為了有效應對新冠肺炎疫情，上海實施了嚴格的管理措施。疫情期間，居民生活和企業生產經營受到很大影響。結合上海市政府出臺的恢復振興經濟的政策文件和人民法院的指導意見及案例，分析政策法律文件解讀、資格審查、如何申請減免租金、對企業後續經營的啟示，希望對廣大房屋的出租人和承租人有所幫助。
壹、租金減免政策概述
根據2022年6月1日生效的《上海市加快經濟恢復振興行動計劃》，以及2020年以來人民法院的相關指導意見和判例，租金減免政策如下:
1.租賃國有房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商戶租金予以減免，期限為6個月。
2.對租賃商業綜合體、商業樓宇、專業市場、產業園區、創新基地等非國有房屋所有權人的小微企業和個體工商戶，鼓勵減免租金(經出租人同意)，主張減免期限也是6個月。同時，政府還對自願減免租金的業主或經營主體給予財政補貼和稅收優惠:按照減免租金總額的30%給予財政補貼，最高300萬元；減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅；引導銀行根據需要對減免住房租金的出租人給予優惠利率質押貸款等支持。
房屋租賃的市場主體眾多，出租人和承租人涉及國有企業或事業單位、民營企業和自然人。而且，雖然法律和政策性文件規定了租金減免的原則方案，但面對多元的市場主體和復雜的合同關系，具體實施和操作仍存在諸多問題。
下面從出租方和承租方的角度來分析如何適用這壹減租政策，以供參考。
相關政策法規
2022年3月28日，國務院國資委發布《關於做好2022年服務業小微企業和個體工商戶租金減免工作的通知》(國資委發〔2022〕29號)，規定各中央企業要按照271號文件要求， 對縣級行政區域內(參照國家行政區劃標準)2022年被列為疫情高發區的小微企業和服務業個體工商戶，減免當年6個月租金(對第四季度被列為疫情高發區的地區， 以當年退租或次年減免的方式全額減免六個月租金)，其他區域減免三個月租金。
2022年5月25日，國務院SASAC發布《關於中央企業幫助中小企業解困、促進協同發展有關事項的通知》(郭子發蔡平〔2022〕40號)，規定出租屋所在地政府出臺的租金減免政策力度大於29號文件要求的，要認真執行屬地政策，確保政策不打折扣。
2022年5月29日，上海市人民政府發布的《上海市加快經濟恢復振興行動計劃》規定:
(二)擴大住房租金減免範圍。
4.租賃國有房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商戶免交受疫情影響的證明材料，2022年免交6個月房屋租金。對租賃國有房屋經營困難的民辦非企業單位，2022年參照小微企業和個體工商戶免收6個月房租。推動在滬中央企業和外省市在滬國有企業參照我市規定減免小微企業和個體工商戶住房租金。在間接租賃的情況下，轉租人不享受此項減免政策，相關國有企事業單位應確保免租措施惠及最終承租人。(辦理方式:申請享受。責任單位:市國資委、市財政局、民政局、市經信委、市住房和城鄉建設管理委、市地方金融監管局、市政府合作交流辦、各區政府)
5.鼓勵和引導商業綜合體、商業樓宇、專業市場、產業園區、創新基地等非國有房屋所有權人或管理主體，對最終租賃的小微企業和個體工商戶給予6個月的住房租金減免。對符合條件的非國有房屋所有人或經營管理主體，按照減免租金總額的30%給予補貼，最高300萬元，由各區政府落實，補貼資金由財政總預算控制，由市、區政府承擔。受疫情影響嚴重且在上海註冊的餐飲連鎖企業、分支機構或門店，符合小微企業條件並承擔租金費用的，可視為享受住房租金減免的小微企業。(辦理方式:申請享受。責任單位:各區政府、市經信委、市商務委、市科委、市發改委、市財政局)
6.對減免住房租金的國有和非國有市場主體，采取非接觸式辦理和簡易操作程序，減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅。引導銀行根據需要對減免住房租金的出租人給予優惠利率質押貸款等支持。(辦理方式:申請享受。責任單位:市稅務局、市地方金融監管局、中國人民銀行上海總部、上海銀保監局)
第二，從出租人(“業主”)的角度分析租金減免政策。
相關政策法規
(1)最高人民法院《關於妥善審理與新冠肺炎疫情有關民事案件若幹問題的指導意見(二)》(法發〔2020〕17號)規定:小微企業、服務業個體工商戶等承租政府部門、高校、科研院所等國有企業、行政事業單位的房屋進行經營，因疫情或者疫情防控措施造成經營困難，請求承租的，
(2)上海市高級人民法院發布的《新冠肺炎疫情案件適用法律問題系列解答之三(2022年修訂版)》規定，小微企業、個體工商戶及其他承租人租賃國有房屋進行經營，因疫情或疫情防控措施造成經營困難，按照上海市有關政策要求出租人在合理期限內免收租金的，應予支持。
第三，從承租人(“房客”)的角度分析租金減免政策
相關政策法規
(1)《最高人民法院關於妥善審理與新冠肺炎疫情有關民事案件若幹問題的指導意見(二)》(法發〔2020〕17號)規定:“出租非國有房屋用於經營，承租人無經營收入或者因疫情或者防疫措施導致經營收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金明顯顯失公平，承租人請求減租、續租的，調解不成的，應當根據案件實際情況，本著公平原則，變更合同。”
(2)《上海市抗擊疫情、幫助企業促進發展的若幹政策措施》規定:“鼓勵大型商廈、商場、公園等市場經營主體在協商基礎上對實體經營的租戶減免租金，政府各項扶持政策對自願減免租金的市場主體給予優先支持。對房屋和土地被政府緊急征用或自願減免承租不動產租金的企業，繳納房產稅和城鎮土地使用稅確有困難的，可減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅。降租影響國有企事業單位績效的，在考核中根據實際情況予以認定。”
(3)上海市高級人民法院發布的《新冠肺炎疫情案件適用法律問題系列解答之三(2022年修訂版)》指出:“出租非國有房屋用於經營，承租人無經營收入或者因疫情或者疫情防控措施導致經營收入明顯減少的，繼續按照租賃合同支付租金明顯顯失公平。承租人要求減租、延期或緩交租金的，可參照上海市有關減租的政策，引導當事人協商調解；協商調解不成，且符合《中華人民共和國民法通則》第五百三十三條規定的，可以結合案件實際情況，按照公平原則變更合同。因疫情或者疫情防控措施不能正常使用房屋，承租人請求出租人在壹定期限內降低租金的，可以酌情予以支持。”
4.如何申請/協商租金減免
(壹)租住國有住房申請租金減免的過程
1，資格查詢
承租人可參考國家市場監督管理總局小微企業名錄，初步查詢是否屬於小微企業。尚未列入目錄的，可參照中小企業分類標準和金融企業分類標準進行確認。服務業可以根據《三次產業劃分規定》進行確認。
2.提交申請
符合條件的承租人可向出租人提出書面減免申請(可提交或郵寄)。應提供以下材料(加蓋公章):
(1)國有住房租金核減申請表；
(2)營業執照和租賃合同復印件；
(3)小微企業需提供另壹份小微企業名錄查詢結果復印件(加蓋公章)。如不能提供查詢結果，可與出租方約定其他便捷高效的識別方式。
3.接受申請
國有住房租賃單位收到承租人的租金減免申請材料後，要求對承租人的租金減免資格和標準進行審核。
4、實施救助
國有住房租賃單位應當在履行相關程序後，與符合條件的承租人簽訂減免協議，並按照協議減免租金。涉及轉租的案件，國有住房出租單位可以與轉租人和最終承租人簽訂減免協議，協議中約定轉租人將減免的租金全部減免給最終承租人。
5.政策咨詢
國有住房租賃單位是實施租金減免工作的主體。符合條件的承租人可以咨詢相關政策和流程，如有爭議，也可以向國有房屋租賃單位的上級主管部門反映情況。
(二)租住非國有房屋申請租金減免的流程。
目前政策並沒有強制非國有商業用房的出租方減租或免租，只是鼓勵和提倡。那麽如何通過協商向非國有住房的出租人申請減租呢？有兩種常見的方式:
1，協商解決
協商解決包括幾個方案:
1的租金金額在1-6個月範圍內適當減少；
2.延期支付租金；
3在原有基礎上免費延長租賃期限；
協商解除合同，承擔較少的違約責任。
因為當地政府對自願減免租金的業主或經營主體給予財政補貼和稅收優惠:按照減免租金總額的30%給予財政補貼，最高300萬元；減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅；引導銀行根據需要對減免住房租金的出租人給予優惠利率質押貸款等支持。
雖然有政策文件對自願減免租金提供激勵，但由於非國有房屋的所有人或管理主體事先並未直接獲得財政補貼，且政策文件不具有強制性，因此很多非國有房屋的所有人或管理主體為了避免不必要的麻煩和可能的損失，很可能會選擇直接拒絕減免租金。此時，承租人也可以從幫助業主申請財政補貼的角度進行協商，申請減免租金。
在談判過程中，註意保留書面證據。達成壹致意見後，應盡快簽署補充協議，以書面形式確定該方案。
2、訴訟或仲裁解決
雙方協商不成的，承租人可以選擇主動向法院提起訴訟或者根據合同約定向仲裁機構申請仲裁。
1)承租人請求減租時需要滿足的條件。
非國有商品房承租人是否提出減租或免租，取決於兩個因素:壹是疫情是否已影響承租人正常使用房屋，如承租人因三區劃分無法使用房屋，或因疫情防控要求停產等；二是疫情是否對承租人的經營收入造成重大損失，如無法正常經營、業務量銳減、經營收入與租金的巨大缺口等。，應結合租賃目的和行業類型進行判斷。
在(2021)滬0112民初21516號案件中，閔行法院認為，涉案房屋租賃用途為辦公用房，疫情未影響承租人的正常使用，故不支持承租人的減租請求。中華人民共和國(2020)上海0115號。49014，浦東法院認為，租賃房屋的用途是經營口腔醫療行業，該行業在疫情期間屬於高危行業，疫情確實會對承租人的經營造成較大影響，故支持承租人的減租請求。
2)承租人在起訴時需要準備的證據。
房屋不能正常使用的證據:當地政府部門出具的防治文件、三區認定公告；物業關閉通知；印有日期的照片；申請復產復工未獲批準的材料。
營業收入出現重大減值的證據:銀行流水、賬單記錄、納稅申報表、專項審計報告、水電賬單、公司內部決議記錄。
註意，這裏要求的是重大減值，即沒有收入或大幅減少，不要求企業沒有資金。
3)承租人可以要求減免多少租金？
2020年上海疫情後，相關判斷基本是基於支持禁售期減免壹半房租，需要結合案例分析。
上海市第壹中級人民法院在(2021)滬01民中5883號壹案中，將愛蘭迪公司2020年2月、3月應付租金各核減半個月。
動詞 （verb的縮寫）啟示:如何提前避免此類糾紛？
為避免可能出現的疫情期間商品房租金問題，建議在訂立合同時書面約定相關情況。例如:
1.調整相應的合同條款，明確規定不可抗力、違約責任、合同解除等條款，如增加不可抗力情況下租金減免的條款。
2.約定因疫情等原因導致租金延期的情形，如延期期間免除利息，或約定最長延期期限等。
3.約定返還房屋定金，如因不可抗力需要解除合同時，約定返還定金。
這些針對疫情等不可抗力事件的保障條款的簽訂，大大減輕了疫情期間承租方面臨的壓力。並且在面對相應的糾紛時，承租人可以直接優先選擇書面約定，將協商、仲裁或起訴作為自己的第二種維權方式。