北京市國土房管[2002]316號規定:“統籌規劃、分期建設的住宅小區，管委會成立時，已投入使用的住宅小區全部符合《關於規範和加強本市物業管理若幹意見的通知》(京政辦發[2006]91號)管委會條件。對於住宅小區尚未入住並投入使用的部分，管委會應當為未入住該區域的業主預留物業業主份額和管理委員會委員席位。”
壹個物業管理區域內，有下列情形之壹的，所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位，組織召開首次業主大會或者業主代表大會，並選舉產生業主委員會。
(1)出售的公有住房建築面積超過30%；
(二)新建商品房銷售面積達到50%以上；
(3)房屋出售滿2年。？
業主委員會成立後，應當辦理登記手續。業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記手續:
(1)業主委員會成立登記申請書；
(二)業主委員會成員名單；
(三)業主委員會章程。？
區、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內完成登記工作，並書面通知申請人。違反本條例規定成立的業主委員會不予登記。
如何成立業主委員會？
教妳成立小區業主委員會。
寫在前面:本文從幾個方面教妳如何成立業主委員會，比如解讀政府相關部門關於成立業主委員會的規定，介紹成立業主委員會的步驟，以及成立業主委員會應該註意的策略，並提供了幾份筆者寫的相關文件，供想成立業主委員會的業主參考。因為這篇論文比較長，作者想不出能全文發表的報紙，所以就貼在網上了。歡迎平面媒體按照自己報紙掌握的標準轉載，也歡迎關註成立業主大會的網友
教妳怎麽成立業主委員會。
很多業主都抱怨，很難成立業主委員會。個別政府工作人員違法行政，部分業主未掌握成立業主委員會的方法等問題。現在新的《物業管理條例》已經頒布，為成立業主委員會鋪平了道路。只要業主學會如何使用這個法律武器，掌握正確的方法，業主在9月1之後成立業主委員會並不難。
不要把武器交給對方。
業主委員會的成立和公司的成立是壹樣的。首先要了解政府對成立業主委員會的程序性要求和法律賦予業主的權利，評論法律和政府規定是否合理合法。不是我們業主成立業主委員會應該做的事情。否定法律和政府規定或者給自己下咒，或者把自己成立業主委員會的事情復雜化或者幻想化，不僅於事無補，而且無異於投降，甚至是把自己的武器交給對方。
關於成立業主委員會規定的五種解讀
《物業管理條例》有五個方面，今年9月1生效。現在筆者壹壹解讀:
壹、成立業主大會
規定:同壹物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，成立業主大會，選舉業主委員會。
解讀:業主大會由業主自行成立，但應當接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。具體來說，在北京，目前應該是由區縣住宅小區管理處來指導。
指導並不等同於領導。業主要求成立業主大會的，應當告知區縣社區辦，要求其派人指導。如果他們不給予指導，那就是區縣社區辦的不作為，不影響業主自行成立業主大會。
北京市對區縣社區辦在這方面的工作時限可以參考北京市國土房管局[2006 54 38+0]516號文件中的規定:“擁有10%以上產權的業主(代表)書面申請自行成立管委會的，各社區辦應當在收到書面申請後15日內作出是否符合設立的決定。
壹個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京市可以參照以下兩條規定:
京政辦[2006 54 38+0]91號文件規定:“商品住宅、保障性住房入住率超過50%，或者首戶在新建住宅區居住滿兩年的，應當成立業主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區，房改銷售率超過50%的，應當成立業主委員會。”
北京市國土房管[2002]316號規定:“統籌規劃、分期建設的住宅小區，管委會成立時，已投入使用的住宅小區全部符合《關於規範和加強本市物業管理若幹意見的通知》(京政辦發[2006]91號)管委會條件。對於住宅小區尚未入住並投入使用的部分，管委會應當為未入住該區域的業主預留物業業主份額和管理委員會委員席位。”
2.物業管理區域的劃分
規定:壹個物業管理區域應當成立業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮設施設備、建築規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
解讀:成立業主大會，業主首先要確定自己的物業管理區域。在北京，可以參考1998308號文件的規定:“物業管理區域的劃分，原則上以配套設施和基礎設施相對集中、可以獨立使用為條件，但壹個區域內房屋總建築面積控制在20萬平方米以下。”
三。業主大會表決權的確立
規定:業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
業主大會議事規則應當規定議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和委員的任期。
解讀:首次業主大會投票權由當地政府制定，後續業主大會投票權由業主大會約定。
北京市第壹屆業主大會投票權詳見京房資字1997號文件:“業主對住宅房屋每壹單元投壹票；非住宅房屋每3000平方米壹票，不足3000平方米的每本產權證壹票。”合景國土房股府[2002]第316號:“在已認定的物業管理區域內，房屋銷售前原開發建設單位擁有全部住宅物業20%以上的，召開業主(代表)大會時，其投票權和實際投票額按20%份額計算，超出部分不予計算。”決定…的條款。
四、業主大會的要求和表決方式
條款:
1.會議召開前15天通知所有業主。
2.業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上表決權的業主參加。
3.業主可以委托代理人出席業主大會會議。
4.業主大會作出的決定，必須經出席會議的業主1/2以上表決權通過。業主大會決定制定和修改業主公約和業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，使用專項維修資金和繼續籌集資金，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。
6.住宅小區業主大會會議應當同時通知相關居民委員會。
解讀:業主大會應提前15天以上通知全體業主，並告知相關居委會業主大會不壹定要以會議形式召開。業主大會作出壹般決定，必須經物業管理區域內全體業主1/4以上表決權通過。業主大會作出決定，制定和修改業主公約和業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，使用專項維修資金和繼續籌集資金。條例沒有規定成立業主大會必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過，也沒有規定決議必須“贊成”通過。所以成立業主大會，選舉業主委員會並不是特別難。
目前，在北京的業主可以參照1998號文件的規定。1998308，並公告選舉第壹屆業主委員會。采用公告方式選舉的，按照下列規定執行:1、籌備組應當在廣告欄和公共場所的顯著位置公布管理委員會章程、管理委員會成員候選人及選舉辦法，同時將上述材料書面送達全體業主；2.在選舉辦法規定的時間內，籌備組未收到占總票數50%以上的反對票的，可以在區縣社區辦事處設立業主委員會備案。
動詞 （verb的縮寫）業主委員會提交文件
規定:業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
解讀:業主委員會的成立無需經區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以在成立後30日內向區、縣社區辦備案。備案制與審批制的最大區別在於備案制下業主委員會的成立，只要成立程序不違反法律限制，業主負責業主委員會的成立；審批制下業主委員會的成立應當符合區、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區、縣人民政府房地產行政主管部門對業主委員會的成立承擔行政責任。
目前北京沒有備案的要求，但過去的壹些規定可以借鑒:
(1)業主委員會的組成詳見京政辦[2006 54 38]91號文件“根據物業管理區域的規模，業主委員會壹般由五至十五名單數委員組成。“何1997第485號”管委會主任必須是業主或業主代表。“的規定。
(2)向社區辦提交的備案材料，請參照1號文件的要求。1998308: "1.成立管理委員會的正式名稱；2.物業管理區域；3.房屋產權；4.管委會的辦公場所；5.管理委員會選舉的簡要過程應當包括業主和使用人代表的產生辦法、計票方法、選舉程序等。”
(3)區縣社區辦業主委員會成立完成備案的時間參照文件規定不超過1997 485號，自提交材料之日起不超過10日。
成立業主委員會的八個步驟。
在了解了成立業主委員會的相關規定後，就要按照規定進行具體操作。
第壹步，想成立業主委員會的業主，先相互建立聯系，然後聯系小區十分之壹以上的業主簽字，發起成立業主大會的倡議，發函邀請區縣社區辦指導所在小區成立業主大會。
第二步，成立業主大會籌備組。籌備組成員可以由業主自行推薦，也可以由業主推薦。最好的辦法是由初始發起人張貼通知，要求業主在壹定時間內自願報名參加籌備工作。
第三步:籌備組開始工作(如果人數少，所有想參加的業主都可以參加)，起草業主委員會章程，決定業主委員會成立時間和業主委員會人數，收集願意為業主委員會工作的業主名單和參加業主的信息，在業主委員會成立前15天通知所有業主和相關居委會。可以邀請區縣社區辦事處和相關居委會代表參加會議。
第四步，將業主委員會章程草案、正在參加業主委員會的業主的所有資料、選票(最好以統計反對意見的方式)、征求反饋意見的時間、成立業主大會的時間(收集反饋意見的截止時間應早於成立業主大會的時間)以書面形式發送給每位業主，同時請所有收到上述資料的業主簽字領取回執。
第五步:業主大會成立後，籌備組在小區全體業主都有權利參與監督的情況下，公開驗票，統計簽收和反饋情況。收到超過業主所持表決權1/2以上，反饋意見中反對意見不足1/2的，成立業主大會，通過業主委員會章程。在業主委員會委員人數範圍內，獲得反對票較少的業主可以擔任業主委員會委員。
第六步，業主委員會召開第壹次會議，選舉產生業主委員會主任和副主任，可以開始工作。
第七步，將業主大會成立的簡要過程、業主委員會理事和委員名單、業主委員會章程提交區縣社區辦備案，並請收件人簽收，註明收到文件的時間。
第八步:如果備案十天後仍未收到區縣社區辦的備案意見，可以要求他們盡快出具。
成立業主委員會應註意的策略
1.不要整天說維權。
不用壹直說什麽維權。如果妳壹直喊著維權，還沒動手就會給自己樹敵。有些業主不喜歡研究成立業主委員會的方法，卻喜歡說官商勾結，無形中給成立業主委員會制造了又壹個障礙。
其實真正官商勾結的貪官，更看重的是自己的飯碗。沒有他們的飯碗，官商勾結就少了，就不會有勾結。
因此，筆者建議，如果業主要成立業主委員會，應該宣傳提高物業管理質量，搞好小區建設。現在很多物業公司都明白，業主委員會的成立是阻止不了的，遲早要靠業主委員會給他們工作。他們不想反對業主。所以業主在成立業主委員會的時候要想辦法打消物業公司的顧慮，讓物業公司看到以後與業主委員會合作的希望，掃清物業公司的障礙。相當於掃清了地產商的障礙。此時，即使官商勾結對成立業主委員會沒有影響，物業公司也會提供成立業主委員會所需的材料和費用。
業主也要學會官民“勾結”。更多的“官”想做點什麽，哪怕只是為了自己的仕途。所以，業主要經常宣傳成立業主委員會能給小區帶來的穩定，讓“官”看到成立業主委員會能給他帶來的政績，而不是“麻煩”。
以維權為口號，可以激發業主的參與，但壹旦有風吹草動的苗頭，前期工作就會半途而廢。明哲保身的傳統讓大部分有家有業的業主更加註重自身安全。少說維權，業主們才敢長期參與業主委員會的成立。
2.能發動群眾，有奉獻精神。
成立業主委員會最好不要提前集資，容易嚇跑其他業主。
如果要求成立業主委員會的骨幹成員得不到物業管理公司的支持，那就先做出壹些犧牲。他們不僅要花時間，還要自掏腰包支付壹些費用。當然，如果他們能想辦法利用壹些社會資源，就應該自己記賬，自己留發票。業主委員會成立後，遲早會有物業管理公司主動給妳報銷。
把成立業主大會的文件發到每家每戶都不容易。如果妳有能力動員物業管理公司的門衛或者那些晨練的大叔大媽來幫妳，妳就有福了。
3.“王艷很容易看到，而孩子很難。”
中國人怕當官，更怕被貼上熱臉冷屁股的標簽。其實這種傳統觀念是應該改變的。如果業主沒有交所得稅，至少交了印花稅和契稅。政府工作人員是人民的公仆，靠人民交的稅養活。他們害怕什麽？再遇到冷屁股就使勁踹。
業主反映，送貨單被社區辦工作人員拒收。下次再出現這種情況，妳跟他說:“妳不簽，我找妳主任簽。”如果他真的不簽，妳真的應該讓他們主任簽，這樣才能保證最後妳發的文件有人簽收。
有業主反映，壹些民政事務處要求在成立業主委員會之前，要提交很多關於小區物業的材料。這種情況下，即使妳所在小區的物業公司拒絕給他們提供，妳也不用擔心。妳可以讓區公所給妳寫下要求，然後拿著區公所寫的要求到市房產局相關處室敲門，行使妳的知情權。如果沒有結果，妳就不走，逼著市房產局的這些辦公室找主任禁止區辦公室的工作人員盲目要材料。
社區辦不記錄業主委員會成立，毫無根據。如果沒有書面回復，就當他們什麽都沒說，妳們照常開展業主大會和業主委員會的工作。如果有書面回復，看是否合理。如果違反了行政，直接去市社區辦，市社區辦解決不了。直接去市房管局局長接待日。如果每個月真的有十個小區業主坐在主任辦公室，違反行政的人會主動找上門來。記住每次擡頭都要有領導“回復”的書面材料。如果只是說說，有些人可能會“健忘”，可能白說了。
附:業主委員會成立相關文件參考。
1.選票設計
以下是作者根據小區設計所用票數的改寫，僅供參考:
尊敬的業主:您好！
現將XX小區業主委員會候選人名單及材料發給大家。如果妳反對他們中的任何人成為業主委員會的成員，請在他們的名字後面打個X。您也可以在之前將您提出的候選人投入XX社區的投票箱。根據XX小區業主委員會章程草案第十條規定，如果您沒有投反對票，則視為您贊成這些候選人當選業主委員會委員。請珍惜您的權利，支持我們的工作！
謝謝妳
_ _ _ _住宅小區業主大會籌備組
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
業主委員會委員候選人名單
(全名)
所有權單位
(全名)
所有權單位
我提議建築室的先生/女士成為管理委員會的成員。
_ _ _ _ _ _年_ _ _ _ _ _月_ _ _ _ _ _號樓門房
簽名:
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
註:如果妳擁有壹所以上的房子，請在選票上註明所有房間號碼。沒有房間號碼或簽名的選票將被視為無效。
2.收據設計
以下是筆者根據小區設計使用的收據改寫，僅供參考:
收據
本人/本人代表物業業主從業主大會籌備組領取業主委員會章程草案、參加業主委員會的業主資料、表決票和業主委員會成立通知書。
房間_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
簽名:
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3.業主委員會章程
業主委員會章程北京市房地局有管理委員會章程的示範文本供參考。
為了使業主大會選舉業主委員會具有可行性，筆者建議在起草本小區業主委員會章程時，規定業主委員會采用收集反對票的方式進行選舉，業主在規定時間內未投反對票的，視為贊成候選人當選業主委員會委員。
4.申請備案
以下是筆者根據1998為自己小區業主委員會審批而寫的申請信的改寫，僅供參考:
北京市_ _ _ _區(縣)住宅小區管理處:
_ _ _ _ _ * *有_ _ _ _ _套房子。根據_ _ _房屋業主的要求，在業主自願的基礎上成立了_ _ _業主大會，並於_ _ _年_ _ _月_ _ _日正式啟動工作籌備組。
在_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _年的某壹天
在_ _ _ _ _ _ _ _ _ _年的某壹天
_ _ _小區業主委員會的成立請了區(縣)社區辦指導，所有程序都符合國務院《物業管理條例》。
住宅小區業主委員會由X名委員組成，業主委員會由首次業主委員會會議選舉產生，設主任1名，副主任_ _名。
根據國務院《物業管理條例》，現予備案。
_ _ _ _社區業主委員會
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _