承人就會責怪爛尾樓的當事人。壹旦有人接手開發，後續還會有官司。
可能有人覺得，以後只要房價上去了，就有人有能力接手。這種情況有個前提，就是貨幣嚴重超發，如果房價比過去至少漲十倍，有望覆蓋所有問題導致的債務疊加。否則，任何自以為堅強聰明，能扛起爛尾樓的人，都會被現實無情地教訓壹頓。
從目前國內外的情況來看，至少20年內，這筆錢不會再出現，更別說想象前幾年房價還能漲。所以，爛尾樓的問題就是這樣。所有債務相關方自然消失還需要幾十年，解決方案才有可能。