第壹，運用法律依據來處理。
(1)根據《物權法》第七十三條規定，建築區劃內的道路歸業主所有，但屬於城鎮道路的除外。建築區劃內的綠地屬於所有權人，但城市公共綠地或明示個人的除外。建築區劃內的其他公共* * *場所、公共設施和物業服務歸業主所有。
(2)根據《民法通則》第八十三條規定，不動產相鄰當事人應當本著方便生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、交通、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
(3)根據最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第二條規定，符合下列條件的房屋，以及車位、崗亭等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分:
(1)在結構上是獨立的，可以清楚地區分；
(二)獨立利用，可以獨占使用；
(三)可以登記為特定所有人的所有權客體。
規劃中屬於特定房屋且建設單位出售時已按規劃納入特定房屋買賣合同的露臺，應當認定為《物權法》第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第壹款所稱房屋包括整棟建築。
二、根據公平、現實和公序良俗的原則。
樓前附近土地的使用和利用與首層的利益相關性最高，影響和損失也最大。控制使用其合理範圍的權利是從“就近”和“優先”的考慮中確定的。對於平房，業主使用面積根據當地規劃面積確定，建築規劃面積歸業主所有。但考慮到壹樓的關聯性和利益影響以及“方便生活、團結互助、公平合理”
小區窗口前的綠地到底屬於誰？別爭了，答案就在這裏！
導讀:現實生活中，開發商或賣方往往通過房屋買賣合同與購房者約定，小區建築區劃內的綠地(或底層商品房門前的綠地)歸底層業主專有使用。但按照《物權法》的規定，要使綠地成為個人專屬，需要滿足相關條件。本文以法律、案例及相關觀點進行分析，供讀者參考。
法律依據
1，《中華人民共和國物權法》
第七十三條建築區劃內的道路屬於所有權人，但屬於城市道路的除外。建築區劃內的綠地屬於所有權人，但城市公共綠地或明示個人的除外。建築區劃內的其他公共* * *場所、公共設施和物業服務歸業主所有。
2.最高人民法院關於審理房屋權屬糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋。
第二條建築區劃內的房屋、車位、攤位等特定空間，符合下列條件的，應當認定為物權法第六章所稱專有部分:
(1)在結構上是獨立的，可以清楚地區分；
(二)獨立利用，可以獨占使用；
(三)可以登記為特定所有人的所有權客體。
規劃中屬於特定房屋且建設單位出售時已按規劃納入特定房屋買賣合同的露臺，應當認定為《物權法》第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第壹款所稱房屋包括整棟建築。
相關案例
1.業主購買的與庭院綠地相鄰的房屋，其權屬必須依據房屋買賣雙方正式簽訂的《商品房買賣協議》和《產權登記書》確定——青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐先泰、盧素霞房屋權屬糾紛案。
本案要旨:1。業主與其居住小區的物業管理公司簽訂物業管理服務協議後，與物業管理公司建立了物業管理服務合同關系。物業管理公司作為提供物業管理服務的合同壹方，有義務按照合同進行物業管理，要求業主遵守業主公約和住宅區的物業管理規定，有權糾正違反業主公約和物業管理規定的行為，維護住宅區正常的物業管理秩序，維護住宅區全體業主的利益。當業主未按照整改要求改正違反業主公約和物業管理規定的行為時，物業管理公司作為合同的壹方，有權依法提起訴訟。
2.至於與業主所購房屋相鄰的庭院綠地的權屬問題，不僅基於房地產開發商的銷售人員口頭向業主承諾“壹樓買房送花園”以及庭院綠地實際由業主占有使用，即認定業主對庭院綠地享有專有使用權。庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須依據買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議和產權登記來確定。
3.業主不得違反業主公約和物業管理規定，基於個人利益擅自破壞或改造與其房屋相鄰的庭院綠地。即使業主對庭院綠地享有專有使用權，但如果庭院綠地是小區綠地的壹部分，業主在使用庭院綠地時也應遵守業主公約和物業管理規約對小區綠地的管理規定，不得擅自破壞庭院綠地，損害小區其他業主的合法權益。
審判庭:南京市江寧區人民法院。
資料來源:《最高人民法院公報》2007年第9期(總第131號)。
2.按規劃確定屬於特定房屋且建設單位出售時已按規劃納入特定房屋買賣合同的綠地歸個人所有——a物業公司訴洪某排除妨害糾紛案。
本案要旨:建築區劃內的綠地歸業主所有，城市公共綠地或個人所有除外。所謂“明示”，不能理解為買賣合同中約定的個人所有權，而應是指規劃確定屬於特定房屋，且建設單位出售時已按規劃納入特定房屋買賣合同的綠地。
來源:江蘇法院網2014 12 31。
專家意見
1.關於“露臺等”中是否包含綠地的問題。
對於現實生活中明確屬於某個業主的綠地應該屬於* * *的壹部分還是專有部分的壹部分，有不同的看法。
壹種觀點認為，“既然這些綠地已經按照規劃歸個人所有，並為此支付了對價，應當視為《物權法》第七十三條規定的明確歸個人所有的綠地。特別是，這些綠色空間通常只由個人所有者使用。如果是業主共有的，讓所有業主都承擔維修義務是極不合理的。因此，這些綠地應按約定歸業主個人所有。因此，筆者認為，所謂‘明示所有權’既包括規劃所有權，也包括合同所有權。但規劃確定為業主所有，不能根據合同確定為某人所有。”
我們認為這種觀點非常合理。本書作者認為，根據該條第二款的解釋，規劃中屬於特定房屋的綠地，在建設單位出售時已按規劃納入特定房屋買賣合同的，應當認定為特定房屋的組成部分，即專有部分的組成部分。在審判實踐中，似乎可以從以下幾個方面來把握:
第壹，綠地是否屬於“規劃中”的特定房屋。這裏的規劃是指所有與規劃相關的文件，而不僅僅是計劃。比如規劃行政部門審批的首層平面圖，明確標明小區壹層房屋是否有房屋附屬綠地，綠地有多大。因此，人民法院在審理此類案件時，應以經批準的首層平面圖來認定明確屬於個人的綠地是否合法。如果建築平面圖首層明確標明有個人綠地，且面積剛好相同，則該綠地是合法的。面積超過建築首層平面圖規定面積的，超出部分屬於違法。當然，如果建築平面圖壹樓沒有註明有房屋壹樓專用的綠地，那麽綠地是屬於業主的。
如果小區其他業主起訴某個業主的綠地侵占了小區的綠地，那麽就應該舉證。這種證據也與規劃文件有關，與開發商是否按照這些文件進行建設有關。如果開發商的建設完全按照規劃進行，那麽就說明綠地沒有侵占城市公共綠地，也沒有侵占業主綠地。如果開發商沒有完全按照相關規劃文件包括首層平面圖進行施工，假設業主綠地不夠，責任由開發商承擔。因為開發商出售房屋，綠地是作為房屋的附屬物出售的，購房人沒有過錯。當然，如果業主認為規劃違法，可以提起行政訴訟。行政訴訟結束後，將審理民事案件。
如果業主在購房時沒有附屬綠地，或者附屬綠地沒有那麽大，而是自己圈出壹塊綠地，或者把自己的綠地擴大為自己專屬部分的壹部分，當然構成侵權。在這種情況下，原告不必提供其他證據。
第二，開發商在賣房時也已經根據規劃將綠地納入具體的房屋買賣合同中。如果購房合同中沒有約定，綠地不屬於特定業主專有部分。
第三，綠地在業主購買時已經“明示”。如果綠地是封閉的，只能從特定的房子進入。這就是《物權法》第七十三條規定的“明確屬於個人的”綠地。我們認為，“明示”的標準實際上是該條規定的“具有結構獨立性並能夠明確區分”和“具有利用獨立性並能夠獨占使用”。
第四，關於明確屬於個人的綠地登記。我們認為，由於明確屬於個人的綠地符合該條規定的專有部分的前兩個條件，已經構成專有部分的壹部分，並且已經“能夠”登記，因此可以不考慮是否在登記機關的登記簿上登記。之所以這樣理解，是因為專有部分已經登記，符合規劃，在買賣合同中有約定，“明示”。(摘自《最高人民法院建築物區分所有權和物業服務司法解釋的理解與適用》，最高人民法院民事審判第壹庭主編，人民法院出版社2009年出版)
2.問:在壹些房屋買賣合同中，開發商或出賣人與買受人約定居住區建築區劃內的綠地(或底層商品房門前的綠地)歸底層業主專有使用。請問這份協議有法律約束力嗎？什麽情況下屬於業主專用？
答:根據《物權法》第七十三條規定，建築區劃內的綠地屬於所有權人，但城市公共綠地或者個人所有的除外。《物權法》的這壹規定表明，建築區劃內的綠地原則上歸業主所有，但個人使用的除外。現實生活中，開發商往往與買受人簽訂商品房買賣合同或補充協議，位於底層商品房門前，配有圍擋設施，買受人獨占使用庭院(綠地)，綠地隨底層商品房壹並出售給買受人。但根據《物權法》的規定，要使綠地歸個人所有，需要滿足相關條件，即立法條文明示屬於個人所有。要達到“明示”的條件，必須滿足以下要素:
第壹，窗口前的綠地規劃必須事先經過規劃部門的審批。如果商品房的規劃已經有關部門批準而窗前綠地未報批，或者報批後未報批，或者開發商與壹樓業主私下達成窗前綠地專用使用權買賣協議並辦理了規劃審批手續，則不能認定窗前綠地買賣合同有效。
第二，開發商或者銷售者在銷售商品房時，必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他業主明確窗前綠地屬於壹層住宅業主專有(獨占)使用。總之，開發商或者賣方必須有證據證明，在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道窗前綠地按照規劃和合同約定屬於底層住宅業主專有使用。
應該指出的是:
壹、窗前綠地壹般是和底層住宅壹起收購的，壹起轉讓。實踐中，業主轉讓窗前綠地的，只要該綠地符合上述條件，且轉讓手續合法，就應認定該綠地的轉讓有效。
第二，底層業主取得的窗前綠地的權利只是專用使用權，而不是所有權，因為城市土地是國家所有，業主只有附著在建築物上的土地和取得的綠地的使用權，而沒有所有權，業主只有綠地上植物的所有權。
三是窗前綠地不得妨礙建築區域內公共道路、公共場所、公共設施、物業服務用房等公共設施的建設和使用。
第四，窗前土地的專用使用權費用和綠地的維護費用應分開計算，由享有綠地的壹樓業主承擔，其他區分綠地的業主不應承擔此費用。(《民事審判指導與參考》2008年第2期(總第34期)，最高人民法院民事審判第壹庭主編，法律出版社2008年出版)
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