土地使用年限如何確定？

壹、土地使用年限如何確定？國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定了不同用途的土地使用最高年限。同時，《條例》第二十二條規定:“土地使用者通過出讓方式取得的土地使用權的使用年限，為土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者使用年限後的剩余年限。”《城市房地產管理法》第四十三條也有基本相同的規定。也就是說，國有土地使用權是通過出讓方式取得的，受讓人可以使用土地的年限不從出讓之日起重新計算，也不從開工之日起計算，而是從原土地出讓合同約定的年限中扣除原使用者已經使用的年限後的剩余年限。以此問答為例，土地出讓年限為40年，出讓時已使用(土地出讓後，因非政府原因仍視為使用)7、8年，那麽新受讓方剩余土地使用年限為33年或32年。但需要註意的是，無論是《國務院條例》還是《城市房地產管理法》，都沒有規定土地使用期限從何時起算，國有土地使用權出讓合同上的參考文本大多規定“土地使用期限自出讓方交付土地之日起算”。但是，對於什麽是交付和交付標準，並沒有統壹的說法。實踐中，土地出讓合同往往沒有約定或約定不明確，有的約定出讓方要完成“三通壹平”(也有“五通壹平”、“七通壹平”)。如果沒有明確的交付標準和交付方式，土地使用年限的計算就會成為問題。土地因不具備建設條件而無法如期交付或長期閑置的情況屢見不鮮。從公平的基本原則和土地出讓年限的初衷來看，土地使用年限應從受讓人實際使用之日起算。因此，因政府原因不能按期交付土地或者交付的土地不符合要求的，土地使用年限應當從實際達到使用條件之日起計算，而不是從原出讓合同約定的時間起計算。2.什麽是土地使用證轉讓？土地使用證是確認土地使用權的法律文件。土地使用證的轉讓需要持土地使用權轉讓協議和雙方身份證明到國土部門辦理。那麽，土地使用證過戶要多少錢？土地使用證具體的過戶費用是多少？壹般的過戶指的是過戶，費用包括過戶費(各地叫法可能不壹樣)和契稅。轉讓費:現征收土地增值稅契稅:銷售價格的3%；交易費用:壹般幾百元註冊費，壹般幾十到幾百元(可以向當地國土部門查詢)；此外，可能涉及的費用還包括土地評估費(對於土地評估公司，可以砍價)測量費(對於測繪部門，如果有準確的數字地圖，應該是免的，各地要求不同)。繼承的話是1元/m2(各地規定不壹樣)。土地使用證過戶流程:首先，辦理土地使用證過戶需要準備這些材料:1，過戶合同或協議；2、轉讓方的土地使用權證書；3、受讓人的房屋所有權證(原件校對並提交復印件)；4.契證(原件校對，提交復印件)；5、受讓方的身份證(原件校對後提交復印件)；6、其他國土部門要求提交的材料(壹般只需提供上述材料)。妳們壹起向房地產交易管理部門申請審核。買賣雙方向房產管理部門提出申請後，管理部門要查驗相關證件(身份證、結婚證、戶口本、房產證原件、土地證)。)符合規定的，允許辦理房屋過戶手續。需要繳納壹些相關的稅費(稅費關系比較復雜，不同的房子不壹樣)。土地使用證過戶的壹般流程:交易雙方在房地產交易管理部門完成產權變更登記後(憑相關證明)，房管局將您的交易材料轉到發證部門，買受人持《取得房屋所有權證通知書》到發證部門辦理新的產權證。土地使用證有什麽用？能有效保護房地產產權的完整性，沒有土地使用證，房地產“產權”是不完整的。因為《房地產管理法》第五十九條規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這說明不動產的“物權”既包括房屋所有權，也包括土地使用權。業主買的房產包括房屋所有權和土地使用權，但現在開發商只把房屋所有權給了業主，土地使用權沒有給業主。能有效反映房地產的實際價值。沒有土地使用證，房產價值會嚴重縮水。根據《物權法》第1.449條規定:“住宅建設用地使用權期滿自動續期”。這壹規定使得原來70年的住宅“自動”延長。代代相傳的“住宅”的私有財產性質是以法律的形式確立的。但如果買的房子沒有國有土地使用證，就沒有土地使用權，更談不上“代代相傳”。這樣的房子有多大價值？可以保證房地產轉讓涉及土地使用權的法律效力是缺少土地使用證，房地產轉讓涉及土地使用權的部分不具有法律效力。《物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；沒有登記，就沒有效力。”沒有國有土地使用證，所有者就不具有法律意義上的“土地使用權”。