被查封的土地使用權是什麽？
壹、對中國土地性質的分析
中國的土地實行二元制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。實行土地用途管制制度，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。土地使用權是土地使用制度的具體法律表現，是依照壹定的法律使用壹定的土地並取得收益的權利。土地使用權從來不是無償的、任意的，我國依法實行土地登記發證制度。建設用地，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須申請使用國有土地和原屬於農民集體所有的土地。對國有土地，國家按照所有權和使用權分離的原則，實行國有土地使用權出讓和轉讓制度，國有土地使用權可以通過劃撥和出讓方式取得。建設占用土地涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。對農用地轉為建設用地建立了嚴格的審批制度。省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管道工程和大型基礎設施建設項目，以及國務院批準的建設項目占用農用地的，由國務院審批；在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設用地範圍內，農用地轉為建設用地實施土地利用總體規劃的，應當根據土地利用年度計劃分批次報原批準土地利用總體規劃的機關批準。在批準的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。其他建設項目占用農用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。集體建設用地的取得除了嚴格審批渠道外，農民集體所有的土地依法用於非農建設的，必須由縣級人民政府登記發證，確認建設用地使用權。可以看出，建設用地壹般有三種:國有劃撥用地、國有劃撥用地和集體建設用地。但在實踐中，由於近年來經濟發展迅速，各省、市、縣甚至鄉鎮都在搞開發區建設，開發區如雨後春筍般出現。值得註意的是，壹些所謂的開發區可能在沒有取得建設用地使用權證甚至農用地轉用審批的情況下占用集體農用地。
第二，土地使用權扣押的不同情況
通過以上對土地使用權的分析，可以明確，土地作為不動產的壹種，在市場經濟條件下，作為資產的壹個重要屬性，越來越受到人們的重視。法院應高度重視執行財產管制的過程。不同性質的土地不能壹概而論。同時，由於它不同於普通商品，其查封、執行命令不能等同於查封、執行土地上的建築物、附著物。即必須符合《物權法》、《土地管理法》等相關規定。實踐中，對土地使用權的控制是采取查封措施。查封是指人民法院當場或者異地查封作為執行標的的財產，禁止被執行人處分的壹種執行措施。其目的是保證財產的順利執行。查封是民事訴訟法規定的壹種保全和執行措施，是人民法院依據職權作出的具有法律約束力的行為。扣押的財物不得擅自轉移。扣押是壹種法律手段，在法律上限制所有權的轉移，不影響標的物的事實狀態。這是壹項臨時和有時限的措施，可能會被取消。也應在滿足壹定條件後實施扣押。壹是必須有申請人的保全申請或者進入執行程序後，依職權進行；二要明確財產歸屬。其中，《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查封規定》)第二條規定，人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產和其他財產權利。未登記的建築物和土地使用權，應當根據土地使用權批準文件和其他有關證據確定。第三人書面確認財產屬於被執行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結第三人占有的動產或者以第三人名義登記的不動產、特定動產和其他財產權利。根據《物權法》規定，不動產物權的設立和變更，應當經依法登記後發生法律效力。房地產權屬登記是國家房地產管理機關依據職權和法律確認房地產所有權和使用權的行政行為。土地登記機關是國土資源管理局，登記的土地使用權具有法律效力，受法律保護。因此，在當事人對權屬登記明確且對權屬登記的物權無異議的情況下，法院應當認定當事人享有該不動產的所有權或者使用權，法院可以依法予以查封。土地使用權和房屋所有權屬於同壹權利人的，人民法院應當同時查封；使用權所有權與房屋所有權不壹致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。登記在案外人名下的土地使用權和房屋，案外人書面確認該土地和房屋實際屬於被執行人的，法院可以采取查封措施。登記的姓名人(案外人)否認土地、房屋屬於被執行人，執行法院和執行申請人認為登記不實的，當事人必須另行提起訴訟或者辦理其他手續，撤銷登記，登記在被執行人名下後，方可采取查封措施。這種查封也是法院最直接的執行活動。
三、不同性質土地使用權的查封和強制執行的法律規定和要求。
(壹)查封國有土地使用權。人民法院只能查封債務人或者被執行人依法取得的土地使用權。合法性是已經繳納了全部土地使用權出讓金，取得了土地使用證。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第16條規定:“土地使用者繳納全部土地使用權出讓金後，應當按照規定進行登記，領取土地使用證，取得土地使用權。”根據該規定，土地使用權受讓人未繳納土地使用權出讓金並辦理土地登記手續的，不可能取得土地使用權證書，取得土地使用權。因此，如果土地使用權受讓人僅與土地管理部門簽訂了土地使用權出讓合同，而未繳納或僅繳納了部分土地使用權出讓金，但尚未取得土地使用權證書，則表明其未依法取得土地使用權。人民法院不能僅依據債務人簽訂的土地轉讓合同查封債務人合同項下的土地使用權；法院可以對已足額繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的被執行人的土地使用權進行預查封；被執行人僅繳納部分出讓金的，由國土資源管理部門根據繳納的出讓金對被執行人的土地使用權進行確認，法院可以裁定對確認的土地使用權進行預查封。所有不可轉讓的土地使用權都可以被查封。被執行人未在規定期限內繳納全部土地出讓金的，人民政府應當同時按照有關規定處理被執行人繳納的應當退還的土地出讓金，預查封自動解除。
(二)查封國有劃撥土地使用權。國有劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權。人民法院在執行案件過程中，經常會遇到查封、處置被執行人所有的建築物、構築物所占用的國有劃撥土地使用權的問題。由於國有劃撥土地使用權的特殊性，即縣級以上人民政府國土資源管理部門依法代表國家行使國有劃撥土地上的所有者權利，對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押和終止進行監督檢查。因此，查封、處置國有劃撥土地使用權的程序與查封、處置土地使用權的程序有很大區別。查封、處置國有劃撥土地要註意以下情形:壹是人民法院必須先確認被執行人所有的國有劃撥土地使用權是否可以轉讓。根據1990年5月國務院頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地所有權出讓和轉讓暫行條例》和1992年2月24日國家土地管理局頒布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第三條規定:“符合下列條件的，土地使用權可以轉讓、出租、抵押:(。(二)有國有土地使用證；(三)有合法的地上建築物和其他附著物的產權證明；(四)依照《條例》和本辦法簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳納土地使用權出讓金，或者以出讓、出租、抵押所得支付土地使用權出讓金。”對於符合上述條件的國有劃撥土地使用權，人民法院可以采取評估、拍賣等強制措施，否則無法處置。二是符合出讓條件的國有土地使用權需要實施的，應當向縣級以上人民政府國土資源管理部門提出國有土地使用權實施申請，由縣級以上人民政府國土資源管理部門根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條的規定，報有批準權的人民政府批準。批準出讓的，該部門應當對辦理國有土地出讓手續的程序、出讓金數額、使用年限和土地性質等作出規定。不批準轉讓的，應當向人民法院出具書面說明，被執行人應當及時告知權利人，由權利人按照有關法律法規的規定與國土資源管理部門協商。三是經縣級以上人民政府批準的國有劃撥土地使用權出讓，有關當事人應當按照國土資源管理部門提出的辦理國有土地出讓手續的程序、出讓金數額、使用年限和土地性質，到國土資源管理部門辦理出讓手續。然後按照《最高人民法院關於人民法院司法鑒定的暫行規定》和《人民法院委托司法鑒定管理規定》進行鑒定、拍賣、變賣。拍賣、出讓後，法院應當按照民事訴訟法和《最高人民法院、國土資源部、建設部關於規範人民法院依法執行行為的通知》的有關規定和土地房產管理部門協助執行的要求，通知國土資源管理部門協助執行，並辦理國有土地使用權變更登記手續。四是債權人也可以依據司法文書向國土資源行政主管部門申請轉讓符合國有劃撥土地使用權轉讓條件的土地。取得合法轉讓手續後，可以按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規定進行拍賣和出售。
(三)查封集體建設用地使用權的。集體建設用地使用權的取得是嚴格審批的，要特別註意查封。特別是壹些企業占用的土地，如果沒有土地使用權證，壹定要去國土資源管理部門查詢，確定權屬。根據《中華人民共和國土地管理法》第五十九條規定，集體建設用地主要是指鄉鎮企業、鄉(鎮)村設施、公益事業、農村村民住宅和其他鄉(鎮)村建設用地。上述土地利用應當符合土地利用總體規劃和經審批的土地利用年度計劃。《中華人民共和國土地管理法》第十壹條規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記發證，確認建設用地使用權。根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》，河北省政府制定了《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法(試行)》，規範我省城鎮規劃區外集體建設用地使用權流轉及相關管理活動。明確規定縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的監督管理。因此，集體建設用地只有經過相應的審批才能確定為集體建設用地，相應的主體只有經過主管部門登記才能取得集體建設用地的土地使用權。集體建設用地的登記管理機關是縣級以上人民政府土地行政主管部門，其他任何部門都不能代替。
《查封規定》第九條規定，查封不動產的，人民法院應當張貼查封或者公告，並可以提取、保全有關的房地產權利證書。查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產和其他財產權利的，應當通知有關登記機關辦理登記手續。《最高人民法院、國土資源部、建設部關於規範人民法院執行和國土資源、房產管理部門協助工作若幹問題的通知》第二條規定，人民法院在查封土地使用權和房屋或者進行實質性處理前，應當向土地、房產管理部門查詢土地、房產的權屬情況。第五條規定，人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者其出具的權屬證書為準。上述規定明確規定，集體建設用地的土地使用權也必須經國土資源部門確認。對權屬明確的，查封並公告，並向國土資源部門發出協助通知書，進行查封登記。
《查封規定》第二條規定，未登記的土地使用權，以土地使用權批準文件和其他有關證據確定權屬。該條明確規定，未登記土地使用權的批準文件是確定權屬的必要依據。沒有土地使用權批準文件，僅憑其他相關證據無法確定權屬。不能確定權屬的，不能查封。