建立財產退出機制成為人們關註的焦點。
根據國家頒布的物業管理條例，小區物業應當由業主委員會選聘並簽字。但現實中，業委會想換物業幾乎是不可能的。如何才能建立完善的財產退出機制？成為聽證會上關註的焦點。
《條例(草案)》明確規定，業主應當自房屋交付之日起繳納物業費。尚未出售或交付的已竣工房屋，物業費由建設單位承擔。業主大會成立後，業主委員會與業主大會選聘和續聘的物業服務企業需要簽訂服務合同。
聽證會代表徐長虹表示，新建小區前期物業都是建設單位自己的物業服務，壹旦進去就不讓出來。業主委員會成立後，如果要更換物業公司，往往需要采取堵門、拉橫幅等過激手段。
“我現在住的小區經常有這個問題。”徐長虹建議，應明確新建小區前期物業由開發建設單位負責，並計入成本。在其交付使用且未產生業主委員會之前，前期物業服務應當作為建設單位的費用。這壹時期的物業服務由開發商承擔。
非法出租出售車庫最高罰款65438+萬。
住宅小區車位、車庫的使用和管理是物業管理的難點和重點，物業糾紛和矛盾相對集中。在壹些小區，開發商擅自將人防工程或公共用地改為停車位，導致業主、開發商、物業管理公司之間產生矛盾。
針對爭議和矛盾集中的車位、車庫的管理，《條例(草案)》第五十五條規定，物業管理區域內的車位、車庫應當優先規劃，滿足業主的需求。滿意的，可以暫時出租給他人，不得超過六個月。占用業主所有的道路或者其他場地的車位、車庫、車輛停放、收費和管理，由業主大會決定。
為了平衡單個業主利益和全體業主利益的關系，《條例(草案)》第五十七條規定，使用業主共有的部位及其附屬設施取得的經營收益，屬於全體業主所有，主要用於補充專項維修資金。業主大會可以委托物業服務企業代為經營* * *部分及其附屬設施，並向其支付報酬。物業企業應當對經營收入進行分類，每半年公布經營收支情況，接受業主的監督。
違規出售或出租車位，給業主造成損失的，可處5萬至65438+萬罰款。
供水供電設施需要抄表到戶。
長期以來，物業的供水、供電等附屬設施的管理、維護、計量、收費是引發小區糾紛、影響穩定的重要因素。主要原因是供水供電等物業附屬設施配置未抄表，管理維護責任不明。
為防止今後開發建設單位在供水、供電等物業附屬設施配置和建設中的隨意性以及專業經營單位逃避附屬設施設備的維護責任，《條例(草案)》第十四條明確，新建的水、電、氣計量裝置等專業經營設施設備應當與建設項目同時設計、同時施工、同時交付使用。建設工程竣工驗收後，建設單位應當移交專業運營設施設備的所有權，由專業運營單位接收，確保水、電、氣等設施設備的安全使用，有效發揮專業運營單位在維護管理方面的專業技術優勢。
建議取消賣房時沒有依據的物業收費標準。
在聽證會上，許多與會者描述了物業管理在市場上的現狀。
“物業管理市場魚龍混雜。大部分小區物業公司不是由小區業主委員會選聘，而是前期由開發商私下授予，定終身。”聽證會代表江宗權說，開發商在住宅物業現在有壹個嚴重的利益鏈。這樣的物業公司不是為業主服務的，大多追求利益最大化。他們雇傭的員工年齡偏大，沒有專業培訓，沒有資格證，沒有管理能力和專業能力，社區比較混亂。
對於物業管理費的收費標準，應根據物業公司的管理水平、運營成本、收支情況、稅收和合理利潤等情況，經公開審核、公示後確定。但現在是開發商利用自己的優勢，在賣房過程中確定物業管理費的後期收費標準。這個收費標準沒有法律依據，也沒有事實支持。開發商制定的物業公司管理不到位，賬目不公開。
蔣宗權建議，將物業公司確定為微利的公益性服務企業，取消開發商私自將物業公司授予任何物業公司，尤其是關聯公司，從源頭上廢除不合理的利益鏈條。廢除開發商賣房時制定的毫無根據的物業管理費收費標準，賣房的物業管理費收費標準只能作為前期暫定的物業。小區業主委員會成立後，賬目要充分公開，物業管理費收費標準要詳細確定，並根據情況逐年調整。任何單位和個人不得未經核算擅自確定物業管理費標準。
聽證會結束後，湖北省政府法制辦將認真研究聽證參加人的意見和建議，吸收合理意見和建議，結合湖北物業管理實際，對《條例(草案)》進壹步修改完善，在提交省政府常務會議審議通過後，於年內提交省人大常委會審議。