《辦法》規定，探索預告登記和轉讓制度。對未完成開發總投資25%的工業用地，按照“先投資後出讓”的原則，允許雙方在簽訂工業用地使用權出讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資符合出讓條件時，再辦理房地產出讓登記手續。
政策解讀
壹.起草背景
《深圳市中國特色社會主義綜合配套改革試驗示範區實施方案(2020-2025年)》(以下簡稱《綜合配套改革試驗實施方案》)提出，“試點實行土地二級市場預告登記和轉讓制度”， 而《深圳市中國特色社會主義綜合配套改革試驗示範區第壹批授權事項清單》(以下簡稱《第壹批授權事項清單》)明確了這項改革事項的主要內容是“充分運用市場機制，盤活存量和低效用地”。 經全國人大常委會授權，我們將以開發總投資的25%集中處置閑置工業用地。我們可以通過提供交易驗證和預先登記來優化土地要素的市場化配置，並確保交易安全。未經批準，不得改變工業用途。"
為落實《綜合改革試點實施方案》和第壹批授權事項清單的工作要求，盤活低效工業用地存量，優化土地要素市場化配置，規範工業用地使用權出讓，制定了《深圳市工業用地使用權出讓暫行辦法》。
二、主要內容
(壹)關於適用範圍
為穩步有序推進工業用地使用權出讓，結合我市現有工業及其他工業用地供應政策和機制，《暫行辦法》明確了深圳市行政區域內協議出讓方式取得的工業用地的申請範圍；包括普通工業用地(M1)和新建工業用地(M0)，結合深圳實際情況，倉儲用地(W1)和物流用地(W0)可參照執行。
本著尊重轉讓合同和歷史的原則，合同有約定的，從其約定。同時，做好與工業建築轉讓等相關政策的銜接。
(二)在土地二級市場平臺上
根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發[2019]34號)，要求“建設城鄉統壹的土地市場交易平臺，采集二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，大力推進網上交易平臺和信息系統建設”，《暫行辦法》規定，工業用地使用權轉讓應當統壹通過。土地二級市場平臺采集市場供求信息，提供政策咨詢、公開競價交易、出讓合同備案等服務，並對土地二級市場進行統計和監測。
同時，為優化營商環境，土地二級市場平臺提供公益性服務，不向出讓方收取任何費用。
(3)關於轉讓的條件
《暫行辦法》明確，我市工業用地使用權出讓需要滿足的條件主要包括:壹是已按出讓合同約定支付全部土地價款，並取得房地產權屬證書；二是涉及閑置土地和違法建築的，已按有關規定處置；第三，如果涉及到依法查封，* * *權、抵押權等。，應按規定征得有關單位或權利人的同意；第四，沒有權屬糾紛；五是符合法律法規規定的其他條件。
(4)關於預告登記
根據第壹批授權事項清單中提出的“集中處置開發投資總額25%的閑置工業用地”的相關要求，《暫行辦法》提出，探索實行預告登記出讓制度。對開發投資總額25%的工業用地，按照“先投資後出讓”的原則，允許雙方簽訂工業用地使用權出讓合同，再依法辦理預告登記，直至開發投資符合出讓條件。
《暫行辦法》規定，預告登記的權利人可以作為申請主體，持不動產預告登記證明及其他必要材料，向發展改革、規劃、自然資源、生態環境、住建等部門申請辦理建設項目相關申請手續。
(五)關於受讓方的資質和行業監管。
為確保出讓的工業用地真正用於工業發展，《暫行辦法》規定，受讓人應屬於從事《深圳市現行產業結構調整優化和產業導向目錄》中鼓勵類發展項目的企業，或由市、區政府投資設立的承擔工業建築建設、運營和管理職能的平臺公司。同時，為適應各區產業發展需要，《暫行辦法》規定，各區政府應根據本轄區產業發展實際情況和全年監管要求，制定統壹的產業發展監管協議受讓資格和樣本，並通過土地二級市場平臺發布。
此外，《暫行辦法》分別對出讓全鏈條的產業監管提出要求:壹是出讓前，區產業主管部門應當對工業用地使用權出讓提出審核意見，擬定產業發展監管協議；二是在轉讓過程中，區工業主管部門應對受讓方的投標資格進行審查；三是轉讓後，區工業主管部門需要與受讓方簽訂產業發展監管協議，監管產業發展。
深圳市工業用地使用權出讓暫行辦法
第壹條為貫徹落實《深圳市中國特色社會主義綜合配套改革試驗示範區試點實施方案(2020-2025年)》，盤活低效工業用地存量，優化土地要素市場化配置，規範工業用地使用權出讓行為，根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發[2019]34號)等規定，
第二條本辦法適用於深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地使用權的轉讓。
本辦法不適用於建設用地使用權出讓合同(以下簡稱出讓合同)或房地產登記證書中約定的土地性質為非商品、限制自用或不可轉讓的工業用地。
第三條本辦法所稱工業用地包括普通工業用地(M1)和新型工業用地(M0)，倉儲用地(W1)和物流用地(W0)可參照執行。
第四條市規劃和自然資源部門負責工業用地使用權出讓土地二級市場的管理和監督。市規劃和自然資源部門的派出機構負責審查工業用地使用權出讓條件。
市發展改革、科技創新、工業和信息化、交通運輸等行業主管部門負責指導各區開展工業用地使用權出讓涉及的行業準入、資質審查和行業監管。
市政府相關部門各司其職，密切配合，做好工業用地使用權出讓相關服務工作。
各區政府(含新區管理機構，下同)負責工業用地使用權出讓中涉及的行業準入、資質審查和行業監管。
第五條工業用地使用權出讓應當通過土地二級市場信息平臺(以下簡稱土地二級市場平臺)進行。土地二級市場平臺采集市場供求信息，提供政策咨詢、公開競價交易、出讓合同備案等服務，並對土地二級市場進行統計和監測。
工業用地使用權出讓雙方可以通過土地二級市場平臺等渠道發布和獲取市場供求信息；可以自行協商交易，也可以通過土地二級市場平臺公開競價交易。
第六條按照本辦法規定出讓的工業用地使用權應當符合下列條件:
(壹)已按出讓合同支付全部土地價款，並取得房地產登記證書；
(二)涉及閑置土地的，已經按照閑置土地的有關規定處置；
(三)涉及違法建設的，已按違法建設的有關規定進行處置；
(四)涉及依法查封或者主管機關禁止以其他形式轉移的，已取得主管機關書面同意；
(五)涉及* * *土地使用權和地上建築物、其他附著物的，已經其他* * *人書面同意；
(6)涉及抵押的，已書面通知抵押權人，但當事人另有約定的，從其約定；
(七)沒有權屬爭議；
(八)法律法規規定的其他條件。
除出讓合同另有約定外，工業用地使用權整體出讓，其地上建築物、構築物及其他附著物在出讓時壹並轉讓。
第七條探索實行預告登記和轉讓制度。對未完成開發總投資25%的工業用地，按照“先投資後出讓”的原則，允許雙方在簽訂工業用地使用權出讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資符合出讓條件時，再辦理房地產出讓登記手續。受讓人作為申請主體，可持不動產預告登記證明、轉讓人授權委托書等必要材料，向發展改革、規劃、自然資源、生態環境、住建等部門申請辦理建設項目相關申請手續。
第八條工業用地使用權轉讓時，轉讓人應當分別向市規劃和自然資源部門、區工業部門的派出機構申請復核。市規劃和自然資源部門、區工業部門派出機構應當在審計過程中實現審計信息的互聯互通。
市規劃和自然資源部門的派出機構收到出讓申請材料後，應當出具審核意見；涉及超過出讓合同約定的開工、竣工期限等問題的，應當提出下壹步完善用地手續的意見。
區工業主管部門收到轉讓申請材料後，應出具審核意見，並擬定工業發展監管協議，作為轉讓合同的附件。
第九條工業用地使用權受讓人應當屬於從事現行《深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄》中鼓勵類開發項目的企業，或者由市、區政府投資設立的承擔工業用房建設、運營和管理職能的平臺公司。
各區政府應當根據本轄區產業發展實際情況，結合全年監管要求，在前款基礎上制定各區統壹的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平臺發布。區政府可以根據本轄區產業發展變化適時做出調整。
自行協商達成交易的受讓方或參加公開競價交易的競買人，應取得區工業部門出具的合格批文。
第十條出讓雙方經協商達成交易的，應當通過土地二級市場平臺申請出讓，填寫相關出讓信息，上傳相關部門出具的審核意見和受讓方資格認可書，並依法如實申報出讓價格。
土地二級市場平臺應完成工業用地使用權出讓合同備案，並按程序生成電子監管號；受讓方憑轉讓合同等材料與區工業部門簽訂工業發展監管協議。
第十壹條出讓人擬通過公開競價方式確定受讓人的，出讓人應當向土地二級市場平臺提出出讓申請，填寫相關出讓信息及相關部門出具的審核意見，申報公開競價出讓底價。
土地二級市場平臺應按程序組織公開競價交易，確定受讓方，完成工業用地使用權出讓合同備案並生成電子監管號；受讓方憑轉讓合同等材料與區工業部門簽訂工業發展監管協議。
第十二條出讓人或受讓人向土地二級市場平臺申請核實開發總投資時，應提交具有專業資質的評估(審計)機構出具的開發總投資已完成25%以上的評估(審計)報告，土地二級市場平臺根據提交的評估(審計)報告出具回執備案。
第十三條工業用地使用權轉讓交易完成後，交易雙方應當依據轉讓合同及所附的工業開發監管協議，向房地產登記機構申請工業用地使用權轉讓登記。
未完成總投資25%開發的工業用地，轉讓雙方應當持轉讓合同及所附工業開發監管協議等材料向不動產登記機構申請預告登記；開發總投資的25%以上完成後，轉讓雙方憑開發總投資收據向不動產登記機構申請預告登記，轉讓給原辦理驗證備案。
第十四條工業用地使用權出讓涉及的相關稅費，按照稅費政策征收。
第十五條市規劃和自然資源、市場監管、稅務和行業主管部門應當建立溝通協作機制，加強對土地相關股權轉讓的聯合監管，防止通過股權轉讓變相實施土地使用權轉讓交易。
新增供應工業用地的土地使用權出讓合同和行業監管協議應當明確約定，不得通過股權轉讓、變更等方式變相轉讓建設用地使用權和地上建築物(構築物)及其附屬設施。
第十六條市規劃和自然資源部門應加強對土地二級市場秩序的監管。雙方在轉讓過程中有違法失信行為的，依法納入失信行為黑名單。
第十七條雙方通過土地二級市場平臺申報的轉讓價格或者公開競價的成交價格低於標示地價20%以上的，市土地儲備機構可以行使優先購買權。
第十八條土地二級市場平臺提供公益性公開招標服務，不向工業用地使用權出讓雙方收取任何費用。
第十九條深汕特別合作區工業用地使用權出讓可參照本辦法執行。
《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》規定的高新區內的工業用地使用權出讓，按該條例執行。
本市行政區域內已辦理房地產登記的工業建築及其配套房屋的轉讓，按照我市工業建築轉讓的有關規定執行。
除本辦法另有規定外，工業用地使用權出讓涉及城市更新、土地整理或工業區塊線的，按照我市相關政策規定執行。
第二十條本辦法自印發之日起施行，有效期三年。