？筆者擬從法律規定、司法實踐和轉租人的自我保護三個方面來探討這壹問題。
(1)法律條款
不需要從正面判斷合同的效力，而是判斷合同是否具有可撤銷、效力未定、無效等。如果不是，則反向證明合同有效。
民事法律行為的生效要件《民法通則》/《民法典》
A143具備下列條件的民事法律行為有效:
(壹)行為人具有相應的民事行為能力；
(2)意思表示真實；
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
合同生效
合同法
A44依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理審批、登記等手續的，從其規定。
民法
A502(1)依法成立的合同，自成立時生效，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
可撤銷合同
合同法
A54壹方有權請求人民法院或仲裁機構變更或解除下列合同:
(壹)由於重大誤解；
(2)訂立合同時顯失公平。
壹方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
人民法院或者仲裁機構不得撤銷當事人的請求。
民法/民法典的壹般原則
A147重大誤解的民事法律行為的效力。因重大誤解而實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
A148以欺詐手段實施的民事法律行為的效力當事人以欺詐手段實施違背真實意思的民事法律行為的，被欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
A149第三人欺詐的民事法律行為的效力第三人實施欺詐行為，致使壹方在違背真實意思的情況下實施民事法律行為，另壹方知道或者應當知道該欺詐行為的，被欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
A150強制實施的民事法律行為的效力。壹方或者第三人脅迫對方在違背真實意思的情況下實施民事法律行為的，被脅迫方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
A151顯失公平的民事法律行為的效力如果壹方當事人利用另壹方當事人的困境和缺乏判斷力，導致民事法律行為成立時顯失公平，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
(註:民法典充分吸收了民法通則的規定，對合同法的規定進行了修改，應當適用民法通則的規定。
1.刪除“可更改”的規定；
2.乘人之危並與顯失公平的情形融合，統稱為顯失公平。
效力未定的合同
(1)限制行為能力人依法不能獨立訂立的合同，效力待定。
合同法
A47限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後有效，但純益合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的合同，可以不經法定代理人追認。
民法/民法典的壹般原則
A45限制民事行為能力人實施的純有益的或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效；其他民事法律行為，應當經法定代理人同意或者追認後生效。
(2)因無權代理(但不構成表見代理)而訂立的合同的效力待定。
合同法
A48(1)行為人無代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。
民法/民法典的壹般原則
A171(1)行為人無代理權、超越代理權或者終止代理權的，仍實施代理行為，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力。
合同法解讀(二)
A12代理人無權以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經開始履行合同義務的，視為對合同的追認。
民法
A503無權代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經開始履行合同義務或者接受相對人(新增)的履行的，視為對合同的追認。
無效合同
合同法
A52有下列情形之壹的，合同無效:
(壹)壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；
(三)以合法形式掩蓋非法目的的；
(四)損害公眾利益的；
(五)違反法律、行政法規強制性規定的。
A53合同中的下列免責條款無效:
(壹)造成對方人身傷害的；
(二)因故意或者重大過失給對方造成財產損失的。
民法
A153違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。但是，強制性規定不使民事法律行為無效的除外。
違反公序良俗的民事法律行為無效。
A154行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。
A144無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。
A156民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
A506合同中的下列免責條款無效:
(壹)造成對方人身傷害的；
(二)因故意或者重大過失給對方造成財產損失的。
虛偽和隱瞞的效力《民法通則》/《民法典》
A146行為人和相對人作出的具有虛假意思的民事法律行為無效。
以虛假意思表示隱匿的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
？無權處分的事實不影響合同的效力。
(1)銷售合同
合同法
A132出賣的標的物應當屬於出賣人或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓標的物的，依照其規定。
買賣合同的司法解釋
A3(2)？買受人因出賣人未取得所有權或者處分權而要求出賣人承擔違約責任或者解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
民法A597因出賣人未取得處分權導致標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓標的物的，依照其規定。
(二)租賃合同
合同法
第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能使用或者受益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
解讀城市房屋租賃合同
A15承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人的，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。出租人和承租人另有約定的除外。
A16出租人知道或者應當知道承租人轉租，但六個月內未提出異議，以承租人未同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同發生的糾紛案件，人民法院可以通知轉承租人作為第三人參加訴訟。
A17因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，人民法院應當支持轉承租人請求代承租人支付未支付的租金及違約金，以維護出租人解除合同的權利。除非轉租合同無效。
轉租人支付的租金和違約金超過應付租金數額的，轉租人可以沖抵租金或者向承租人追償。
民法
A723因第三人的主張致使承租人不能使用租賃物或者不能從租賃物中受益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
A717承租人經出租人同意，將租賃物轉租給第三方。轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過租賃期限的約定對出租人不具有法律約束力，但出租人與承租人另有約定的除外。
A718出租人知道或者應當知道承租人轉租，但未在六個月內提出異議的，視為出租人同意轉租。
A719承租人拖欠租金的，轉租人可以代承租人支付其所欠的租金和違約金，但轉租合同對出租人沒有法律約束力的除外。
轉租人支付的租金和違約金可以沖抵轉租人應向承租人支付的租金；超過應付租金數額的，可以向承租人追償。
？梳理合同效力的法律規定可知，判斷“以承包經營或聯營方式掩蓋轉租目的”的合同效力，主要研究虛偽行為、隱蔽行為的效力和無權處分的事實不影響合同效力的法律規定。作者打算在下面詳細討論這個問題。
1，虛偽和隱瞞
(1)虛偽的構成要件
(1)必須是相對人的意思。
②表意文字的外在表達與內在含義不壹致。
(3)需要表示本人與相對人串通。共謀:表意者虛偽，對應者同意，即“雙方同意所表示的意思在雙方之間不生效。”
？筆者認為，乙丙雙方簽訂的承包經營協議或聯營協議是虛偽無效的，因為雙方約定雙方之間不會發生合同/合作關系，但不得對抗善意第三人。
(2)隱瞞行為的構成要件
(1)表意文字有真意。
(2)表意人做出了另壹種虛偽的行為。
(3)以虛偽的行為隱藏真實的意思。
？筆者認為，乙丙雙方的真實意思表示是達成租賃協議，這是壹種隱性行為，不會因為隱性事實而無效。乙方與丙方之間的租賃協議的效力，以租賃合同的效力規則為準。
2.無權處分的事實不影響合同的效力。
？(1)民法典生效前
按照我國的壹般觀點，“擅自出租他人之物”屬於《合同法》第二百二十八條規定的“廣義上的無權處分”，可以推定擅自出租他人之物的事實不影響租賃合同的效力，在法律規定的效力上不存在瑕疵的，租賃合同有效。
？但根據《城市房屋租賃合同解釋》第16條的規定，可以推斷房屋租賃合同違法轉租無效。因此，《城市房屋租賃合同解釋》第16條是合同法第228條的特別規定。
(2)民法典生效後
？《民法典》第723條修改了《城市房屋租賃合同解釋》第16條，即規定擅自轉租不影響轉租合同的效力，轉租合同無法律瑕疵有效，但對出租人沒有法律約束力。
(2)司法實踐
關鍵詞“案由:房屋租賃合同糾紛；全文:合同管理；全文:轉租；法院省份:雲南省；文檔類型:判斷”為搜索條件，檢索到112個判斷，符合條件的有3個。
案件編號、案件名稱、裁判理由
(2018)雲0702第691號民國初年楊振亞、唐瑞祥房屋租賃合同糾紛壹審民事判決原告王東與其客棧管理人簽訂的上述合同，實際上是壹份客棧轉租協議。現原告主張上述約定屬於經營權轉包，並非房屋轉租，無法律依據，本院不予支持。
(2019)法院認為，租賃物的使用價值是出租人基於物權而享有的財產權，具有排他性，非經特別約定，只能由出租人享有。在租賃合同中，禁止轉租或者經出租人同意允許轉租，大多是這個原因。本案中，雙方在合同中已明確約定不允許轉租，其實質是禁止上訴人通過轉租獲利。上訴人辯稱，其與他人簽訂的是“承包經營合同”而非租賃合同，但當合同條款的字面解釋與合同內容的整體解釋不壹致時，應采用字面解釋、目的解釋等綜合方法確定合同的真實意思。其所謂的“承包經營”還包括他人使用被上訴人房屋所支付的費用。在這個層面上，上訴人的“承包經營”侵犯了被上訴人的權利，與“轉租”無異。從合同禁止當事人轉租的初衷出發，被上訴人主張上訴人違約，應予支持。
(2019)雲01第1087號房屋租賃合同糾紛二審民事判決書本案中，被告與第三人法定代表人簽訂了項目聯營合同，該合同稱為項目聯營合同，並將涉案房屋交付第三人使用。但根據合同內容可以看出，被告雖然“出資”了涉案房屋，但是，不參與第三方的決策，其收益是固定的，與第三方經營的盈虧無關，不與第三方承擔風險。合同約定不符合合夥聯營合同的特征，而被告將涉案房屋交付第三方使用並從第三方取得固定收益的合同主要內容符合租賃合同的特征，故被告與第三方簽訂。
從法院的判決書中可以得知，確定乙丙之間的合同是真實的承包經營/聯營合同還是租賃合同的依據主要包括:是否參與經營決策、收入是否固定、是否承擔風險等。
(3)轉租承租人的自我保護
1，在民法典生效之前
根據《合同法》第五十八條規定，“合同無效或者被撤銷後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。”向承租人主張返還財產的責任。承租人應當將根據無效轉租合同取得的租金返還給轉租承租人；轉租人應當向承租人支付租賃房屋實際占用期間的占用費(壹般按照轉租合同約定的租金標準)；兩者金額基本相當。此時，損失最大的是轉租人對租賃房屋裝修的投入，雙方按照過錯比例分擔。
2.《民法典》生效後
根據《民法典》第723條可以推斷，擅自轉租的事實不影響轉租合同的效力。如果沒有法律上的瑕疵，轉租合同有效，但對出租人沒有法律約束力。由此，出租人拒絕追認時，轉租人可以依據《合同法》第113條或第114條的規定，向承租人主張損害賠償或違約金。
合同法
A113(1)損害賠償的範圍當事人壹方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損害賠償的數額應當相當於因違約造成的損失，包括合同履行後能夠獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時預見或者應當預見的損失。
A114違約金當事人可以約定壹方違約時，根據違約情況向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定違約損害賠償金額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。
當事人就遲延履行支付違約金的，違約方在支付違約金後，還應當履行債務。
民法
A584當事人壹方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損害賠償額應當相當於違反合同所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約方在訂立合同時預見或者應當預見的損失。
A585當事人可以約定壹方違約時，根據違約情況向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定因違約造成損失的賠償金額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求增加違約金；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求適當減少。
當事人就遲延履行支付違約金的，違約方在支付違約金後，還應當履行債務。
由此可知，民法典加強了對轉租人的保護。
？綜上所述，本文擬從法律規定、司法實踐、轉租人的自我保護三個方面論述“以承包或聯營方式掩蓋轉租目的”的合同效力。但由於作者自身知識水平和實踐經驗的限制，對這個問題的理解還不夠深入，希望大家批評指正。